Ултимате Гуиде то Буиинг а Хоме
Рецимо да се једног јутра пробудите и схватите да сте спремни да купите кућу . Уморили сте се да плаћате станарину без икаквог чега да га покажете, и схватите да је време да се уђете у свој дом. Али имате резервацију.
На крају крајева, ако је то ваш први пут, имате питања. Можда сте мало нервозни да ћете се забринути и нормално је да се тако осећате - вероватно ћете потрошити стотине хиљада долара и направити најважнију финансијску куповину свог живота.
Стога се плаћа да дође у процес куповине куће наоружаних са што је могуће више информација.
Свака држава захтева нешто другачије кораке за куповину куће , иако су у суштини врло слични. Ево основа.
Размислите Ако је куповина куће право за вас
Многи људи имају тајне страхове о куповини куће, а неки од тих страхова су оправдани. Нису сви исецени да поседују дом, а ако сте један од тих људи, боље је то открити сада него када сте под уговором.
- Упоредите изнајмљивање и куповину . Можете одлучити да је изнајмљивање боље за вас од куповине, јер куповина куће има своје мане.
- Размислите о неким од разлога за куповину . Постоје многе користи за куповину и поседовање некретнина; имајте на уму да почнете да се хладите стопалима .
- Да ли бисте купили кућу пре вјенчања? Ако купујете кућу са партнером или значајним другим пре него што повежете чвор , морате размишљати унапријед и размотрити потенцијалне финансијске последице.
- Питајте се да ли планирате да останете на истом послу или да останете у истом граду. Ако сте безбрижна особа која жели да се пресели на друго место, ако хит погоди, можда нећете моћи да одете на мухар или напустите свој посао ако поседујете дом.
Пронађите Агент купца који ће вам помоћи
Шта год да радиш, не покушаваш да то урадиш сам. Куповина куће није тако једноставна као што изгледа. Користићете професионалну помоћ, а то је бесплатна услуга за вас. Да не помињемо, агенти често виде све нове листинге пре него што су доступни на мрежи.
Немојте позвати агента за листинг у нади да ће агенти учинити све што је потребно да зарадите двапут провизије под дуалним агенцијама. Агенти су више етички него што им јавност даје кредит. Поврх тога, нећете добити индивидуално представљање; Ви бисте или добили неутрално представљање или уопште не заступљени.
Питајте пријатеље за препоруку Реалтору. Претражите агенте у својој области на претраживачу, погледајте сајтове агента, прочитајте прегледе и блогове за преглед (колико пуно агената пише о тржишту некретнина). Покушајте да пронађете агента купца.
- Агент купца ће представљати само вас и имати фидуциарну одговорност да потражите своје најбоље интересе. Можда вам је боље служити агент чија је једина пракса заступање купаца. У индустрији су стручњаци купаца. Не морате радити са агентом који такође ради са продавцима, осим ако то не желите.
- Агенти купца могу затражити од вас да потпишете купчев брокерски уговор , али продавац који плаћа провизију. Знам да звучи чудно што ће продавач платити вашег агента, али то је генерално како то функционише.
- Интервју са агенцијама док не нађете агент коме верујете и са ким се осећате угодно. Поседовање лиценце за некретнине не представља гаранцију да је ваш агент надлежан. Агенти долазе из свих сфера живота, а неки су много бољи од других. Покушајте да унајмите искуство. Ваша најбоља заштита од грешака биће агент са искуством.
- Када сте се населили у некој области, покушајте да унајмите специјалиста за суседство . Агент који рутински продаје куће у области на коме желите да купите може имати више знања које би могле да помогну вашој одлуци да купи преко агента који не може наћи кућу са две карте и батеријском лампом.
Узми своје финансије по реду
Правите финансирање, одложите уплату и проучите програме за кредит који су на располагању. Радите свој домаћи задатак, знате тачно колико можете да платите и шта ће вас коштати. Мало је мање одушевљено него што учите у средини трансакције коју не можете затворити.
Можда бисте тражили од свог агента за некретнине да упућује позајмицу. Зајмодавцима није дозвољено да надокнади агенте за препоруке, у случају да се питате. То значи да ће ваш агент упућивати само најбоље зајмодавце који добро раде јер ваш агент жели да победите.
- Наручите бесплатни кредитни извештај . Дајте себи времена да очистите извештај о кредиту који садржи грешке. Грешке у спору. Покушајте да смањите своје мјесечне дуговне обавезе сада тако што ћете платити те позајмице. Немојте отварати нове кредитне линије или затворити старе кредитне линије.
- Нађи зајмодавца . Проверите места да бисте добили хипотеку и упоредите стопе и накнаде. Можете започети с властитом финансијском институцијом, потом интервјуисати неколико хипотекарних брокера и изабрати кредитни производ који потпуно разумете. Схватите све оптужбе о истим стопама, зато изаберите кредитора коме верујете, ко комуницира добро и обећава да ће испунити очекивани датум затварања.
- Одредите надокнаду . Што више стављате, нижа је месечна уплата хипотеке . Постоји најмање десет места за проналажење уплата, од којих је само један ваш банковни рачун. Одабрани кредитни програм може одредити минимално плаћање, али увек можете платити више. Што је већа учешћа, већа је ваша позиција капитала.
- Изаберите програм кредита. Размотрите ФХА кредите . ФХА кредити носе конкурентне каматне стопе , долазе са минималним захтевима за плаћање и омогућавају продавцима да плате неке или све своје трошкове затварања . Неки програми за куповину кућа за први пут користе ФХА зајмове као део свог финансирања и такође вам дају новац за затварање трошкова и / или вашег учешћа.
- Узмите препоруционо писмо . Приказивање продавца који сте већ унапред одобрени за кредит вам даје предност током преговора о понуди.
Погледајте куће за продају
Ово је заиста забаван дио, (релативно) не-стресни део куповине куће. Покушајте да задржите пресуду док не обиђете кући у целини. И немојте отпуштати потенцијалне домове због површних проблема који би се лако уклонили бојом или неким уређењем. Иди унутра и погледај.
- Питајте свог агента да погледа куће за вас пре него што их покажете. Неће сваки агент имати времена за ову додатну услугу, али у неким случајевима, агенти ће се сложити. Или агент може сваке недеље туропати своје домове и већ је гледао куће које одговарају вашим потребама.
- Смањите потрагу за оним домовима који одговарају вашим тачним параметрима како бисте нашли савршени дом. То би могло бити теже остварити на тржишту са чврстим инвентарима, на примјер.
- Питајте свог агента да вам да МЛС отиске сличне продаје у вашем циљаном суседству. Са исписима испред вас, белешке можете да снимите као своју турнеју. Оцените домове на скали од 1 до 10. Ово ће вам помоћи да скратите листу најбољих домова за вас.
- Размислите о свим кућама на тржишту, укључујући поправљаче, РЕО, отписа, кратких продаја и оних оверприцед домова са дужим ДОМ-ом . Овај приступ ће вам помоћи када су ваши избори танки.
- Посматрајте отворени кућни етикуетте . Ако идете у отворену кућу у недељу, обавестите агента за хостовање ако вас заступа агент за некретнине.
- Обавестите свог агента који огласи на интернету заинтересовани за преглед и затражите додатни унос. Ваш агент може сакупити више информација него што белешке садрже у МЛС-у разговарајући са агенцијом за листинг и добићете више увида него што можете, па не позовите самог агента за листинг. Нека ваш агент зараде своју плату и то ради за вас.
Направите интелигентну и информативну понуду
Део проблема гледања кућа за продају је да не гледате куће које су продале. Само продавани домови ће вам пружити адекватну упоредну продају да бисте сазнали да ли је кућа прекомерна, подразумевана или тачно. Продавци могу питати сваку количину коју желе, цена мора бити поткријепљена.
- Размислите о писању понуда продавца на тржиштима продаваца и куповини тржишној понуди на тржиштима купаца. Не могу нагласити важност овога. Ваша стратегија "ловбалл" која је покупила популарна ТВ емисија не функционише на тржиштима продаваца, на пример.
- Изаберите понуду за кућну понуду на основу износа који сматрате да ће продавац прихватити или одбити. Ова цена се углавном заснива на упоредивој продаји, уз помоћ вашег агента за некретнине.
- Ако размишљате о понуди ниске понуде , замолите свог агента да потврди ову цену за вас. Морате представити разлог за продавца да прихвати ову врсту понуде, а не може се заснивати на коме.
- Припремите се за више понуда ако се кућа сматра пожељном на врућој локацији. Немојте се бријати од више понуда. Неко мора да победи. Зашто тај купац не може бити ти?
- Ако је ваша понуда одбијена, питајте свог агента да објасни зашто и не понављају ту грешку са следећом понудом. Такође, немојте аутоматски кривити свог агента. Можда је проблем што нисте понудили довољно? Ако вас је агент обрадио погрешно, морате се отворити са том агенцијом.
Преговарајте на контра понуде
Сматра се нормално да продавац пошаље понуду за продају. То не значи да је ваша понуда увриједила продавца или да је ваш агент учинио нешто лоше. Неки продавци издају контра понуду јер воле да имају последњу реч.
- Очекујте продавца да изда контра понуду . Чак и ако сте понудили цену листе, продавац може имати и друге тачке које нису адекватно упућене на задовољство продавца у понуди. Понудбена понуда није пољубац смрти; помислите на то као на пут до прихватања.
- Ако продавац броји по пуној цени, наставите да преговарате. Чак и ако сте понудили мање на почетку, можда ћете закључити да настављени преговори могу резултирати коначном понудом која је прихватљива за обоје. Први број није увек последњи.
- Током преговарања о понуди , подијелите личне податке о својој породици како бисте продавцу дали разлог за бригу о вама. Нарочито ако постоје и друге понуде, желели бисте да ставите најбољу стопалу напред и понудите вашу понуду да се одазовете с продавцем на личном нивоу. Без обзира на све, продаја куће је емотивна и лична.
Направите депозит за исплату новца
Уговори о куповини обично садрже депозит доброг вере, који се назива депозитом од готовине. Показује да је купац посвећен трансакцији када је купац вољан да депонује депозит. Највећи депозитни новац депозити се враћају.
- Када ваша понуда буде прихваћена, уплатите своју готов новац са одговарајућом странком. У Калифорнији, где сам брокер, обично имамо 3 дана да направимо депозит.
- Немојте никад провјеравати своје чекове продавцу. Није ме брига што неко каже, не плати директно продавца. Добар начин за дјечаке и руковања имају начин да се врате у ујед.
- Ваша понуда би требало да садржи непредвиђене ситуације које ће вам вратити зараду новца ако откажете уговор. Обично, периоди непредвиђених случајева одређују временски период за учинак.
Отворена Одлука о Есцров / Ордер Ордер-у или Прелим
Службеник за есцров ће припремити инструкције за есцров. Тачан процес овде варира по локалитету - на примјер, у јужној Калифорнији су потписани након почетка, док су у сјеверној Калифорнији потписани на затварању. Службеник за депозит ће деловати неутрално треће лице за обраду ваше трансакције прикупљањем или припремањем докумената, добијањем потписа, евидентирањем докумената и исплаћивањем средстава.
- Координатор трансакције вашег агента или заступника ће отворити есцров и наслов, ако агент за листинг то већ није урадио.
- Затражите име, број телефона, е-пошту и есцров службеника ескрове. Официри за депоновање су везани поверљивошћу.
- Дајте ове информације вашем зајмодавцу и вашем агенту за осигурање. Пређите на почетак добијања навода о политици осигурања куће како су неке осигуравајуће компаније нерадо осигурати све куће у свим четвртима.
Добијте процену
Већина уговора о куповини садржи одредбу за оцењивање, чиме је процена контигентност уговора. То значи да ако дом не процени износ који сте понудили да платите, нисте обавезни да довршите трансакцију. Кредитац ће наредити процјену.
- За вашег зајмодавца потребна је аванса за процену . Свака тако често, зајмодавац ће, као промоција или подстицај, сложити да плати за вашу процјену. Питај о томе.
- Ако добијете ниску процену , разговарајте о опцијама са својим агентом. Као купац, природно је да желите продавца да снизи цену, али то можда није једино решење.
- Тражи копију процене. Ако сте платили процјену, имате право да је примите.
Придржавајте се захтева за кредитора
Датотека зајма је огромна. Садржи вашу апликацију за кредит, извештај о кредитима, последње две године пореских пријава, списак платних листа, В2с, копије банковних изјава и друге финансијске документе, поред државних и федералних образаца.
- Зајмодавци могу затражити додатне информације. Немојте гњавити или се жалити. Они не пишу сва правила, а преузимању има последњу реч. То би могла бити разлика између добијања кредита или неплаћања кредита.
- Немојте правити кућне грешке у куповини, као што је промена ваше финансијске ситуације док сте у есцров-у. Молимо вас да не направите неку главну куповину или добијете додатни дуг. То вам може спречити куповину куће.
- Када је фајл попуњен, зајмодавац ће га доставити за коначну потврду издавача . Бити у преузимању је нервозно и фрустрирајуће, нарочито када траје дуже од 24 сата, али може трајати недељу дана.
Потврдите пријем разоткривања продавца
Продавци су дужни да испоручују одређена објелодањивања о имовини купцу у одређеном временском периоду наведеном у купопродајном уговору. Обавеза продаваца према закону открива све што продавац зна о имовини, укључујући и материјалне чињенице.
- Прочитајте и поставите питања која не разумете на ТДС-у, Упитник за имовину продавца, извештај о природном опасности, инспекција / завршетак штеточина и други документи као што је прелиминарна насловна политика .
- Схватите да имате 10 дана да прегледате боју оловом, што је федерално обелодањивање.
- Прочитајте сваки документ у целини; поставите питања о свим обелодањивачима продаваца . Ако наиђете на непознату терминологију, а мало купаца разумеју сваки израз, питајте свог агента да вам објасни. Нема купопродаје када купујете кућу.
Наручите политику осигурања власника куће
Можете почети са компанијом која осигурава ваш аутомобил. Понекад осигуравајуће компаније ће вам дати попуст ако задржите више од једне политике са том компанијом. Поред осигурања куће, такође можете узети у обзир осигурање од поплава или покривање земљотреса.
- Наручите осигурање своје куће раније. Као што је раније поменуто, свака кућа осигурања неће осигурати сваки дом, посебно старије куће или куће смјештене на опасним местима.
- Понекад претходни захтеви власника куће могу отежати осигурање. Извештај ЦЛУЕ ће објавити претходне захтеве и може се добити на мрежи око 20 долара.
- Затражите замјену. То не кошта много више да бисте добили покривену замену, која ће обновити вашу кућу ако је уништена. На жалост, многе жртве пожара нису имале покривеност замјеном.
Спроведите инспекције
У већини држава, купопродајни уговор купцу даје одређени број дана за обављање инспекција, укључујући и кућну инспекцију. Такође можете размотрити инспекцију штеточина, инспекцију димњака или инспекцију канализације. Ако откријете велики недостатак који не можете прихватити, често сте слободни да откажете уговор.
- Унајмите угледног кућног инспектора . Не свака држава захтева од инспектора да поседују лиценцирање или акредитиве. Кућна инспекција је за вашу едицију и није листа веша која је продавцу презентирана за поправку.
- Донесите кућну контролну листу са собом. Ви ћете желети да будете сигурни да је свака област која је забрињавају прегледана и да се постављају питања.
- Похађајте кућну инспекцију . Не пратите кућног инспектора около, као што је Зилловова књига погрешно сугеришу, или ће вас кућни инспектор тихо проклињати под његовим или њеним дахом. Пусти инспектор да изврши инспекцијски надзор у миру. Сачекајте док се кућни инспектор не заврши пре постављања питања.
Размотрите захтев за поправку
Продавац није обавезан да поправи било шта, чак и не захтева зајмодавца. Неке процјене могу садржати оно што се зову "услови", који су нека врста недостатака које треба исправити пре него што зајмодавац финансира зајам. Свака страна може предузети кораке за задовољавање услова кредитирања, ово се може преговарати.
- Ако кућна инспекција дође до значајних и неочекиваних проблема, можете да потпишете захтев за поправку питајући продавца да ли ће решити та питања, дати вам кредит за затварање трошкова или снижавање продајне цене. Схватите продавца да може рећи не и одредити да ли можете да живите са таквим одговорима.
- Схватите да ниједан дом није савршен, а инспектор ће пронаћи грешке. Немојте очекивати да све у извјештају о инспекцијској инспекцији буде фиксно нити дозвољено у продајној цијени.
- Бити разуман. Знам да је ово тешко, јер је субјективно за неке људе, али бити разумни значи правити рационалне истраге. Ваш агент може да вас води.
Уклоните непредвиђене ситуације
Неће сваки агент на листи тражити испуштање непредвиђених обавеза, али то су лени агенти. Да би у потпуности заштитили продавца, већина агената на листи ће захтијевати отпуштање свих уговорних обавеза до датума када су та издања доспјела.
- Подразумевано, уговори Калифорније ЦАР пружају купцима од 17 до 21 дана да уклоне непредвиђене обавезе. Непредвиђене околности не истичу на крају одређеног временског периода, супротно популарном веровању.
- Покушајте да се уверите да је ваш кредит чврст и да је процена прихватљива пре него што уклоните непредвиђени кредит . Ако ваш зајмодавац не може потврдити свој кредит, можда ћете морати да уклоните непредвиђени кредит, ако сте уговорно обавезни.
- Ако одбијете да уклоните непредвиђене обавезе, продавац може да изда обавештење за обављање посла, а затим унилатерално откаже уговор.
Урадите коначну шетњу
Сврха финалне пролазне инспекције је да се у суштини осигура да је имовина у истом стању као и када сте последњи пут гледали. Ако откријете оштећену површину од тврдог дрвета, на примјер, након што је продавач уклонио намјештај или уклонио тепихе, вријеме је да тражи неку врсту накнаде.
- Немојте пролазити кроз завршни ход . Можда сте у искушењу да се одрекнете ове формалности, али они који бирају ту опцију често жале због те одлуке. Можете да учите из сопствених грешака, али учење од других далеко је пожељно.
- Увјерите се да се тоалети испирају и да нема цурења воде од уклањања фрижидера или машине за прање веша. Укључите сва светла, управљајте свим уређајима.
- Проверите имовину како бисте били сигурни да је у истом стању као и када сте се сложили да га купите. Ово није дозвола за тражење додатних поправки осим ако не нађете нови недостатак који није раније откривен.
- Ако нађете озбиљан проблем, обратите се сада пре него што затворите. Због хитности неких ситуација, можда ћете пронаћи брзо решење које неће задржати затварање. Покушајте да избегнете финансијске аранжмане који би могли променити вашу завршну објелодањивање, или би ваше кредитне документе требали бити преокренути.
Пријавите кредит и Есцров документи
Ако не можете физички доћи у есцров компанију, службеник за депозит може вам послати мобилног потписника. Вероватно ћете додатно платити за ову услугу, али за многе купце, то је корисна услуга. Мобилни потписи нотара ће доћи у ваш дом, канцеларију или било које друго мјесто које одредите.
- Као и код многих других аспеката процеса куповине куће, процедуре за депоновање варирају по локалитету. На пример, у јужној Калифорнији, потписаћете документе о депоновању кратко након отварања есцров-а; у сјеверној Калифорнији, потписат ћете есцров документе заједно са вашим документима о кредитирању близу затварања.
- Дајте важећи ИД фотографије. Уверите се да је име на вашем ИД-у исто име као на документима о зајму. Ако сте се недавно удали и промијенили своје име, то би могло изазвати проблем.
- Будите спремни да проведете најмање 30 минута до сат времена потписивања документације о зајму. Вероватно ће вам представити најмање 100 страница за потписивање.
Депозитни биланс фондова
Овде се гума сусреће са путевима. Сада када сте провјерили дом како бисте осигурали да испуњава ваша очекивања, а ваш кредит је спреман за затварање, то је када депонујете остатак учешћа и трошкове затварања.
- Донесите овјерену провјеру која се плаћа за депоновање. Не можете да уплатите готовину нити лични чек. Лична провера је прихватљива ако постоји довољно времена за чишћење прије затварања.
- Очекујте да депозит подеси износ, тако да ћете добити повраћај након затварања. Есцров вам може послати чек или вратити рефундацију вашој банци.
- Узмите у обзир да тражите од своје банке да директно исплаћује средства на депонију, чиме ћете уштедјети ишчекивање физичког испорука благајне на чување.
Затвори Есцров
Есцров је затворен када насловна компанија прими потврду од уреда за снимање да су документи забележени. Овај датум ће бити неколико дана након што сте потписали своје депозитне и кредитне документе. Исте дана затварања се ријетко догађају.
- Твоје имовинско дело , поновљавање продавца и повјерење ће се евидентирати у јавним записима . Касније, недељно након затварања, добићете оригиналан налог поштом.
- Компанија са насловом ће обавестити вашег агента када се ваша трансакција евидентира, а заузврат је уобичајено да вас агент позове. Многи агенти су веома узбуђени када је вријеме да вам предају кључеве на прагу.
- После снимања, уколико ваш уговор не одреди другачије, имовина је ваша. Промените браве одмах, и уживајте у новом дому!
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.