Затварање Када процјена постане слаба
Да ли сте забринути због примања ниске процене или је ваша процена већ завршена у вредности мању него што сте очекивали? Жао нам је што се то догодило вама. На продавчевим тржиштима, ситуације са више понуђених понуда често повећавају куповну цену већу од сваке упоредиве продаје у тој области; зато је у тим случајевима многи продавци забринути да ће процјене доћи низак. На тржиштима купаца , када су цене меке или падају, продавци су такође забринути да ће процјена бити ниска процјена.
Низак проценат може да се деси на било ком тржишту, иако: врући, хладан или неутралан .
Зашто се догодило ниска процена?
Национална асоцијација реалтора у свом месечном истраживању индекса повјерења РЕАЛТОР за продају између новембра 2016. и јануара 2017. године, 22% испитаника су се суочиле с проблемима процјене. У НАР-овом Истраживању хипотека пореклом, 55% испитаника у том временском периоду извјештавало је о питањима процјене.
Постоји низ разлога због којих домови не процењују по продајној цени, а процене су ниске. Ево неколико:
- Вештачко надуване цене које произилазе из више понуда .
- Смањење тржишних вриједности због мање купаца куповине међу већим пописом кућа.
- Фаллоут из обиља изузећа или кратке продаје у комшилуку, нарочито када не постоји друга упоредива продаја .
- Погрешна процена од стране пензионера .
- Оверприцање од стране продавца.
- Неискусни процењивач који не разуме локални утицај на вредност.
- Растуће тржишне вриједности због ограниченог инвентара и неколико компјутера.
- Процењивач је занемарио очекиване податке о продаји, што би могло одражавати већу упоредиву продају када је затворено, или је процењивач одабрао упоредиву продају из погрешних суседстава.
- Купац прима новац од продавца, што узрокује да кредитор верује да је цијена надувана.
Један фактор који не долази у обзир је да ли зајмодавник жели да изврши кредит. Зајмопримци желе позајмити новац, а зајмодавцима је забрањено обнављање .
Решења за ниске процене
Немојте паничити ако процена дође на ниско. Тешко је остати мирно када изгледа да ће се продаја продати , али обе стране имају опције:
- Купац може разликовати у готовини.
Зајмодајник брине о процени само у мери у којој утиче на однос кредита и вриједности . Низак проценат не значи да зајмодавац неће позајмити. То значи да ће зајмодавац извршити кредит на основу односа договореног у уговору по процијењеној вриједности. Понекад купац купац не дозвољава купцу да даје готовину за разлику и, у том случају, купац уместо неког од трошкова затварања продавца.
- Продавац може снижити цену.
Ако је дом био прецијењен или је вредност била надувана, често је ово најбоље рјешење. Купац је задовољан и зајендер је задовољан. Не постоји гаранција да ако купац одлази, продавац неће добити ниску оцјену од зајмодавца другог купца, а не помињати вријеме и проблеме које је потребно за поновно продају имовине. Понекад је птица у руци најбоља.
- Продавац може понудити да пренесе другу хипотеку за разлику.
Ако купац стварно жели кућу, али не може да изнесе разлику у готовини, плаћање или паушалну исплату касније до продавца је опција. После затварања ескорта, продавци често задржавају право да попусте другу хипотеку , продају га мање од номиналне вредности инвеститору.
- Наручите другу процену.
Прво, ако је ваш зајам ФХА кредит, питајте зајмодавца за листу одобрених процјенитеља. Или продавац или купац могу да плате другу процену. Понекад ће друга процена бити виша од прве, нарочито ако је први процјенитељ био неискусан или направио грешке.
Ако је ваш кредит конвенционални кредит , онда је предмет правила Кодекса понашања код куће (ХВЦЦ). Барб Торрес, акредитовани виши проценитељ каже: "Чим странке открију процењивача који не познају локално тржиште, они имају право да контактирају зајмодавца (пожељно у писаној форми) на тражење локалног процењивача . "
- Набавите листу упоредиве продаје .
Замолите агенте који су укључени да саставе листу недавно упоредиве продаје која оправдава уговорену цену продаје. Поднесите ту листу пионира и затражите ревизију процјене. Покушајте да користите цомпс ближе својој особи од компата које користи процењивач.
- Такође, замолите агенте да позову агенте за листе чекања на продају како би покушали да сазнају стварну продајну цену тих особина. Агенти за листинг не морају да откривају продајну цену, али многи су сретни да помогну, јер би могли да се нађу у истој ситуацији. Можете увек да питате да ли агент мисли да ће ваша цена процијенити ако агент одбије да открије очекивану цијену.
Компромис о вредности. Понекад продавци ће мало одустати од купца који ће платити цјелокупну разлику и негде ће поравнати између потпуне готовинске доприности и потпуног снижавања цијене. Што се тиче разлике, рецимо, од 10.000 долара, продавац би се могао сложити да прихвати 5.000 долара у готовини и снизити цену за 5.000 долара.
- Замолите продавца да плати независну процену. Ако је купац одбио 20%, на пример, купац би могао прећи на кредитни програм од 10% и искористити то ново ослобођену готовину за преговоре о вишим готовинским плаћањима продавцу.
- Откажите трансакцију.
Многи куповни уговори садрже непредвиђени кредит . Ако процена нађе на ниском нивоу, купац се не квалифицира да купи имовину по уговореним условима у уговору. Правилно писмени кредитни случај омогућава купцу да откаже уговор и захтева од продавца да ослободи искоришћени депозит купца .
Исто тако, продавац би могао продати више тако што ће вратити кућу на тржиште и тражити новог купца. Све док ниска процена није била ФХА, нова процјена могла би бити веома различита. ФХА оцењивања су додијељени бројем предмета, па ако је први купац био ФХА а други купац био ФХА, би се користила иста процјена.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.