Разлог за изазове подразумева врсту непредвиђених кредита.
У некретнинама у Калифорнији, на пример, као и на многим другим местима у земљи, купац куће може погледати неколико врста кредитних непредвиђених догађаја и укључити једну или више ових непредвиђених обавеза у понуду за куповину .
Само домаћи купци који се баве финансирањем имају тенденцију да купопродајни уговор остаје условљен добијањем кредита. Готовински купци не траже кредитни случај јер нема зајма. Уговор може бити условљен купцем који добија:
- ФХА зајам , који има свој сет захтева, или
- зајам ВА , који гарантује Ветеранова администрација, или
- конвенционални зајам , који се типично продаје на секундарном тржишту, или
- кредит из кредитне уније у којој је зајмопримац члан, или
- приватно финансирање, што се понекад назива и тврдим новцем
У зависности од врсте кредита, зајмодавац може захтевати одређене услове становања или поправке да изврши кредит. Ако се продавци и купци не могу сложити око поправки или услова зајма, купац неће примити зајам, а трансакција може да се распада.
Генерално, купац има одређени временски период у купопродајном уговору за добијање финансирања. У неким случајевима, уговор може понудити купцу избор, да бира између одређеног броја дана прије него што ће се морати уклонити или задовољавати кредитни случај или да се задржи непредвиђени кредит, ако се све стране слажу, успостављене до затварања.
Тамо почиње проблем. Већина продаваца очекује да ће купац морати да добије финансирање. Продавци су обично донекле разумни и омогућит ће одређеном времену да купац добије финансирање и уклони кредитни случај, али не сваки продавац жели да сачека до дана затварања како би сазнао да ли је купац заиста способан да затворите есцров. Није потпуно поштено за продавца да купац затражи 30-дневни период затварања без чврсте обавезе затварања. Са друге стране, отклањање кредитног случаја пре затварања може учинити купца веома нервозним.
Купац би се могао питати шта би се десило ако је зајамчитељ, због неких непредвиђених или необичних разлога, одлучио да одбије кредит. Уколико је купац уклонио непредвиђени кредит, купац би могао бити на милостивости продавца, а ризични депозит купца би могао бити угрожен. Мало купаца је спремно да преузме ризик од губитка депозита.
Наравно, купци добијају и представе препорерско писмо пре него што понуде понуду. То је препорерско писмо на које се продавац ослања на доказ купчеве кредитне способности и способности да се квалификује за кредит. Али пошто се фајл пакује за обезбеђење, могу се појавити и други проблеми.
Непознате пресуде могу се појавити у јавним записима, купац би могао имати блип на извештају о кредитима који је прошао кроз пукотине, а бивши са претходном кратком продајом може ставити клупу на квалификације, купац би могао изгубити посао, купац би могао бити запослени само под потребним двогодишњим раздобљем или примати плате које се не разматрају на платним списковима. Постоје ствари из базилиона које могу погрешити. Не заборавимо да је друга врста кредитних непредвиђених случајева процјена. Непредвиђени проценат се често одваја од непредвиђеног кредита. Непредвиђени проценат значи да кућа мора проценити по набавној цени. Ако је процена мања од набавне цене, онда купац може отказати ако купац има непредвиђени проценат у купопродајном уговору. Ако се продавац сложи снижити цену како би се задовољила процјена, онда се од купца очекује да уклони непредвиђени проценат.
Али шта се дешава ако се при затварању писменог одлагача одлучи у 11. сат да нареди другу процену и да друго мишљење о вриједности испада као ниска процјена ? Ако је купац објавио непредвиђени проценат, не постоји преостала процена. Међутим, ако кредитни случај још није објављен, уговор о откупу може и даље бити условљен способношћу купца да добије кредит.
Ово је забринутост коју треба упознати са вашим агентом за некретнине пре него што дате понуду за куповину куће. Неки купци су комфорно уклањање непредвиђеног кредита када зајмодавац уверава купца да је датотека спремна за финансирање. Међутим, ако је зајамчник забринут, можда није добра идеја да се уклони непредвиђени кредит. Непредвиђени кредити такође говоре продавцу. Негативна страна је када ваша понуда буде међу вишеструким понудама, а остали купци су спремни да уклоне кредитни контингент или скрате период, а ви инсистирате на чувању контингента зајма нетакнутим све до затварања, ваша понуда можда неће бити прихваћена. Продавац можда мисли да имате проблем који може довести до потешкоћа приликом затварања.
У тешким ситуацијама као што су ова, неки купци куће питају зајмодавца да одобри тај фајл кроз осигурање пре него што икада дају понуду за куповину куће. Одобрење за збрињавање уклања страх од неизвјесности и јача понуду.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, БРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.