Како купити Форецлосурес у банци
Банке посједују непокретне имовине, јер су банке куповале куће путем отуђења . Куће на књигама банке се зову РЕО, што је акроним за "некретнине у власништву". Схватите да када банке примају имовинске послове на куће кроз изузеће, често је због тога што се нико није појавио на корацима суда како би понудио минимални износ постојеће хипотеке или банке намјерно минималну понуду тако високо да га нико не би додирнуо.
На површини то можда не звучи као да су повраћаји профитабилни, поготово ако банка жели да прода свој инвентар на отвореном тржишту за износ који је некада дуговао банкама од стране претходне хипотеке. Међутим, овде су бар два разлога зашто вам РЕО може бити профитабилан:
- Ако су имовина обезбеђена два зајма (што је уобичајено ових дана), други зајмодавац понекад не зауставља. Ако други зајмодавац не уплати накнадне исплате првом зајмодавцу и започне поступак сопственог отписа , други зајмодавник ће бити избрисан у притвору. Многе друге хипотеке садрже 20% или више првобитне тржишне вредности .
- Банка често не жели да седи на свом инвентару. Пошто није добила минималну понуду од инвеститора или купљеног купца током продаје у промету у судници, вероватно ће банка вероватно ценити РЕО кући мање, само да се отклони. Зависи од интерног рачуноводства.
Проналажење агената РЕО-а
Постоји много места на располагању на интернету да би се пронашла отплата . Међутим, можете их наћи иу МЛС-у . Ако тражите од свог купчевог агента да претражи МЛС за "РЕОс", вероватно ћете пронаћи да је веома мали број агената за некретнине специјализован за листинг РЕО-а за продају у вашем крају.
Ево савјета о агенцијама за регистрацију РЕО-а:
- Већина РЕО агената листе наводи само РЕО-е, нити једну другу врсту имовине.
- Агенти за листинг РЕО често дају попусте банкама у замену за своје пословање, јер се ови агенти обављају по обиму, а понекад и менаџер средстава добија смањење.
- Агенти РЕО-а који зарађују новац зарађују или продајом пуно РЕО-а или да послују као двоструки агент . У дуалној агенцији , агент РЕО-а ће зарадити и комисију за листинг и провизију агента купца.
- Да би се привукли агенти купца, многе банке понуђају већи проценат провизије агенту купца док попусте провизију агента за листинг.
- Агенти за листинг РЕО обично представљају продавца, а не купца. Размислите да ли желите властиту представу, можда.
- Агенти за листање РЕО-а обично представљају највише произвођаче због обима посла који обављају. Обично не троше пуно времена с купцима.
- Неки агенти у листи РЕО-а су толико заузети да ангажују помоћнике у теренским позивима. Многи не дају свој приватни број мобилног телефона, што може отежати комуникацију.
Запошљавање Агента купца
Осим ако немате директно искуство преговарање са банкама, можда ћете добити боље заступљеност ангажовањем вашег властитог купца .
Пре него што изаберете неког агента, изаберите неколико и обавите интервју са агенцијама за некретнине како бисте пронашли добру прилику.
- Агент купца има фидуциарну одговорност да штити ваше интересе.
- Агенти купца не представљају продавца. Чак и када продавац плаћа своју провизију.
- Продавце купца обично плаћа продавац. То значи да вас не кошта да ангажујете куповину агента.
- Агенти купца могу затражити од вас да потпишете купчев брокерски уговор , који ће вам поставити дужности агента и навести ко плаћа комисију .
- Размислите о раду са агентом купца који има искуства са радом РЕО-а.
Преговарање са РЕО
Ако је листинг релативно нов на тржишту, врло је могуће да банка неће много одступити од своје тражене цијене . Имаћете веће преговарачке моћи ако понудите понуде за куће које су на тржишту дуже од 30 дана.
Ево још савјета:
- Банке преговарају о великим попустима са власничким и депозитним компанијама. Ако одлучите да користите банкарску титулу / есцров компанију , провјерите накнаде које те компаније плаћају. Уопштено, накнаде које банка не плати, али их плаћа купац, биће веће јер власници и есцров често чине те попусте наплаћујући више купаца.
- Многе банке се удаљавају од плаћања типичних трошкова затварања за купца. Неке таксе, као што су порези на пренос , окрајне и државне накнаде, сноси купац, а не банка. Банке не често плаћају штетне репортаже , поправке или планове кућне гаранције .
- Неке банке неће потписати контракцију док се сви услови не усаглашавају између вербално уговорених страна.
- Очекујте да банка направи сопствени куповни уговор или додатак свом стандардном купопродајном уговору. Прочитајте то детаљно и питајте адвоката некретнина за савет ако га не разумете. Можете се кладити да је адвокат банке саставио тај уговор, а то није у вашу корист.
- Ако се банка неће померити и добијете одбацивање понуде , сачекајте још 30 дана, а затим поново пошаљите своју првобитну понуду, са првобитним датумом преклапањем и новим датумом.
- Можете чекати 10 дана за одговор на понуду из банке. Будите стрпљиви. Знам да звучи лудо што неке банке могу дуго времена да одговоре, али могу.
- Банка може затражити од вас да поднесете захтев за кредит како бисте га могли прецквалификовати; међутим, нисте обавезни да добијете свој кредит од те банке.
- Ако не можете да се затворите на унапред одређени датум затварања, банка вам може наплаћивати казну за сваки дан када прођете тај датум. Пре него што пошаљете понуду, уверите се да имате одобрење за одобравање кредита од свог зајма и да добијете гаранцију да ћете добити финансирање од свог зајмодавца, а да не дође до неочекиваних одлагања.
- Вероватно ће вам бити затражено да купите кућу "као што је". Постоје недостаци куповини одузимања . Обавите понуду за кућну инспекцију . Неки продавци у неизмиреним имовинским средствима из кућа за одузимање имовине .
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.