Критеријуми за избор најбољег агента огласа
- Највиша цена листе за ваш дом
- Најнижа провизија
На први поглед, продавац може рећи: "Шта? Да ли си луд?" Пошто продавци желе највишу могућу цену и плаћају најмањи износ провизије. Међутим, та два критеријума имају веома мало везе са ангажовањем компетентног агента и, у многим случајевима, потпуно ирелевантно.
Хајде да погледамо зашто.
Највиша предложена цена
Агенти не могу да вам кажу колико ће ваш дом продати. То је грешка. Агент за листинг може показати упоредиву продају , у очекивању продаје и активну продају. Али, бирате продајну цену и купац ће вам рећи да ли је цена исправна . Агент може предложити цијену листе која ће привући купца. Одатле, одатле се генерално препушта купцу.
- Да бисте добили листинг , неки агенти искривљују истину.
Пошто агенти не могу гарантовати вашу продајну цену, агент за листинг који предлаже највишу цену би могао бити неистинит. Замолите агента да вам покаже бројеве који подржавају ту предложену цену . Ако агент нема статистику или се продаја куће налази у другом крају, то би могла бити црвена заставица.
- Потражите агента за листинг који вам пружа опсег.
Често, али не увек, постоји опсег цена. Може се разликовати од 10.000 долара на доњем крају према високом, или ширење може бити веће. Многи фактори одређују опсег, међу којима су локација, температура тржишта и побољшања у кући.
- Цена је уметност.
Најбоље време за понуду је у првих 30 дана на тржишту. Двадесет један дан је идеалан. Ако је кућа добро цењена, добићете понуду. Ако је цијена превисока , можда нећете добити никакав приказ; купци ће избегавати ваш дом и на крају ћете на крају смањити цену , остављајући купцима да се питају шта није у реду с вашом кућом.
Да ли бисте изабрали агента на основу комисије?
Агенти за некретнине нису једнаки; сваки је јединствен. Запамтите да око 10% агената чини приближно 90% посла. Свака има своје маркетиншке технике и буџет за оглашавање. Избором агента са великим буџетом за оглашавање и компанијским доларима како бисте га подударали, можда ћете добити већу изложеност највећем броју купаца, што је идеално. Достизање већег броја купаца једнако је бољем шансу за добру понуду.
- Зашто агент заступно радити мање од конкуренције?
Увијек постоји разлог зашто брокер или некретнински агент попусти накнаду за некретнине . Понекад је то једини начин на који агент сматра да је могуће такмичити у конкурентном послу јер агенти не могу на други начин да се издвоје од конкуренције у вези са услугама, знањем или вештинама преговарања.
Ако је једина корист коју агент ставља на сто је јефтина накнада, питајте се зашто. Да ли је агент очајан за пословање или неквалификован? Да ли желите да радите са очајним агентом?
Понекад агенти пуном услугом преговарају на нижу комисију под посебним околностима као што су:
- Купујете кућу и продајете кућу истовремено , дајући обе трансакције једном агенту. Не нудим такве попусте *, али неки агенти желе.
- Вољни сте да обављате читав посао, оглашавате, пласирате и плаћате трошкове везане за продају.
- Обећавате да ћете агенцији упућивати више послова, што би резултирало вишеструким трансакцијама.
- Продате више од једног дома.
- Немате довољно капитала да платите пуну провизију.
- Агент вас прихвата као про боно случај.
- Агент ће изгубити листинг осим ако се не подудара с такмичарком.
- Агент жели да знаке (излагање промету) преоптерећују пуну провизију.
Ако интервјуишете агенте који нуде сличне услуге и не могу се одлучити између њих, затражите да видите евиденцију о оригинални цени сваког агента и броју коначних продајних бројева. Квоте су агент са најнижим надокнадама који ће показати више снижења цена и дужи ДОМ . Разлика између агента који наплаћује 5% и 6% је 1%. Запитајте се како излазите напријед ако ваша цена заврши смањеном 2% јер сте изабрали агента са нижим трошковима који нису могли да приуште активном тржишту свог дома.
Савет: Ако се ваш дом налази у тврдом тржишту, узмите у обзир агента са искуством продаје кућа чврсто проданих.
Значај маркетинга агента
Изнад скупог аутомобила или фанци одеће, добар агент на листи живи и умире маркетингом. Зато што маркетинг продаје куће. Замолите да прегледате комплетну копију плана маркетинга агента. Управо, шта ће агент учинити да прода вашу кућу? Ево минималног минимума који треба очекивати:
- Професионалне ознаке, укључујући број мобилног телефона агента.
- Лоцкбок .
- Дневно електронско праћење приступа лоцкбок-у .
- Извештаји о праћењу показатеља купаца / повратне информације продавцу.
- Преглед брокера.
- Подстицаји за преглед брокера / канцеларије.
- Савјетовање за постављање .
- Дигитални циљани маркетинг.
- Оглашавање у локалним новинама, само ако је то оправдано. Новине су пассе.
- Изложеност МЛС-у са 36+ професионалних фотографија.
- Виртуелна тура .
- Дистрибуција на главне веб странице.
- Четири боје флајера, ако је то оправдано. Већина штампе је такође пасивно.
- Финансирање летака за купце.
- Минимално 2 отворене куће , пружајући своју локацију, су кандидати.
- Директна пошта околним суседима, купцима / брокерсима изван подручја.
- Изложеност на састанцима одбора Реалтора.
- Повратне информације продавцима на куповним позивима и приказима купаца.
- Ажурирани ЦМА-и након 30 дана.
- Е-маил феедови нових листића који се такмиче.
- Ажурирање чињеница, трендова и недавне продаје у суседству.
Запамтите, ниједна тактика не продаје куће. То је комбинација свих оних метода који продају куће.
Карактеристике доброг агента
Бићете у вези са агентом за листе на месец или два или дуже. Изаберите агент који вам се свиђа и може се односити. Ево неких од карактеристика које продавци кажу да желе у агента:
- Искуство. Нека нови агенти науче посао на нечијем другом диме.
- Образовање. Питајте о степенима и сертификатима.
- Искреност. Веруј у своју интуицију. Ваш агент би требао говорити из срца.
- Умрежавање. Ово је посао људи. Неке куће продају јер су агенти ступили у контакт са другим агенсима.
- Преговарачке вјештине. Желиш агресиван преговарач, а не неко да брзо продаје на свој рачун.
- Добар комуникатор. Продавци кажу да су комуникација и доступност кључни.
На крају, затражите личну гаранцију. Ако агент не гарантује перформансе и ослободи вас из листинга на захтев, немојте ангажовати тај агент.
* Разлог зашто врхунски произвођачи који воде екипу обично не нуди попусте зато што водство екипе можда неће радити са купцима. Она би могла додијелити свог продавца члану тима за куповину краја трансакције.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.