Давање кратке продаје је довољно тврдо, сасвим искрено, али још је теже када имате два зајма - то је двоструко више од главобоље. Осећам твој бол. Јер не само да вам је потребна сарадња првог зајмодавца, други хипотекарни власник мора да ослободи тај кредит.
Прво, хајде да погледамо шта се догађа у притвору :
Затварање позиција између зајмодаваца
Није важно ако извадите другу хипотеку да бисте помогли куповину куће или ако сте након тога осигурали зајам за домаћи капитал .
Други зајмодавац ће увек бити у другом положају, осим ако је први вољан да потчињи. Обично хипотекарни зајмодавац који је на првој позицији неће потчинити положај.
Прво на првом месту је прво у право да прикупи поступак одузимања имовине. То значи када се поднесе обавештење о подразумеваном износу, ако други зајмодавник жели да буде први на линији да би примао приход од аукције или продаје или да преузме имовину, други зајмодавац мора покренути сопствени поступак принуде.
У већини делова земље то значи да други зајмодавац мора да надокнађује плаћање првом зајмодавцу, да плати први трошак зајмодавца за подношење обавештења о неизвршењу обавеза и трошкова повезаних са њима, а затим поднесе своје обавештење о неисправности. Ако други зајмодавац то не учини, други зајмодавац би могао бити избрисан у притвору и не примити ништа, посебно ако нема довољно новца за обилазак.
Када други зајмодавац прими обавештење у коме се наводи да је прва забрањена, након провере вредности куће, многи други зајмодавци не покрећу сопствени поступак одузимања имовине. Они узимају овај став, јер можда не постоји довољно правичности да се трошкови одузимања права профитују другом зајмодавцу.
Ова неактивност оставља другог зајма у рањивој позицији.
Колико се плаћају трошкови затварања продаје?
Иако је продавац можда потписао уговор о листингу са агенцијом за некретнине, врло је вјероватно да ће се зајмодавац поново преговарати о комисији . Зајмопримци плаћају мање од традиционалних накнада и покушавају да смањују своје трошкове трансакције на сваки могући начин.
Да би даље смањили трошкове затварања, ту су и накнаде које зајмодавци обично одбијају да плате. Су:
- Планови кућне гаранције
- Инспекције штеточина и радови на штеточини
- Цертификати крова
- Инспекције канализације
- Поправке које су тражили купци, као што је захтев за поправку
- Кредити за трошкове затварања купца
Преговарање са другим зајмодавцем на краткој продаји
Након што сте утврдили да ваша ситуација одговара квалификацијама за кратку продају и да сте испунили све захтјеве зајмодаваца - плус, пронашли вољног и квалификованог купца - још увијек нисте из шуме.
Рецимо да су ваши трошкови затварања 5% или 4.250 долара. После одбијања трошкова затварања од продајне цене од 85.000 долара, остали ћете око 81.000 долара. Сада постаје туг ратова између два зајма.
Генерално, прво преговарање је да понуди другом зајмодавцу мали износ, рецимо 1000 долара. То можда неће изгледати много у поређењу са другим кредитним салдом од 55.000 долара јер тражите од зајма да изгуби 54.000 долара.
С друге стране, међутим, ако други кредитор одбије, он у крајњој линији неће добити ништа.
Изгледа да се понекад дешава да су млађи зајмодавци одсекли своје носове и упропастили њихова лица. Али овде се први зајмодавац може одрећи мало више да би посао постигао посао. По мом искуству, већина зајмодаваца на првој позицији одушевљена је да прими чак 90%, што би значило на зајам од 85.000 долара, кредитор би могао да прихвати 76.500 долара.
Ако је нето $ 81,000, након затварања трошкова, то би оставило 4,500 долара које би први зајмодавац могао понудити другом зајмодавцу. Други зајмодавац мора да пристане да ослободи зајам. У супротном, кратка продаја ће бити одбијена, а први зајмодавац ће највероватније запленити имовину у отуђењу, елиминишући други кредит.
Наставите преговарање док се не достигне резолуција. Запамтите, и први и други имају улогу у изради краткотрајне продаје .
НАПОМЕНА: Један разлог због кога млађи подносилац права у Калифорнији може одбити да сарађује је уколико је зајам кредибилитет који је обезбеђен за становање од 1 до 4 јединице. У том случају, ако је други зајмодавац обрисан приликом отписа по продаји повереника, тај други зајмодавац може имати право да изврши пресуду о недостатку . (Роселеаф Цорп. в. Цхиеригхино, 59 Цал 2д 35 (1963).)