Читалац пита: Ми смо остали далеко од куповине кратких продаја, јер смо чули да предуго требају и можда неће бити прихваћени. Али сада смо некако схватили да су све добре цијене за кратку продају. Ми мислимо да можда треба размислити о понуди понуде на краткој продаји. Али не знамо куда да започнемо. Колико понуда можемо да понудимо? Зар не би требало да направимо гомилу понуда у случају да неки не прођу? И колико под листом можемо понудити да купимо кратку продају? "
Одговор: Понуда за кратку продају је често веома збуњујућа за купце. Нисте сама са својим питањима. Многи купци на кратко купују се као да су они и њихови агенти као слепи који воде слепе и на неки начин су. То је зато што има толико компоненти за кратку продају. Ви сте тачни да се сва кратка продаја не затвори .
Листа цијена кратке продаје
Највеће питање у краткој продаји је цена. Колико је реална та цијена? За почетак, ако продавац не испуњава услове за кратку продају, цена листе није релевантна. То је зато што продавци који не испуњавају услове за продају на кратко могу наћи своју одбијену продају. У тим случајевима банка неће одобрити кратку продају, чак и ако сте спремни да платите тржишну вриједност.
Не можете да објесите шешир на листи цена кратке продаје. Једина ствар коју вам је цијена показала је колико је потребно да се продавачу потпише уговор о куповини , а понекад то и неће учинити.
На пример, у мом МЛС-у, агенти на листи су обавезни да кажу агенте купца ако продавац неће прихватити цену листе, али не и сва МЛС предузећа која захтевају то откривање.
Ако је листа цена сувише ниска, банка ће одбити кратку продају . Штавише, ниска цена по листи могла би бити стратегија која агентски агент и продавац користе за подизање више понуда на краткој продаји .
Укратко, цена листе кратке продаје могла би значити врло мало, ако ништа друго.
Како сазнати понуду за кратку продају
Мораћете да размислите као агент БПО- а. Осим неколико врста кратких продаја, банке обично не плаћају процјену. То је као да одсечете нос да бисте исцртали своје лице, али банке желе спасити мало новца. Они такође не дају довољно повјерења знању и искуству које поседују процјенити некретнина. Они имају тенденцију да мисле да било које топло тело може да процени дом, а та претпоставка би била погрешна.
Ми не бисмо имали овај проблем ако банке верују агенцијама за кратак продају, али не и са добрим разлогом . Агент продаје кратких аукција представља продавца, а не банке. Агент продаје кратких продаја такође жели брзо продати тај дом. Цена коју агенција за кратко куповину сматра тржишном вредношћу може бити у праву на носу или би могла бити преварљиво ниска.
Дакле, кратка банка продаје ће ангажовати БПО агента и платити тог агента мање од 100 долара за производњу БПО-а. Тај аген могао би бити локални агент или агент би могао живети ван подручја. Срећа је жреба. Међутим, многи БПО агенти ће погледати продату упоредиву продају у кругу од једног миљона објекта објекта.
Они ће упоређивати сличне квадратне снимке и старост. Можеш иста ствар.
Различите врсте понуда за кратку продају
Иако постоји низ начина за израчунавање тржишне вриједности, сваки БПО агент не користи све алате доступне агента. Агент БПО може узети у обзир само последња 3 месеца продатих кућа најближе имовини предмета. Агент може занемарити локацију, стање, јединствене факторе и трендове као што су ниже цене активних и чекања.
Ево различитих типова понуде за кратку продају и зашто су различити:
- Наведите цену за кратку продају. Ово је цена коју агент о листингу и продавац слажу. Користи се за привлачење понуде. Може бити висока; може бити ниска; то може бити право на новац.
- БПО агент кратка продајна цена. Ова цена се често израчунава статистички, али без унутрашње контроле у основи нема вредности. Чак и код унутрашње инспекције, цене БПО нису увек тачне, првенствено због тога што агент можда неће радити у околини. Али ово је цена понуде коју ће кратка продајна банка прихватити.
- Локално мишљење агента купца о вредности. Специјалиста у сусједству је вероватно други најбољи бонус за искрено мишљење о тржишној вриједности. Овај агент ће знати историју и трендове куповине куће у том одређеном сусједству. Ако је ова цена већа од вредности БПО-а, без обзира да ли нудите цену било где у близини ове вредности, заснива се углавном на томе колико лоше желите кући и да ли се суочавате са конкурентним понудама.
- Локално процењивачово мишљење о тржишној вредности. Процена ће вас у просјеку коштати између $ 300 и $ 500, али професионални процјенитељ с искуством у процјени кућа у том крају би требао произвести вриједно вриједно мишљење. Ипак, то је само мишљење једне особе.
- Проценат купца за куповину кратке продаје. Ова врста процене се врши кроз процењени базен , а процењивач може или не мора бити искусан и можда не зна суседство. Захваљујући мамурлу изазваној од стране ХВЦЦ-а , у основи је оцењивање за валидацију понуде, а не за валидацију стварне тржишне вриједности.
На крају, трик за избор понуде понуде кратке продаје јесте да сазнате колико ће банка желети, на основу мишљења БПО агента о вредности. Ваша понуда мора бити разумна. Банка може или не сме дозволити попуст за чекање на кратко одобрење продаје . Међутим, имајте на уму да ни ваша цена понуде нити цена БПО агента не могу бити основа тржишне вредности. Количина коју плаћате и тржишна вредност могу бити две различите ствари.
Само се припремите за контра понуду од банке ако је ваша понуда цена сувише ниска.
Да одговорите на питање о вишеструким куповним понудама . Требали бисте разговарати са својим адвокатом о замкама и правним недостацима у писању више понуда за кратку продају када не можете себи приуштити да их купите. Генерално, етички агенти обесхрабрују ту праксу, осим ако купац не открије ту чињеницу у понуди.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.