Читалац пита: "Осећам се као да сам учинио све погрешне ствари. Купио сам ову некретнину на врхунцу тржишта, рефинансирао сам је две године и додао додатак соби, мислећи да ћемо се једном и једном одмарати са супругом. Па, тај дан је дошао и ово је сада подводни дом , дугујем више него што вреди. Могу ли да продам своју инвестициону имовину? "
Одговор: Неки људи мисле да је опција кратке продаје ограничена само на лични боравак. Вероватно то претпостављају зато што постоји одређена врста Хоопла од одређених врста зајмодаваца у односу на то да ли особа заузима дом или не заузима кућу, али то нема везе са најситнијем продајом. Чак и смјернице за традиционалну кратку продају ХАФА од фебруара 2011. године омогућавају размјештање упражњеног личног боравка док дома не седи празно 12 мјесеци или више.
У Калифорнији смо недавно продали зграду вишеструке зграде за продавца без пресуде о недостацима и потпуном ослобађању од одговорности . Већина квалификација зависиће од следећег:
- Ваша врста кредита
- Твој зајмодавац
- Државни закони
- Врста имовине
- Разлог за тешкоће
Није увијек неопходно имати потешкоће - финансијски или на други начин - да направите кратку продају. Неке кредитне институције као што је Банка Америке , на примјер, врло су про-кратке продаје.
Банк оф Америца има неколико доступних програма за продају који немају никаквих проблема. Неки од ових програма плаћају вам да извршите кратку продају, али углавном не у погледу инвестиционе некретнине.
Припрема за кратку продају на инвестиционој имовини
Прво што треба урадити је написати писмо о теговима .
Схватам да сам управо рекао да не морате увијек показивати тешкоће, а то је тачно. Али, можда ћете морати да направите писмо о теговима. Можда ћете морати затражити кратку продају и распоред зашто вам је то потребно.
Ево других докумената које кредитор може затражити:
- Упоредна анализа тржишта. Ваш агент може припремити ЦМА за испоруку у банци како би потврдио вриједност. Банка ће највероватније и даље наручити сопствени БПО . Међутим, ЦМА ће кредибилити ваш захтев.
- Савезна пореска пријава. Сви распореди и странице. Ако поседујете друге инвестиционе некретнине које се одражавају на ваше пореске пријаве, можда би било добро време да сматрате да су све продаје истовремено.
- В2, 1099 или други доказ о приходу. То су документи који прате вашу пореску пријаву.
- Плаћања . Краткорочна банка продаје често жели да види доказе о вашем садашњем приходу и бројевима о којима се говори у годинама.
- Банкарске изјаве . Попуњене странице за последња два месеца са сваког банкарског рачуна, укључујући пензионе фондове. Веома је необично да банка захтева од продавца допринос из пензијских фондова.
- Споразум о листингу. Ово је споразум између вас и вашег агента за продају некретнина.
- Купопродајни уговор. Уговор о купопродаји садржи све услове који се односе на продају ваше имовине, укључујући врсту финансирања, ако постоји, учешће и продајну цену.
- Купац доказ о средствима и / или препоруционом писму . Ваш зајамчник ће желети да види да је купац квалификован и способан да доврши трансакцију.
- Процењена завршна реч или ХУД-1. Највећа је најважнија мрежа. Нестички трошкови ће највероватније бити одбачени.
Предности кратко продаје инвестиционе некретнине
Приметио сам да су понекад зајмодавци блажи продавцима инвестиционе некретнине него што су они када се баве продајом личног боравка. Мислили бисте да ће бити другачији, али није. Претпостављам да је то зато што се већина инвестиција држи за готовински ток или потенцијалну процјену. Дакле, ако је имовина наопако, то вероватно није готовина и не сматра се инвестицијом у очи инвеститора.
Међутим, ако је лични боравак наопачке, то је и даље ваш дом.
Многи људи не купују кућу за инвестирање када су купљени као главно место боравка. Дакле, банке узимају у обзир и друге факторе приликом кратко продаје пребивалишта. Обично, под водом није довољно разлога за кратку продају главног боравка.
Изгледа да су продавачи жељни продати подводни дом, када више нема готовинских токова и наопачке. Ако банка захтијева допринос продавца, инвеститори често имају већу вјероватноћу да буду у могућности платити јер разумију плаћање негативног новчаног тока.
Често је бржа и лакша продаја кратке продаје за инвестициону имовину. Удар у извјештају о кредиту без пресуде о недостацима је углавном нешто мањи од динга за кредитирањем одузимања имовине.
Питање продаје некретнина у виду кратке продаје
Као и код сваке кратке продаје, потражите правне и пореске савете пре него што се сложите са кратком продајом. Пошто дом није ваш боравак, који може примити преференцијални третман, можда ћете бити предмет опорезивања на ширењу између ваше основе и продајне цене.
Можда ћете такође бити подложни недостатку кредита, што је разлика између тога колико дугујете и износа који је банка примила. Већина продаваца Калифорније које сам упознао, који су ангажовали компетентне порезе, и легални заступници често нађу начине да раде око ова два проблема, али продавци у другим државама можда нису толико срећни.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.