Како користити ЦМА компаративну анализу тржишта
Шта је компаративна анализа тржишта?
Иако извештаји могу да варирају, са двостране листе упоредиве продаје куће са свеобухватним водичем од 50 страница, дужина и сложеност извештаја зависе од пословне праксе агента.
Међутим, стандардни упоредни извештаји о тржишној анализи садрже следеће податке:
- Ацтиве Листингс
Активни огласи су тренутно у продаји. Ови огласи су важни само у мери у којој су ваша конкуренција за купце. Они нису индикативни за тржишну вредност, јер продавци могу питати шта хоће за свој дом. То не значи да ни једна од цијена није реална. Понуђене продајне цене не одражавају тржишну вриједност све док не продају, а на куповним тржиштима , на примјер, највише продају за много мање.
- Листе чекања
Куће за продају у току су раније активни огласи који су под уговором. Још нису затворени, тако да још нису упоредиве продаје. Осим ако агент за листинг није спреман да дели информације о чекању на продају - а многи нису - нећете знати стварну продану цену док се трансакција не затвори. Међутим, у очекивању продаје указује се на смјер кретања тржишта. Ако је ваш дом цијене изнад цене листе ових очекиваних продаја, могли бисте се суочити са дужим ДОМ-ом.
- Продати огласе
Куће које су затвориле у последња три месеца су ваша упоредива продаја . Ово су продаја коју ће процењивач користити када процени ваш дом за купца, заједно са очекиваним продајом (што ће вероватно бити затворено до тренутка када се ваш дом продаје). Дуго и тешко гледајте на упоредиву продају јер су то ваша тржишна вредност. Можете користити 6 месеци комплета ако нема довољно продаје да бисте добили добар извештај са три месеца.
- Офф-Маркет / Повучено / Отказано
То су својства која су скинута са тржишта из више разлога. Обично је разлог што су куће уклоњене са тржишта јер су цијене превисоке. Средње цене ове групе ће скоро увек бити веће од просечних цена упоредиве продаје. Ипак, огласи се отказују и због следећих разлога:
- Жалост продавца . Продавци су одлучили да се не могу дијелити са својим кућом и више не желе продати.
- Цијењено је превише. Нико није понудио понуду, или су једине понуде које су примљене биле ниске понуде , које су одбијене .
- ДОМ је био предугачак. Агенти понекад повуку листе тако да их могу вратити као нови листинг и подстакнути више купаца.
- Захтеви за поправке . Домови су некада били под уговором и након кућне инспекције , купац је затражио поправке које је продавац одбио.
- Продавац је испалио агента . Није неуобичајено да несрећни продавци отпусте агента и унајмљују новог агента .
- Истекао огласи
Ова група ће одражавати највишу медијску продајну цену јер нису продали и вероватно су била неразумна. Неки од истакнутих листића могу се појавити и као активни листинг, који нови агент приказује на новој цени. Листе истичу и зато што нису агресивно пласирани или због тога што је кући било потребно поправке.
Испитивање упоредиве продаје
Поређена продаја су она која највише сличу вашем дому. Тешко је упоредити дом на три нивоа са једним причом. Изаберите домове са ове листе који су углавном идентични вашој кући по величини, облику и стању, као што су:
- Слични квадратни снимци
Процењивачи пореде куће на основу квадратних снимака. Веће квадратуре стопала вреде мање за квадратни метар од мањих квадратних стопала домова. Варијанса међу групама кућа са средњом ценом идеално не би требало да прелази више од 10% до 20% варијансе у квадратном метру, плус или минус.
- Слично време изградње
Идеално, старост куће - година када је изграђена - требало би да буде у року од неколико година од других упоредивих продатих кућа. Подијелице мешовите старости су уобичајене. На примјер, у једној области Сацрамента, подјела састоји се од кућа изграђених 50-их година прошлог вијека, а затим су скочили неколико деценија до 1970-их. Иако се куће налазе поред куће, куће које су натрпане са ликом из 1950-их продато је више од својих нових колега из Брадија Бунка. Ако је ваш дом изграђен 1980. године, рецимо, и потпуно нове куће до улице се продају више, не можете командовати истом ценом као нови дом.
- Слични садржаји, надоградње и стање
Процењивачи ће одбити вредност из вашег дома уколико друге куће имају надоградње и ваше не. Кућа са базеном имаће другачију вредност од куће без базена. Базени нису вредни онолико колико мислите. Потпуно преуређени дом вриједи више од фиксера. Куће са једним купатилом вреде мање од кућа са два или више купатила. Одложено одржавање ће се рачунати против вас.
- Локација
Сви знају да је некретнина вреднована на "локацији, локацији, локацији", али да ли сте размислили шта то значи? На пример, кућа с погледом на град вреди више од куће која се суочава са цементним зидом. Куће смјештене на прометним прометницама вреде знатно мање од кућа на тихим улицама. Упоредите свој дом са онима на сличним локацијама. Ако ваш дом седи преко улице из електране, потражите друге куће са експозицијом електране или оне лоциране дуж пруге, између осталих непожељних локација.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је брокер-сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.