Како хипотеке раде
Хипотека је уговор који дозвољава зајмопримцу да користи имовину као колатерал за осигурање зајма.
У већини случајева, термин се односи на стамбени кредит: када позајмите да купите кућу, потпишете уговор којим кажете да ваш зајмодавац има право да предузме мере ако не извршите потребна плаћања на зајам. Најважније, банка може преузети имовину у принудном промету - те тера да се иселите да би могли продати кућу.
Приходи од продаје ће се користити за отплату било ког дуга који дугујете на имовини.
Хипотека је уговор:
Појмови "хипотека" и "кућни зајам" често се користе наизменично. Технички, хипотека је уговор који омогућује ваш стамбени кредит - а не сам кредит. За трансакције са некретнинама, договори морају бити у писменој форми, а хипотека је документ који (између осталог) даје вашем зајмодавцу право на заустављање у вашем дому.
Хипотеке могу да купе
Некретнина је скупа. Већина људи нема довољно новца у уштедама за куповину куће, тако да уплаћују 20% или више и остали позајмљују. То и даље оставља потребу за стотинама хиљада долара на многим тржиштима. Банке су спремне само да вам дају толико новца када имају начин да смањите ризик.
Безбедније за банке: Банке себе штите захтевом да користите имовину коју купујете као колатерал . Да бисте то учинили, "залогујете" имовину као колатерал, а та залога је ваша "хипотека". Банка добија дозволу да у закупу вашег уговора стави залог на свом дому, тако да их могу зауставити ако је потребно.
Више приступачних кредита:
Зајмопримци такође имају неку корист од овог аранжмана. Помоћју зајмодавца смањују ризик, зајмопримац плаћа нижу каматну стопу. Хипотеке често користе потрошачи (појединци и породице), али предузећа и друге организације такође могу купити имовину хипотеком.
Врсте хипотека
Постоји неколико различитих врста хипотеке, а разумевање терминологије може вам помоћи да одаберете прави кредит за вашу ситуацију (и избегавајте падајући погрешан пут).
Опет, ако желите бити слуга, говоримо о различитим врстама зајмова - не различитим типовима хипотека (зато што је хипотека само део који каже да могу да зауставе ако престате са плаћањем).
Хипотеке са фиксним стопама су најједноставнији тип кредита. У потпуности ћете извршити исту исплату за цео рок зајма (осим ако не платите више од захтева, што вам помаже да се брже отарасите дуга). Хипотеке фиксне каматне стопе обично трају 30 или 15 година, иако остали услови нису непознати. Математика о овим зајмовима је прилично једноставна: с обзиром на износ кредита, каматну стопу и низ година за отплату кредита, ваш зајамченик израчунава фиксно месечно плаћање.
Кредити са фиксном каматом су тако једноставни да можете сами да израчунате хипотекарне исплате и сам процес исплате ( табеларне таблице и онлине образци олакшавају). Ови прорачуни су вредна вежба која ће вам помоћи да поредите зајмодавце и одлучите који ће кредит користити. Можда сте изненађени када видите како дугорочни кредит доводи до виших каматних трошкова током живота вашег кредита - ефикасно чине кући скупље него што је потребно.
Подесиве стопе хипотеке су сличне стандардним кредитима, али каматна стопа може да се промени у неком тренутку у будућности.
Када се то деси, ваша мјесечна уплата се мења - за боље или лошије (ако се каматне стопе повећају, ваша уплата ће се повећати, али ако падне цијене, можда ћете видјети мања потребна мјесечна плаћања).
Стопе се обично мењају после неколико година, а постоје ограничења у погледу тога колико се стопа може померати. Ови кредити могу бити ризични јер не знате која ће вам месечна уплата бити за 10 година (или ћете моћи да их приуштите).
Друге хипотеке , такође познате као кредити за домаћи капитал, нису за куповину куће - они су за задуживање против некретнина које већ поседујете. Да бисте то учинили, додате ћете још једну хипотеку (ако се ваш дом исплати, стављате нову, прву, хипотеку у кући). Ваш други хипотекарни зајмодавац је обично "на другој позицији", што значи да се они плаћају само ако остане новац након што први власник хипотеке буде плаћен. Друге хипотеке се понекад користе за плаћање унапређења у кући и вишег образовања. У финансијској кризи , ови зајмови су били озбиљно коришћени за "готовину" вашег власничког капитала .
Реверсе хипотеке обезбеђују приход власницима кућа (углавном старијим од 62 године) који имају значајан капитал у својим домовима. Пензионери понекад користе повратну хипотеку да допуне доходак или да добију паушалну суму готовине из кућа које су давно отплаћивали. Уз обрнуту хипотеку, не плаћате зајмодавца - зајамчник плаћа - али ти кредити нису увек добри као што звучи .
Само зајмови од камате омогућавају вам да плаћате само камате на ваш кредит сваког месеца. Због тога ћете имати мању месечну уплату (јер не враћате било који од ваших кредитних обавеза). Недостатак је у томе што не плаћате дуг и градите једнакост у вашем дому , а једног дана ћете морати отплатити тај дуг. Ови кредити могу имати смисла у одређеним краткорочним ситуацијама, али они нису најбоља опција за већину власника кућа у нади да ће изградити богатство.
Балон кредити захтевају да у потпуности исплатите кредит уз велику "балон" уплату . Уместо да извршите исту исплату преко 15 или 30 година, мораћете да извршите велика уплата да бисте елиминисали дуг (на пример, након пет до седам година).
Ови кредити раде на привременом финансирању, али је ризично претпоставити да ћете имати приступ средствима која су вам потребна приликом плаћања балона.
Рефинансни кредити вам омогућавају да замените једну хипотеку за другу ако пронађете бољу понуду. Када рефинансирате хипотеку, добијате нову хипотеку која ће исплатити стари зајам. Овај процес може бити скуп и због трошкова затварања, али може дугорочно да се исплати ако добијете бројеве за исправно постављање . Кредити не морају бити исти тип. На пример, можете добити кредит са фиксном каматном стопом да бисте исплатили хипотеку са подесивим стопама.
Како добити кућни зајам
Да бисте позајмили новац, мораћете да поднесете захтев за кредит. Кућни зајмови захтевају много више документације од других врста кредита (као што су ауто кредити или лични кредити), тако да будете спремни за дуг процес.
Кредити и приходи:
Као и код већине кредита, ваши кредити и приход су главни фактори који одређују да ли ћете добити или не. Пре него што се пријавите за кућни зајам, проверите кредит да бисте видели да ли постоје проблеми који могу довести до проблема (и поправити их ако су само грешке). Касна плаћања, пресуде и друга питања могу резултирати одбијањем ваше апликације - или ћете добити вишу каматну стопу, што значи да ћете више платити век трајања кредита.
Документација и показатељи:
Зајмопримци су обавезни да потврди да имате довољно прихода да бисте отплатили било који кредит који одобравају. Као резултат тога, мораћете да доставите доказ о приходу (примите образац В-2, вашу најновију пореску пријаву и друга документа како бисте их могли доставити вашем зајмодавцу).
Однос дуга и прихода:
Зајмодавци ће погледати ваше постојеће дугове како бисте били сигурни да имате довољан приход да бисте исплатили све своје зајмове - укључујући и нову за коју се пријављујете. Да би то учинили, израчунавају однос дуга и прихода , што им говори колико се ваших месечних прихода једе месечним плаћањима.
Однос кредита и вредности:
Иако је могуће купити са врло мало доле, ваше шансе да добијете одобрење су боље када извршите велико плаћање. Кредити израчунавају однос кредита и вредности , што показује колико ви задужујете у поређењу са колико вриједи имовина. Што мање позајмљујете, смањите ризик за вашег зајмодавца (јер они могу брзо продати имовину и опоравити сав свој новац).
Преаппровал:
Најбоље је знати колико можете да позајмите много пре почетка куповине кућа (или кредита). Један од начина да се то уради јесте да га одобри кредитор. Ово је прелиминарни процес у коме зајмодавци процењују ваше кредитне податке и ваш приход. Са тим информацијама, они вам могу дати максимални износ кредита који ће вероватно одобрити. Ово не мора нужно значити да сте одобрени - поготово не за одређену имовину - али то је корисна информација, а препорерско писмо може помоћи у јачању ваше понуде. Када сте под уговором, зајмодавци ће све пажљиво погледати и издати службено одобрење (или одбацивање).
Колико да позајмим:
Зајмодавци увек кажу колико можете да позајмите, али не говоре колико би требало да "позајмите". Одговорност пада на вас да одлучите колико трошите на кућу, коју врсту кредита треба да користите и колико дуго плаћате желите (што утиче на однос вашег кредита са односом вредности ). Сви ови фактори одређују колико ћете платити сваког месеца и колико ће камати платити током трајања вашег кредита (мањи кредити воде до мањих месечних плаћања и мање камате). Ризично је да позајмите максимални износ који је на располагању, посебно ако више волите да имате "јастук" у вашем месечном буџету.
Где да позајмим
Кућни кредити су доступни из неколико различитих извора. Добијте цитате од најмање три различита зајмодавца и изаберите ону која најбоље одговара за вас.
Хипотекарни брокери нуде кредите од бројних зајмодаваца. Они имају приступ кредитима од више банака и другим изворима финансирања, и они ће вам помоћи да изаберете зајмодавца на основу каматне стопе и других карактеристика. Хипотекарни брокери могу да наплаћују накнаду за порекло коју плаћате, или би могла бити плаћена од стране зајмодавца (или комбинације оба). Ако не знате хипотекарне брокере, питајте свог агента за некретнине или других људи којима верујете за препоруку.
Банке и кредитни синдикати нуде кредите клијентима. Новац на контролним и штедним рачунима мора бити уложен, а позајмљивање тог новца је један од начина да се тај новац уложи . Ове институције такође зарађују накнаде од пореза, камата и других трошкова затварања.
Онлине кредитори могу сами финансирати зајмове (на пример, користећи новац инвеститора), или могу функционисати као хипотекарни брокери. Ове услуге су згодне, јер можете све рјешавати практично и често можете одмах или мање цитирати цитате.
Сваки кредитор треба да вам обезбеди процену зајма , који вам помаже да упоређујете трошкове позајмљивања од различитих зајмодаваца. Пажљиво прочитајте ове документе и поставите питања док не разумете све што видите. ЦФПБ објашњава неколико поглавља процјене кредита како би вам помогао да разумете карактеристике вашег зајма.
Програми зајмова
Можда је могуће добити помоћ са вашим кредитом помоћу програма за кредит од влада и локалних организација. Ови програми олакшавају добијање одобрења, а неки нуде креативне подстицаје како би власништво над становима постало приступачније и атрактивније. Поред куповине куће, можда ће бити могуће рефинансирати са овим програмима (чак и ако дугујете више него што је ваш дом вриједан ).
Владини зајмови су један од најодговарајућих. У већини случајева, приватни зајмодавац (попут банке) обезбеђује финансирање, а савезна влада обећава да ће отплатити зајам ако то не учините. Постоји низ програма, а неки од најпопуларнијих су наведени у наставку.
ФХА кредити:
Кредити осигурани од стране Федералне управе за становање (ФХА) су популарни за купце који желе да умањују учешће. Могуће је купити са само 3,5 посто и релативно је лако квалифицирати (на пример, ако немате савршен кредит). Сазнајте више о ФХА кредитима .
ВА кредити:
Ветерани, припадници сервиса и добри супружници могу купити кућу са зајамом који гарантује Одељење за борачка питања (ВА). Ови кредити вам омогућавају да позајмите без захтјева за осигурање од хипотеке и без учешћа (у неким случајевима). Можете позајмљивати уз мање савршене кредите, трошкови затварања су ограничени, а кредит може бити претпостављен (дозвољавајући некоме другом да преузме исплате ако су квалификовани).
Програми Фирст-Тиме Хомебуиер олакшавају власништво вашег првог дома , али долазе са везама. Ове програме често развијају локалне владе и непрофитне организације, ови програми могу помоћи при исплатама, одобрењу, каматним стопама и још много тога. Међутим, тешко их је пронаћи (и квалификовати), а они могу ограничити колико можете профитирати када продате свој дом.
4 начина штедње новца
Кућни зајмови су скупи, тако да чување чак и мало (у процентима) може довести до стотина или хиљада долара у штедњи.
1. Купујте око
Опет, од суштинског је значаја да се добију најмање три цитата од различитих зајмодаваца - пожељно различитих врста зајмодаваца (хипотекарни брокер, онлине зајмодавац и ваша локална кредитна унија, на пример). Сви имају различите цене, и много ћете научити у том процесу.
2. Гледајте Рате
Што је већи (и дужи) ваш зајам, то више важи ваша стопа. Плаћате камату на билансу кредита из године у годину, а ти трошкови камата могу бити десетине хиљада долара. Понекад има смисла да платите још напред - чак и купујете "бодове" на свом кредиту - ако можете дугорочно закључати ниску стопу.
3. Обратите пажњу на хипотекарно осигурање
Ако ставите мање од 20%, највероватније ћете морати да плаћате хипотекарно осигурање. Ово осигурање није у вашој мери - штити зајмодавца у случају да престанеш вршити плаћања и не може да поврати своја средства - тако да је најбоље избјећи овај трошак. Процијените алтернативне начине како доћи до 20 посто и сазнати како уклонити осигурање стамбеног кредита што је пре могуће. Са неким кредитима, попут ФХА кредита, не можете се заиста ослободити тог трошка ако не рефинансирате.
4. Управљајте трошкове затварања
Када добијете кућни зајам, мораћете да платите бројне трошкове. Постоје таксе за пријаву, провизије за провјеру кредита, накнаде за порекло, трошкове процјене и још много тога. Неки зајмодавци наплаћују виши и нижи трошкови, али увек завршавате на један или други начин. Будите безобзирни за зајмове "без затварања" осим ако сте сигурни да ћете само бити у кући краћи период.