Како Форецлосуре ради
Када купујете скупу имовину, као што је кућа, можда немате довољно новца да платите целу куповну цену унапред.
Међутим, можете платити дио цијене уз плаћање и позајмити остатак новца (који ће се отплатити у наредним годинама).
Куће могу коштати стотине хиљада долара, а већина људи не зарађује ни близу толико годишње. Зашто су зајмодавци спремни понудити велике зајмове? Као део уговора о зајму, слажете се да ће имовина коју купујете послужити као колатерал за кредит : ако престанеш вршити плаћања, зајмодавник може преузети власништво над имовином како би повратио средства која су ти позајмили.
Да би осигурали ово право, зајмодавац има залог на својој имовини и да побољша своје шансе да добије довољно новца, они (обично) само позајмљују ако имате добар однос кредита и вриједности .
Последице одузимања имовине
Главни проблем преласка на имовину је, наравно, чињеница да ћете бити избачени из куће. Морат ћете наћи друго место за живот, а процес је стресан (између осталог) за вас и вашу породицу.
Форецлосуре такође може бити скупо. Пошто престанете са плаћањем, ваш зајамчник ће вам наплаћивати казне и судске таксе, а можда ћете платити правне трошкове из џепа за борбу против одузимања имовине. Све накнаде које су додате на ваш рачун повећаће ваш дуг према зајмодавцу, а можда и даље дугујете новац након што ваш кућни дом буде узет и продат ако приход од продаје није довољан (познат као недостатак ).
Форецлосуре ће такође повриједити ваше бонитетне резултате . Вашим кредитним извештајима ће се приказати прекорачење вредности, а модели који оцењују кредит ће се видети као негативни сигнал. Тешкоће ћете имати задужење да купите још један дом већ неколико година (иако бисте можда могли добити одређене државне кредите у року од једне до двије године), а такође ћете имати потешкоће да добијете приступачне кредите било које врсте. Ваши бонитети могу такође утицати на друге области вашег живота, као што су (у ограниченим случајевима) ваша способност да добијете посао или своје стопе осигурања .
Како избјећи избјеглице
Форецлосуре је последња могућност за зајмодавце који су одустали од наде да су плаћени. Процес је дуготрајан и скуп за њих (али они могу покушати да вам наплаћују таксе), а изузетно је непријатно за зајмопримца. Па како то можете избјећи?
- Комуникација: увек је добра идеја да комуницира са својим зајмодавцем ако имате финансијске изазове. Будите у контакту пре него што почнете са недостатком плаћања и питајте да ли се нешто може учинити. Ако почнете да исплаћујете плаћања, не занемарујте комуникацију од свог зајмодавца - добићете важна обавештења која вам говоре где сте у процесу и која права и опције још увек имате. Разговарајте са локалним адвокатом за некретнине или саветником за становање ХУД-а да бисте разумели шта се дешава.
- Истражите алтернативе како бисте задржали свој дом: ако знате да нећете моћи да извршите своја плаћања, сазнајте које су вам опције доступне - чак и ако мислите да је прекасно. Можда ћете добити помоћ кроз владине програме усмерене ка борбеним зајмодавцима . Ваш зајамчник може понудити неку врсту модификације кредита, што би учинило да ваш кредит буде приступачнији . Можда ћете моћи да израдите једноставан план плаћања са својим зајмодавцем ако вам је потребан олакшање месец или два (ако сте између посла или због изненађења медицинских трошкова, на пример).
- Алтернативни начини да напустите свој дом: одузимање је дугачак, непријатан, скуп процес који штети вашој кредит. Ако сте једноставно спремни да наставите даље (и желите да бар покушате минимизирати штету), погледајте да ли ће ваш кредитор пристати на кратку продају . То вам омогућава да продате кућу и користите средства да бисте исплатили зајмодавца - чак и ако се кредит не отплати у потпуности. Ваш кредит ће и даље патити, али не тако лоше као што би то било после отуђења. Ако то не успије, друга мање атрактивна опција је дјело умјесто одузимања имовине .
- Стечај: подношење захтева за стечај може или не може помоћи ако се суочите са отписом. Проблеми су сложени, па разговарајте са локалним адвокатом како бисте добили тачне информације које су прилагођене вашој ситуацији и вашој држави пребивалишта.
- Преваре: зато што сте у очајној ситуацији, ви сте циљ за умјетнике. Будите безобзирни од било каквих нежељених понуда како бисте избегли изузимање, и пажљиво изаберите ко вам помаже. Почните да тражите помоћ од ХУД саветодавних агенција и других реномираних локалних агенција. Познајете знакове преваре за спашавање одузимања.
Процес запуштања
Форецлосуре је генерално спор процес. Ако пропустите једно или два плаћања, вероватно се не налазите против исељења. Зато је важно комуницирати са својим зајмодавцем ако сте пали у тешким временима - можда не би било прекасно. Детаљи се разликују од зајмодавца до зајмодавца, а закони су различити у свакој држави, тако да је опис испод приказан грубим прегледом и можда није баш оно што ћете доживети - пажљиво прочитајте сва ваша обавештења и договоре и разговарајте са адвокатом или ХУД станицом саветник да бисте били сигурни да знате шта се дешава . Цео процес би могао трајати годину или две, или би се могао много брже кретати.
- Почетак обавештења: након што сте пропустили плаћања у трајању од три месеца, многи зајмодавци сматрају да је ваш кредит у замијању . Ово је када ствари постану критичне. Наравно, ви ћете примити комуникацију чим пропустите плаћање (или два), а те комуникације могу укључити обавештење о намјери да наставите са процесом отписа.
- Правосудне и неудосудне државе: ако се упишете у којој сте државици, имате више времена (и примите више обавештења) од других. Постоје две врсте држава - правосудне државе и несудијске државе. У правосудним државама, ваши зајмодавци морају поднети тужбу против вас у судовима како би их зауставили. Овај процес траје дуже, пошто често имате између 30 и 90 дана између сваког догађаја. У неуудничким државама, зајмодавци могу да зауставе на основу уговора које сте потписали са њима, а судија није укључен. Као што можете замислити, ствари се много брже крећу у државама без судства. У било којој врсти државе, можете се борити против искорењивања на суду - у судској држави у којој ћете се генерално служити позивом, али у неуудничној држави морате да покренете правни поступак против вашег зајмодавца да бисте зауставили поступак прекорачења. Говори са локалним адвокатом за више детаља.
- Заустављање процеса: у већини држава, зајмодавци су дужни да понуђују зајмопримце неку врсту олакшања за заустављање процеса откривања. Друга ствар је да ли су те опције реалне или изводљиве. Зајмопримци могу рећи да можете вратити и остати у кући ако направите све (или значајан део) ваших пропуштених плаћања и покријете законске таксе и казне до сада. Можда ћете такође имати прилику да исплатите зајам у целини (што ће се догодити само ако успете да рефинансирате или пронађете огроман извор новца).
- Аукција и деложација: ако нисте у могућности да спречите изузеће, имовина је доступна највишем понуђачу на аукцији. Ако нико други не купи кућу (што је уобичајено), власништво иде на зајмодавца. У том тренутку, ако сте још увек у кући (и нису се договорили да заштитите кућу ), ви суочавате се са могућношћу исељења и време је да поставите нове смјештаје. Локални закони диктирају колико дуго можете остати у кући након отписа, и требали бисте добити обавијест о томе колико дуго можете остати. Питајте свог бившег зајмодавца о потицајима за "кеш за кључеве", што може помоћи у олакшавању преласка на ново становање (под претпоставком да сте спремни за брзо кретање).