Како промијенити имена на зајам
Могуће је пренијети хипотеку, али то није увијек лако. Ми ћемо покрити детаље испод, али кратак преглед ваших опција укључује:
- Пренесите претпостављену хипотеку тако што ћете позвати свог зајмодавца да изврши промену.
- Рефинансирајте кредит само на име новог власника .
- Пренети када ситуација не покрене клаузулу "доспијећа на продају" кредита.
Претпостављене хипотеке
Ако је кредит " претпостављен ", имате среће: то значи да можете пренијети хипотеку неком другом. У уговору о зајму не постоји језик који вас спречава да довршите трансфер. Међутим, чак и претпостављене хипотеке може бити тешко пренети.
У већини случајева, "нови" дужник треба да се квалификује за кредит. Посудитељ ће погледати кредитне резултате зајмопримца и однос дуга и прихода како би проценио способност зајмопримца да отплати зајам. Процес је у основи исти као да је зајмопримац требао да поднесе захтев за потпуно нови зајам (али наравно, зајмопримац може преузети преостали део кредита). Зајмопримци су одобрили првобитну апликацију за кредит на основу кредита и прихода првобитног подносиоца захтева, а не желе никога пустити ван куке ако немају заменљивог зајмопримца који је једва вероватно да ће отплатити.
Да бисте завршили пренос претпостављеног кредита, затражите промену код вашег зајмодавца. Мораћете да попуните апликације, провјерите приход и имовину и платите скромну накнаду током процеса.
Пренос власништва: промена имена на кредит само утиче на кредит. Можда и даље треба да промените ко поседује имовину преношењем наслова, употребом наредбе за искључење или предузимањем било којих других корака у вашој ситуацији.
Тешко наћи?
Нажалост, хипотезе о хипотеци нису доступне. Можда је најбоља опклада ако имате кредит ФХА или ВА кредит . Друге конвенционалне хипотеке ретко су претпостављене. Умјесто тога, зајмодавци користе клаузулу о доспијећу , што значи да се зајам мора исплатити када преносите власништво над кућом.
Рефинанцирање
Ако кредит није претпостављен и не можете пронаћи изузетак у клаузули о доспијећу, рефинансирање кредита може бити ваша најбоља опција. Слично као и претпоставка, новој дужници ће бити потребан довољан приход и кредит за квалификацију за кредит.
"Нови" власници куће ће се једноставно пријавити за нови кредит појединачно и користити тај зајам како би исплатили постојећи хипотекарни дуг. Можда ћете морати да сарађујете са својим зајмодавцима како бисте добили уклоњене имовине (осим ако се нови зајмодавац и нови зајамчитељ не слажу са њима) како бисте могли користити кућу као колатерал , али то је добар, чист начин да се посао заврши. Неке право на лизинг се рутински преносе са једног власника у други (на примјер, ако су побољшања направљена са финансирањем ПАЦЕ-а ).
Дуе он Сале
За зајмодавце обично не користите дозволу да пренесете хипотеку. Купци би изашли напријед добивањем "зрелог" кредита, при чему ране камате не би биле исплате (и можда би могле да добију нижу каматну стопу).
Продавци би лакше продали своју кућу - вероватно по вишој цени - због истих користи. Али зајмодавци ће изгубити, тако да нису жељни одобравања трансфера.
Клаузула о доспијећу је дио уговора о кредиту који говори да се зајам мора исплатити када се имовина продаје (кредит је "убрзан").
Изузеци од правила: У неким случајевима, и даље можете да пренесете кредит - чак и са клаузулом о доспијећу. Често су дозвољени трансфери између чланова породице, а ваш зајамчник увек може бити издашнији од оног што вам каже уговор о кредиту (то је опција коју могу да користе, а од њих то није обавезно - али немојте се надати) . Једини начин да се сигурно зна јесте да питате свог зајмодавца и размотрите свој договор са локалним адвокатом. Чак и ако зајмодавци кажу да то није могуће, адвокат вам може помоћи да схватите да ли ваша банка пружа тачне информације.
Гарн-Ст. Закон о гермаину спречава лендере да изврше опцију убрзања под одређеним околностима. Неке од најчешћих ситуација су:
- Када заједнички закупац умре и пренесе својину на преживјелог заједничког закупца
- Пренос кредита рођаку након смрти кредитора
- Пренос власништва над имовином на супружника или дјеце зајмопримца
- Трансфери као резултат споразума о разводу и раздвајању
- Пренос у интер вивос труст (или живо поверење) у коме је корисник кредита корисник
Погледајте комплетну листу изузетака и погледајте ову листу са адвокатом.
Незванични трансфери
Ако не можете одобрити ваш захтев, можда ћете бити у искушењу поставити "неформални" аранжман. На пример, можете продати своју кућу, оставити постојећи кредит на месту, и купац вам надокнадити за хипотеку.
Ово је лоша идеја. Ваш хипотекарни уговор вероватно не дозвољава ово, а можда ћете се чак наћи иу правним тешкоћама, овисно о томе како ствари иду. Штавише, и даље сте одговорни за кредит - иако више не живите у кући.
Шта би погрешило? Неколико могућности укључује:
- Ако купац престане да плаћа, кредит је на ваше име, па је и даље проблем (кашњење ће се појавити на вашим кредитним извештајима, а зајмодавци ће долазити после вас ).
- Ако се кућа продаје у отплати за мање него што вриједи, можете бити одговорни за било какав недостатак .
Постоје бољи начини да понудите финансирање продавца потенцијалном купцу.
Ваше опције
Ако не можете пренети хипотеку, и даље имате опције, зависно од ваше ситуације. Опет, смрт, развод и породични трансфери могу вам дати право да вршите трансфер, чак и ако ваш зајмодавац каже другачије.
Ако се суочавате са изузећем , одређени владини програми олакшавају бављење хипотеком - чак и ако сте под водом или незапосленом.
Ако се разводите , питајте свог адвоката како да рукујете свим својим дуговима и како се заштитите у случају да ваш бивши супружник не врши плаћања.
Ако је власник куће умро , локални адвокат вам може помоћи да одредите шта ћете следећи.
Ако пребацујете имовину у поверење , двоструко проверите код свог адвоката за планирање некретнине како бисте били сигурни да нећете покренути клаузулу о убрзању.
Рефинансирање може бити ваша последња опција када ниједан други приступ није доступан.