Да, можете купити кућу у пензији
Не морате то урадити на овај начин. Можете добити хипотеку када сте у пензији .
Да бих сазнао конкретне захтеве, интервјуисао сам Патрицк Гавин, руководиоце филијала и потпредседника хипотекарних кредита по гарантованом курсу, осмој највећој приватној хипотекарној банци у америчкој тарифи.
Патрик је био кредитатор од 1974.
Хајде да погледамо оно што сам научио од Патрика о томе шта је потребно да бисте добили хипотеку када сте пензионисани. Разбио сам ствари у 6 главних категорија испод.
Одређивање прихода за пензионере
Пензионери претпостављају да уколико немају плату, неће се квалификовати за хипотеку због недостатка прихода.
У стварности, зајмодавци имају две методе описане у наставку, које могу користити за израчунавање прихода за пензионера који црпи своју имовину.
Исцртавање из методе пензионисања
За пензионере који прате план у коме су сада у пензији, али може одложити почетак социјалног осигурања или пензијског прихода, најповољнија опција је коришћење методе "исплате на имовину" за одређивање прихода. Ево како то функционише.
Све док зајмопримац износи 59 ½, зајмодавац може користити недавна повлачења са пензионих рачуна као доказ о приходима. На пример, претпоставимо да недавне банкарске изјаве показују повлачења од $ 4,500 месечно од ИРА (зајмодавац мора да види повлачења најмање 2 месеца).
Ови 4,500 долара би се сматрали мјесечним приходом. Понекад ће зајмодавцу бити потребно писмо од финансијског планера или финансијске институције којим се потврђују износи одузимања.
Метод Деплетинг Ассет
За пензионере са пуно уложених средстава, метода смањења средстава за одређивање прихода може добро функционирати.
Овим методом, зајмодавац започиње са садашњом вриједношћу финансијске имовине. Затим одузимају сваки износ који ће се користити за трошкове пада и затварања. Они узимају 70% остатка и поделе за 360 месеци.
На пример, претпоставимо да неко има 1 милијун долара у финансијским средствима. Они ће користити 50.000 долара за учешће. То оставља 950.000 долара. Узмимо 70% од тога, што је 665.000 долара и дели се за 360. Резултат је 1.847 долара, месечни приход који се користи за квалификовање зајмопримца.
Наравно, сви други извори прихода, као што су приходи од пензија, социјално осигурање или приходи од мјесечног ануитета, биће рачунати поред прихода кориштењем горенаведених метода.
Однос дуга према приходима и стамбеним трошковима
Када се приход буде утврдио, укупни однос дуга и прихода и трошкови стамбених трошкова морају испуњавати захтјеве зајма.
Однос дуга и прихода
За хипотеку квалификованог хипотеку (КМ) која спада у регулаторне услове за сигуран лук не више од 43% вашег прихода може ићи у сервисирање дуга. Овај однос дуговања према приходима се назива однос дуга и прихода.
Дуг укључује потребна плаћања, као што су алиментација и дечја подршка, као и плаћања аутомобила, плаћање студентских зајмова, минимална плаћања кредитним картицама и ваша укупна пројектована кућна уплата укључујући главнице, камате, порез на имовину и осигурање.
Једна ствар која може добити пензионере у невољи у овој области је ко-потписивање кредита за одрасле дјеце. Иако сте ко-потписник, та плаћања се могу рачунати као захтевана плаћања дуга и могу смањити вашу способност да се квалификујете за хипотеку.
Однос трошкова становања
Ваш стамбени трошак укључује главни и каматни дио хипотеке, као и порезе и осигурање (под називом ПИТИ). Овај однос мора бити испод 36% што значи да ваши трошкови стамбеног збрињавања не могу бити већи од 36% вашег прихода.
Захтеви за кредитни рејтинг
Сваки зајмодавац имаће своје смернице за кредитне резултате, али једно је сигурно - што је нижи ваш кредитни резултат, то је већа каматна стопа. Ако желите најбоље цене, добијете кредитни резултат на 780 или боље.
Бољи кредитни резултат такође вам може дати више простора за зиму у другим квалификационим областима.
На пример, Патрицк је радио са зајмопримцем који је имао кредитни резултат преко 780, а зајмодавник је извршио зајам иако је однос дуга и прихода износио 48%.
Статус заузетости
Још један фактор који се користи за одређивање каматне стопе на хипотеку је ваша предвиђена заузетост. Да ли ће ово бити примарни или други дом? Примарни домови добијају боље стопе.
Капара
Као пензионер, ваше обавезно плаћање може варирати у зависности од начина коришћења прихода. За опадање у пензионом методу можете ставити само 5%. За план плана за смањење имовине за стављање у пад од 30%.
А ако размишљате о томе како ћете смањити учешће узимајући велики део новца из ИРА-е или неког другог плана за одлагање пореза, саветујем вам да то поново размислите. То повлачење ће сви бити опорезиви доходак и узимање велике количине у једној години може да вас удари у већу порезну групу .
Пост-затворена ликвидност
Још један захтев ће бити износ накнадних ликвидних средстава која имате на располагању. Зајмопримци желе да виде да ћете имати најмање шест месеци укупних трошкова за становање (ПИТИ) као минималну преосталу резерву након што сте купили кућу. Да бисте то израчунали, зајмодавац ће додати сва финансијска средства која се могу потврдити (што значи да вам требају изводи налога), а затим користите 60-70% од тог износа.
Остале могућности позајмљивања
Ако се квалификујете за ветерана, можда ћете желети да погледате ВА Лоан. Са ВА зајмом можете унети нулу, али уместо учешћа плаћате накнаду за финансирање која може бити 2,15% од износа кредита за кориснике који су први пут у програму, а 3,3% ако сте преузели ВА кредиту пре. Ова накнада за финансирање може се финансирати у кредит.
ВА кредити захтевају однос дуга и прихода од 43% или мање, а од вас захтевају да имате нека преостала мјесечна примања. Ако имате довољно прихода од инвестирања, преостали приход може се одредити тако што ћете узети двогодишњи просек дивиденде и прихода од камата из Прилога Б на вашу пореску пријаву.
Пријава за хипотеку
Најбољи начин да сазнате коју врсту хипотеке можете квалификовати јесте разговарати са хипотекарним брокером. Гарантована стопа нуди кредите у свим државама и чак има онлине програм који називају Дигитал Мортгаге, где можете проћи кроз цео процес онлине. Они нуде 250 долара за оне који користе овај програм.
Такође желите да обавите своју пажњу на кућу коју купујете. За то бих вам препоручио да погледате ХоусеФак. То је као ЦарФак®, али за вашу кућу. Водио сам ХоусеФак на својој имовини и на срећу нисам нашао никакво негативно изненађење, али чуо сам за многе људе који су научили све занимљиве ствари о прошлости своје имовине кроз ХоусеФак.
Да ли имате хипотеку у пензији?
Како смо завршили наш интервју, Патрицк је рекао: "На крају дана људи ме питају која је најбоља хипотека? Мој одговор није. "
Патрицк је у праву. Истраживања показују да је већина пензионера боље отплаћивати хипотеку пре пензионисања .
Значајан изузетак, међутим, био би виши нето вриједни људи који би могли да користе дуг према њиховој предности чак и током пензионисања .