Обрнути хипотеки имају смисла за неке куће власнике
Основе
Као стандардна хипотека, обрнута хипотека користи ваш дом као колатерал .
Међутим, ови кредити су различити на неколико начина, што доводи до "обрнутог" дела имена. Прво, примате новац уместо да плаћате новцем свом зајмодавцу сваког месеца. Друго, износ вашег кредита расте током времена, за разлику од смањења сваког месечног плаћања
Концепт функционише слично као други хипотекарни зајам или зајам за домаћи капитал. Међутим, обрнуте хипотеке су доступне само власницима станова старијих од 62 године, а ви генерално не морате да отплаћујете ове кредите док се не иселите из куће.
Обртна хипотека може да обезбеди новац за све што желите, од додатног прихода за пензију до новца за велики пројекат побољшања куће. Док год испуњавате услове (погледајте доле), можете користити средства за допуну других извора прихода или било које уштеде коју сте накопичили. Међутим, немојте само скакати на изглед лаког новца; ти кредити су компликовани , и они смањују имовину за своје наследнике.
Иако постоји више извора за обрнуте хипотеке, једна од бољих опција је Хоме Мортгаге Цонверсион Мортгаге (ХЕЦМ) доступна преко Федералне управе за становање . ХЕЦМ је углавном јефтинији за зајмопримце због подршке владе, а правила за ове кредите чине их релативно пријатељским.
Колико можете добити?
Количина новца коју добијете зависи од неколико фактора и заснива се на обрачуну која даје одређене претпоставке о томе колико дуго ће дуг трајати.
Капитал: Што више имате у свом дому, то више можете извадити. За већину зајмопримаца, најбоље је ако сте платили свој кредит током много година и ваша хипотека скоро у потпуности исплаћена.
Каматна стопа: ниже каматне стопе значе више од вашег власничког капитала за вас као приход, а не за покриће камата.
Старост: Старост најмлађег зајмопримца на зајму утиче и на то колико добијете, а старији зајмопримци могу више да узму. Ако сте у искушењу искључити некога млађе да бисте добили вишу исплату, будите пажљиви зато што би млађи супружник морао да се пресели уз смрт старијег зајма ако млађа особа није укључена у зајам.
Како примити исплату кредита
Важан је и ваш избор како добити новац. Можете изабрати неколико опција за исплату.
Лумп сум: Најједноставније је да узмете сав новац одмах. Са овом опцијом, ваш кредит има фиксну каматну стопу , а салдо вашег кредита једноставно расте током времена како се каматоносне.
Периодична плаћања: Такође можете изабрати да примате редовна плаћања - месечно, на примјер.
Ове исплате могу трајати цијели живот, или за одређени временски период, као што је 10 година. Ако ваш зајам постане доспел јер се сви зајмопримачи иселили из куће, плаћања се завршавају. Уз исплате живота, могуће је извући више од вас и вашег зајмодавца ако очекујете да живите у изузетно дугом животу.
Линија кредита: Уместо да узимате новац одмах, можете се определити за кредитну линију која вам омогућава да извлачите средства ако и када вам требају. Предност овог приступа је то што плаћате камату само за новац који сте позајмили, а ваша кредитна линија би могла потенцијално расти током времена.
Комбинација: Не могу да одлучим? Можете користити комбинацију горе наведених програма. На пример, можда ћете узети малу паушалну суму и задржати кредитну линију за касније.
Да бисте добили процену колико можете извадити, пробајте Цалцулатор удружења националних реверсе хипотекара.
Међутим, стварна стопа и накнаде које наплаћује ваш зајам ће се разликовати од претпостављених.
Реверсе Мортгаге Цостс
Као и код било ког другог стамбеног кредита, плаћате камате и накнаде за повратну хипотеку. Историјски гледано, таксе су биле озбиљно високе, али са више накнада за конкуренцију се нешто побољшало. Ипак, морате обратити пажњу на трошкове и упоређивати понуде од неколико зајмодаваца.
Накнаде се често финансирају или уграђују у ваш кредит. Другим речима, не пишете чекове, тако да не осећате те трошкове, али их и даље плаћате, плус камате.
Накнаде смањују износ капитала који је остао у вашем дому, што оставља мање за вашу имовину или за вас ако продате кућу и исплатите кредит. Ако имате средства на располагању, можда би било мудро да платите накнаде из џепа уместо да плаћате камату на накнаде за наредне године.
Трошкови затварања: Платићете неке од истих трошкова затварања који су потребни за кућу или рефинансирање куће. На примјер, требат ће вам процјена, требат ће вам се документација, а ваш зајам ће прегледати ваш кредит. Неки од ових трошкова су ван ваше контроле, али други се могу управљати и упоређивати. На пример, накнаде за порекло се разликују од зајмодавца до зајмодавца, али ваша канцеларија за књижење у истој држави врши исту цену без обзира на то кога користите.
Накнаде за услуге: Можда ћете добити шок на налепницу када видите висину накнада које једете у вашу мјесечну добит из обрнуте хипотеке. Постоје максималне лимите за накнаде ХЕЦМ-а, али ипак вриједи куповину за најнижу накнаду.
Премије осигурања: Пошто ХЕЦМс подржава ФХА, што смањује ризик за вашег зајмодавца, ви плаћате премију ФХА. Ваша почетна премија за осигурање хипотеке (МИП) износи између 0,5 и 2,5 процената, а плаћате годишњу накнаду од 1,25 одсто вашег кредита.
Интерес: Плаћате камату на било који новац који сте узели преко обрнуте хипотеке.
Отплата зајма
Не вршите месечне исплате на обрнутој хипотеки. Умјесто тога, салдо кредита доспева када се зајмодавац трајно излази из куће, обично смртно или када се кућа продаје. Међутим, преузимате дуг који треба да се отплати, једноставно га не приметите.
Ваш укупни дуг ће бити износ новца који узимате у готовини плус камата на новац који сте позајмили . У већини случајева, ваш дуг расте током времена, јер позајмљујете новац и не вршите никаква плаћања, а можда ћете се свакодневно позајмљивати више.
Када вам зајам долази, мора бити отплаћен. Кредит се генерално дугује када су сви зајмопримци "трајно" исељени. Међутим, обрнуте хипотеке могу се такође појавити ако не испуните услове вашег уговора ако не плаћате порез на имовину, на примјер.
Већина обрнутих хипотека се отплаћују продајом куће. На пример, након ваше смрти, кућа иде на тржиште, а ваше имање прима готовину која се може искористити за исплату кредита. Ако одлучите да се преселите и нађете дугујете мање од хипотеке у односу на вашу кућу, задржите разлику.
Ако дугујете више него што продају кућу, не морате плаћати разлику са ХЕЦМ-ом; Другим речима, ви "победите". Већина обрнутих хипотека имају клаузулу која не дозвољава да баланс кредита премаши вриједност домаћи капитал, мада тржишна флуктуација и даље може довести до мањег капитала него када сте узели кредит.
У неким случајевима, ваши наследници ће одлучити да задрже кућу. У таквим случајевима доспева укупан износ кредита, чак и ако је стање кредита веће од вриједности куће. Ваши наследници ће морати да дођу до разлике ако желе да задрже кућу у породици.
Захтеви за добијање зајма
Да бисте добили повратну хипотеку, мораћете да испуните неке основне критеријуме.
Основна правила:
- Дом је ваш примарни боравак. На пример, не можете користити својство за изнајмљивање.
- Имаш бар 62 године.
- Нисте преостали за било који дуг према федералној влади.
Довољан капитал: Пошто узимате новац из своје куће, потребно вам је знатан износ капитала у вашем дому за цртање. Не постоји калкулација кредита према вредности као што бисте имали са "хипотеком".
Текући трошкови: Морате имати могућност да наставите са плаћањем текућих трошкова који се односе на ваш дом. Морате да докажете зајмодавцу да сте у стању да надокнадите трошкове. Ово осигурава да имовина задржава своју вриједност и да задржавате власништво над имовином. На пример, и даље ћете морати да наставите са одржавањем, порезима на имовину и премије осигурања власника куце.
Приход: Не требате примања да се квалификујете за обрнуто хипотеку јер нисте обавезни да извршите плаћања на зајам.
Саветовање: Пре него што се ХЕЦМ финансира, морате присуствовати "сесији са информацијама о потрошачима" са саветником ХЕЦМ-а одобреним од стране ХУД-а. Ово је да обезбеди да дужници разумију сваки трошак и последице узимања ове врсте кредита. Саветници раде за независну организацију, па би требало да пруже непристрасне информације о производу.
Прва хипотека: Ако још увек дугујете новац у свом дому, и даље можете добити хипотеку са обрнутом обрнутом површином. Неки људи узимају обрнуту хипотеку како би елиминисали постојеће месечне исплате, кроз поравнавање прихода од кредита у односу на њихову досадашњу хипотеку.
Међутим, обрнута хипотека ће морати бити први залог на имовини . За већину зајмопримаца то значи плаћање преосталог хипотекарног дуга са делом ваше хипотеке. Ово је најлакше ако имате приближно 50% капитала у вашем дому или више.