Колико ваших кућа стварно поседујете?
Другим речима; ЛТВ однос вам говори колико од имовине коју сте заиста поседовали у поређењу са колико дугујете. Однос се користи за неколико врста кредита, укључујући куће и ауто кредите (и куповине и рефинансирања).
Како израчунати
Да би израчунали однос ЛТВ, подијелите износ кредита у укупну вриједност имовине која обезбеђује зајам.
Пример: Претпоставите да желите купити кућу вредну 100.000 долара. Имате 20.000 долара доступних за учешће , тако да ћете морати позајмити 80.000 долара.
Ваш ЛТВ однос ће бити 80 посто, јер је износ кредита у долару 80 посто вриједности куће. $ 80,000 подељено са $ 100,000 једнако 0,80 (што је иста као и 80 посто - погледајте како су децимали и проценти повезани ).
Израчунајте ЛТВ однос дељењем вриједности кредита у вриједност имовине: 80,000 / 100,000 = 0,8.
Једноставан начин за израчунавање ЛТВ-а је коришћење калкулатора вашег уређаја или претрага Гоогле-а користећи косу ("/") за поделу.
На примјер, сљедећи линк ће "тражити" одговор: 80,000 / 100,000, или можете га уписати у било које поље за претраживање (укључујући Бинг и Иахоо).
Зашто је важно
Коефицијент ЛТВ помаже кредитодајницима да процијене ризик: што више они посуђују, то ће ризик бити већи. Већи ризик за зајмодавца значи:
- Теже је добити одобрење за зајмове.
- Можда ћете морати да платите више (уз вишу каматну стопу ).
- Можда ћете морати да платите додатне трошкове, као што је осигурање стамбених кредита.
Ако израчунате ЛТВ, вероватно се бавите кредитом који је обезбеђен неким врстом колатерала . На пример, када позајмљујете новац за куповину куће, зајам је осигуран закупом куће . Посудитељ може преузети кућу и продати га кроз отпис, ако не исплатите зајам. Исто важи и за ауто кредите - ваш ауто се може вратити ако престанеш плаћати.
Зајмопримци стварно не желе своју имовину - они само желе брзо вратити свој новац. Ако позајмљују само 80% (или мање) вредности имовине, они могу продати имовину на мање од највише долара како би повратили своја средства. То је лакше него да се потрудите за одличну понуду.
Исто тако, шта год да сте купили можда је изгубила вредност од када сте је купили, тако да позајмљивање од 100% или више доводи кредиторе у ризик.
Најзад, када ставите неки свој новац у куповину, вероватније ћете је ценити и наставити плаћати. Имате кожу у игри, тако да нећете отићи док не будете у могућности.
Добра ЛТВ односа
Који је добар ЛТВ однос који вам може помоћи да добијете одобрење за кредит?
То зависи од предности вашег зајмодавца и врсте кредита. Често ћете имати бољу срећу са већим уделом улагања (или нижим ЛТВ омјером).
Са кућним зајмовима, 80 посто је магични број. Ако позајмите више од 80 посто вриједности куће, обично ћете морати осигурати осигурање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) како бисте заштитили свог зајмодавца. То је додатни трошак, али често можете отказати осигурање када добијете испод 80 посто ЛТВ. Други значајан број је 97 процената. Неки зајмодавци вам омогућавају да купите са 3% мање ( ФХА кредити захтевају 3,5%) - али ћете платити хипотекарно осигурање, могуће за живот вашег кредита.
Са ауто-зајмовима, ЛТВ коефицијенти често иду вишом, али зајмодавци могу поставити границе (или максимуме) и мијењати своје стопе у зависности од тога колико ће висок ЛТВ однос бити. У неким случајевима, чак можете позајмити више од 100% ЛТВ.
Под водом: када је однос ЛТВ већи од 100%, кредит је већи од вредности средства која обезбеђује зајам (или имате негативан капитал). Обично није добра ситуација јер бисте морали да напишете чек (или платите) за продају имовине - не бисте добили никакав новац из уговора. Након што су домаће вредности пале током хипотекарне кризе , подводни кредити становништву представљају велики проблем. Подводни ауто кредити су увек проблем. Ако позајмите са високим ЛТВ односом, побрините се да постоји добар разлог за ризик.
Имајте на уму: ваш капитал не мора бити у облику новца који сте донели на посао. Ако поседујете имовину (или део имовине), свој власнички интерес може се користити као капитал, а вриједност тог интереса може се временом променити. На пример, када позајмљујете своју кућу уз кредит за домаћи капитал , користите свој дом и ефикасно увећавате свој ЛТВ однос када добијете кредит. Ако ваш дом добија вредност јер цене станова расте, ваш ЛТВ ће се смањити (иако вам је можда потребна процјена да бисте је доказали). Исто тако, ако позајмљујете новац за изградњу новог дома, можете користити земљиште које сте градили као капитал за кредит за изградњу.
Већа слика
ЛТВ коефицијенти су изузетно важни. Али они су део веће слике, која укључује:
- Ваше кредитне резултате (уз добар кредит је лакше добити виши ЛТВ кредити)
- Ваш приход је на располагању за месечне исплате
- Имовина коју купујете (да ли је кућа у добром стању или мултифамилијској јединици, да ли је то ново или кориштено возило? Моторцикл или РВ?)
Поред вашег кредита, једна од најважнијих ствари за зајмодавце је однос вашег дуга према приходима. То је брз начин да сазнају колико ће бити приступачан нови зајам - да ли можете удобно да узмете та додатна месечна плаћања, или да ли сте упадали у главу?