Чекајући да се затвори на кући
Што значи да кредитор игра важну улогу која се не може занемарити.
Купац и продавац могу се сложити са ранијим датумом затварања у купопродајном уговору , али ако зајмодавац не може извршити током тог временског прозора, није стварно важно који датум је одабран, јер се неће затворити на датум купац и продавац наводе. Затвориће се када је зајамчник спреман за затварање. Штавише, не сви зајмодавци чувају експедитивност.
Процес затварања Есцров-а
У зависности од тога где живите, сваки број ентитета може да се носи са процесом затварања. Хајде да разговарамо о неколико. Завршни агент може бити службеник за депозит , ближе, насловна компанија или адвокат за некретнине .
Затварајући процеси могу се значајно разликовати чак иу истом стању. У Калифорнији, на примјер, есцров процес је другачији у сјеверној Калифорнији наспрам јужне Калифорније. Примарна разлика између ове две су инструкције есцрова које су нацртане и потписане на предњој страни (убрзо након прихватања понуде) у јужном Цалу и на задњем крају (непосредно пре затварања) у северном Калу.
Међутим, сви услови купопродајног уговора морају бити испуњени прије него што се затвори било какав депозит; онда продавац депонује дјело и купац депонује средства. Ево примера врста услова који су потребни у Калифорнији. Процес затварања државе може се разликовати.
- Потпуно извршен куповни уговор и додатак.
- Депозит депозита од стварног новца .
- Инспекција или одрицање од куће .
- Испуњавање обавеза продавца, као што је подношење извештаја о инспекцији штеточина и / или завршетка, сертификат крова , кућна гаранција , прелиминарна насловна политика , потврда потраживања корисника , поправке, ако постоје, према Захтјеву за поправке .
- Завршетак инспекција купца, укључујући и издавање непредвиђених обавеза, уколико то затраже.
- Купац је последњи преглед или одрицање.
- Процена имовине од стране проценитеља зајмодавца.
- Одобравање кредита зајмодавца и задовољство услова кредитирања од стране купца као што је депоновање доказа о полису осигурања куће .
- Потврђена упутства продавца и купца.
- Потписано потписано и нотаризовано власничко име.
- Куповано потписано и нотаризовано поверење и извршена меница .
- Потписи купца на свим кредитним документима.
- Уплата купчевих средстава од зајмодавца.
- Уплата стања купчевог учешћа и трошкова затварања купца .
Колико дуго затварање куће?
Купци који су добили пре- одобравање кредита у односу на претквалификацију кредита често су у могућности да се затворе раније. Преовлађивање укључује верификацију одређених артикала унапред, пре потписивања купопродајног уговора, померајући зајмопримца неколико корака ближе затварању.
Ако је зајмодавац проверио запосленост зајмодавца, банковне рачуне и извештај о кредитима , затварање може се одвијати брзо, јер руководство може да обради папире и прегледа оцењивање, генерално за недељу или две. Међутим, ако документ недостаје из датотеке као што је прелиминарни извештај о власништву или услови продаје продавца, затварање може бити одложено.
Већина федералних хипотекарних кредита може се затворити у року од 30 дана. Специјални програми за куповину кућа за први пут , нарочито они који укључују помоћ у плаћању купца , могу трајати од 35 до 45 дана да се затвори. Ови посебни кредити обично захтевају одобрење од два процеса осигурања.
С друге стране, у складу са ТРИД смјерницама понекад може успорити процес јер ентитети који раде заједно немају претходно постојеће односе.
Кућна закашњења
Највећи проблеми често се јављају након што се датотека подноси писменом подухватнику. Кредитни службеници су опћенито упознати са смерницама за осигурање; међутим, они не могу увек предвидјети одговор на ризик од одговорности. Сваки пионир је јединствен.
Мало је гора за купце него што седи на врху кутија које садрже сваку вредну имовину, чекају покретаче и не знају да ли ће њихов кредит одобрити један од пионира. Последњих неколико дана затварања може бити веома напет.
Изгледа да институционални зајмодавци изазивају више кашњења од хипотекарних брокера. Нисам сигуран да ли то зато што велике банке прате своје процедуре или да њихови запослени ударају у сат и стварно не брину о датотеци као што су наручени контра-дјелови, али већина кашњења у мојој депонији су од великих банака.
Овдје су уобичајени проблеми који могу одложити или спречити затварање, од којих многи, што ме боли да кажем, требали су бити ријешени прије подношења пионира, али понекад се лопта пада:
- Низак проценат или перезапредник наручује процену ревизије која се не поклапа са првом проценом.
- Додатни дуг пронађен на ажурираном кредитном извјештају купца.
- Грешке примећене у кредитном извештају купца.
- Нови закупци или пресуде поднете против купца или продавца по ажурирању наслова.
- Облаци на наслову.
- Промјена брачног статуса за купца или продавца.
- Потребне ажуриране банкарске изјаве или финансијска документа.
- Подаци о осигурању недостају.
- Истекла кредитна или програмска обавеза.
- Значајне промјене накнада у процјени кредита.
Уколико купопродајни уговор не садржи одредбу која доводи до затварања контингента по одобрењу кредита, ископан новац новца може бити угрожен ако кредит није одобрен и трансакција се не затвара.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.