11 разлога за неку куповину кратке продаје
На површини, можда се чини да купац у краткој продаји добија добар посао. Иако танка маргина кратке продаје може бити профитабилна за купца - јер увек постоје изузетке - већим дијелом купац би био боље купити кућу која није подразумевана.
Кратке продаје се не продају по попустима.
Мало је вероватно да чујете стручњаци за некретнине да вам кажу да није добра идеја да купите кратку продају . Делимично, то је зато што професионалци у некретнинама остварују профит на краткој продаји . Сви зарађују новац осим продаваца и купаца. Схватите такође да агенти за листинг могу продирати продавце да их наведу као кратку продају, јер ако су продавци прошли кроз изузеће , агенти за листинг нису добили листу.
У Сацраменту, где радим, на примјер, многи агенти игноришу кратку продају и предлажу својим купцима да купе нешто друго. То су често агенти који су у прошлости спаљени и имали су кратку продају, јер су их набављали од стране агента који није имао посла са кратком продајом.
Ево 11 разлога зашто купци можда неће купити кратку продају:
Продавци су плаћени превише
Ако се кућа продала за 500.000 долара прије неколико година и сада се продаје на 400.000 долара, то не значи да купац купује 100.000 долара капитала бесплатно.
То значи да је продавац платио превише на растућем тржишту и сада је тржиште пало. То значи да продавац нема капитал.
Продавци су позајмљени превише
Банке које су жељне да позајмљују новац у ценама тржишта понекад су дозвољавале зајмопримцима да пре-хипотеку у кућу, што значи да је кредитна биланса зајмопримца превазишла вредност имовине.
Процјене су субјективне, а сви процјенитељи неће ставити исту вриједност на дом. Иако се супротстављају закону, неки процјенитељи су под притиском банака да процјењују износ који власник куће жели позајмити.
Строга квалификација Неискусни или неетични агенти за некретнине могу утицати продавца на разматрање кратке продаје када продавац не испуњава услове за кратку продају . Продавци морају доказати тешкоће и доставити доказе о потешкоћама зајмодавцу на одобрење. Неки агенти наводе домове као кратку продају без икаквог разговора са зајмодавцима или унапред квалификовањем продаваца.
Куће продају по тржишној вредности.
Зајмопримци нису наивни или нису свесни вредности куће. Зајмопримци ће инсистирати на упоредној анализи тржишта , познатој као ЦМА или мишљење о брокерској цени, познатој као БПО. Ако зајмодавник вјерује да се боља цијена може добити ако одузме имовину у отуђењу преко понуде за краткорочну продају, кредитор може издржати по вишој цијени. Та цена ће бити близу тржишне вредности . Зајмопримци прихватају кратку продају када је кућа вредна краткорочне цене, што значи тржишну вредност.
Куће продају "Какав је"
Ако се хипотекарна компанија сложи сагласност на кратку продају , највероватније ће такође платити трошкове затварања у трансакцији.
Зајмопримци питају купце да купе кућу у садашњем стању. Кредитори обично одбијају да плаћају:
- Предложени поправци обелодањени на кућној инспекцији .
- Инспекције штеточина или рада неопходна за издавање јасног штеточина.
- Сертификате крова или поправке крова.
- Планови кућне заштите за купца.
- Одложено одржавање.
Дужина времена за затварање
У зависности од подношења обавештења о неизвршењу обавеза, заостатак дугова зајмодавца и колико папира које је продавац већ поднео, може потрајати од две недеље до два месеца да би добили одговор на понуду за куповину од зајмодавца. Такође, ако су укључена два зајма, јер постоје два зајма осигурана за имовину, може трајати дуже да задовољи захтеве другог зајмодавца.
Кредити могу промијенити услове
Неки зајмодавци задржавају право да преговарају о условима кратке продаје у последњем тренутку.
Ако се тржиште мијења, нови закони пролазе или нове информације прелазе послужитељицу, зајмодавац може покушати промијенити услове уговора. Кредитори углавном имају адвокате који им стоје на располагању, а обични купци то не чине.
Комисија за попусте за кредите
Зајмопримци који су продали зајмове Фанние Мае или Фреддие Мац углавном плаћају традиционалне комисије за некретнине некретнинама. Остали могу захтевати попуст. Штавише, агенти завршавају два до три пута радом конвенционалне трансакције и не цијене вам плаћање мање за више посла. Ако сте се сложили да плаћате свог агента одређени проценат у складу са уговором о брокерском купцу , могли бисте бити одговорни за разлику између онога што ће зајмодавац платити и шта ће ваш уговор одредити, ако ваш агент одбије да се одрекне разлике.
Већи трошкови затварања купаца
Зато што зајмодавци ријетко плаћају за било који додатак, као што би продавац желио да уради, ако желите било који од ових додатака, платит ћете за њих сами. Понекад кредитори одбијају да плаћају трошкове затварања стандардних продаваца, као што су порези на пренос . Ако желите конкретне инспекције, вероватно ћете их платити из џепа.
Изгубите контролу трансакције
Ако желите да затворите депозит за одређени датум, пуно среће с тим. Процес затварања кућа за кратко време траје неодређено. Продавац продавца позове пуцње, а не купца нити купца купца. Ако покусавате да истовремено затворите депонију са продајом свог дома, то се мозда не мозе десити.
Мотивација малих продаваца
Када продавац открије да је краткорочни ефекат продаје на кредит близу ономе што се односи на повраћај средстава, постоји мало потицаја за продавца да сарађује са кратком продајом. Иако продавци могу да се квалификују за куповину другог дома у року од 2 године након кратке продаје у односу на 5 (са ограничењима) на одузимању, неки немају намеру да поново купе други дом.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија