Пошто кратка продаја укључује понуди куће за продају, обично наведене кроз МЛС .
Потенцијални кућни купци ће обавити састанке како би погледали кућу, неки ће понудити понуде за мале понуде , агенти би могли да држе отворене куће и, генерално, живот продавца ће бити прекинут, све у нади да ће купац купити кућу.
Основе кратке продаје
Кратка продаја се дешава када се зајмодавац сложи да прихвати мање од износа који се дугује кући или зато што нема довољно капитала да прода и да плати све трошкове продаје. Нису сви зајмодавци преговарали о краткој продаји, и због тога агент за некретнине или адвокат може бити огромна помоћ контактирањем одјела за смањење губитака зајмодавца како би сазнали.
Не можете само да се пробудите једно јутро и одлучите да ћете продати свој дом са губитком тражећи кратку продају. Раније је било да они не би ни размишљали о краткој продаји ако су ваша плаћања актуелна, али то се променило. Међутим, схватите да ће зајмодавци бити прикладнији за преговоре уколико су ваша плаћања у доцњи.
Поред тога, ако имате новчану имовину, зајмодавац ће можда покушати да додирне те рачуне.
Како се утиче на кредит купца кратких продаја?
Сајам Исаац објавио је извјештај који каже да су оцјене бонуса утицале на исто, без обзира да ли продавац продаје кратку продају или отуђење. Сајам Иссац каже да су просечне поене изгубљене на ФИЦО резултату следеће:
- 30 дана касније: 40 до 110 бодова
- 90 дана касније: 70 до 135 бодова
- Форецлосуре, кратка продаја или дељење-у-лаж: 85 до 160
- Стечај: 130 до 240
- Форецлосуре или Деед-ин-Лиеу Форецлосуре: Оба ова решења утичу на кредит исте, каже Давид Стееп из Витек Мортгаге. Продавци ће добити хит од 200 до 300 бодова, у зависности од укупног стања кредита. То значи да ако је ФИЦО резултат продавца прије отписа био 680, могао би да се смањи на 380.
- Кратка продаја: стрпљиво тврди да је ефекат кратке продаје (обезбеђујући продавцима више од 59 дана закашњења) на извештају о кредиту продавца идентичан оном на основу отписа. Динг на кредит ће се појавити као пре-форецлосуре у статусу откупа, каже Стееп, што ће резултирати губитком од 200 до 300 бодова. То значи да је продавац са кратким продајом са претходним ФИЦО од 720 могао да види да се смањује са 520 на 420.
Моје лично искуство као агент је нешто другачије. Завршио сам кратку продају за продавца из Сакрамента који је 90 дана заостајала за њеном хипотеком. Неколико месеци након што је завршила своју кратку продају, проверила је њен извештај о кредитирању и открила је да је њен ФИЦО пао за само 100 поена на 671. Претпостављам да се ситуација сваког продавца разликује.
Цатхерине Цои, хипотекарни брокер у јужној Калифорнији, слаже се са стрмим.
"Утицај на кредитни извештај потрошача - одузимање и кратка продаја - је разлика између погођеног воза или аутобуса", каже Кој, говорећи о зајмопримцима који су неколико месеци заостали. Међутим, током година, кратке продаје имају мање и мање стигме.
Чекање пре куповине још једног дома
- Форецлосуре или Деед-ин-Лиеу Форецлосуре: Ступар каже да продавац који жели купити још један дом након отписа ће завршити на чекању од 24 до 72 месеца пре него што зајмодавац понуди било какву каматну стопу која има смисла. Цои каже: "Добре вести су кратка продаја која ће потрошачу омогућити да добије институционални зајам за нови дом у року од двије године".
- Кратка продаја: Неки агенти кажу да је добра вијест за продавце који продају кратку продају чекање много краће пре куповине другог дома , а смернице Фанние Мае 2008. усвојиле су нове процедуре.
Може ли продавац поново купити за мање од двије године? Не заиста, каже Цои, "То је крајњи мит који потрошач може купити поново за око 18 месеци са добром каматном стопом." Међутим, смернице Фанние Мае сада захтевају само 48-месечно зачини, а то није добра вијест за агенте који се специјализују за кратку продају. "
ФХА је усвојила смернице у 2010. години која каже да продавац који је актуелан и продаје кратку продају може се квалификовати да одмах купи други дом. Зајмопримци нису толико брзо пратили те смернице. Међутим, Флагстар банка је у року од два месеца затварања своје кратке продаје дала продавцу за продају у Елк Гровеу нови зајам и тај продавач је био актуелан у то вријеме. ФХА може одобрити кредит за продавца који продају у кратком року који се квалификује по програму Бацк то Ворк након годину дана.
Имајте на уму да смернице Фанние Мае-а дозвољавају продавцу да одмах затражи нови кредит за куповину друге куће, уколико је тај продавач задржао струју плаћања, није имао неисправности од преко 30 дана и није пристао на отплату отписа дуга. Штавише, то су кашњења која драматично утичу на ваш извештај о кредитима, а не на кратку продају.
Форецлосуре или Схорт Сале Децисион
Ако сте продавац покушавајући да одлучите да ли ћете дозволити да кућа прође кроз отплату против покушаја продаје на кратко, спашавање вашег кредита можда неће бити предност за кратку продају, каже Цои. Она извештава да, према "Фацт Фацтор Цоде # 22, не постоји предност бонитетног резултата за деликвентног зајмопримца на краткој продаји због отписа."
Међутим, имам сумње у то. Из онога што сам видио, мање је штете у извештају о кредитима после кратке продаје која укључује касне исплате него одузимање имовине. Штавише, још једна предност за оне који имају неправилности у својим кредитима је могућност куповине другог дома користећи конвенционално финансирање у року од 4 године у року од 7 година који је потребан за отписивање средстава. Неки зајмодавци ће извршити кредит за нови дом дан након што се кратка продаја затвори. Постоје и друге кратке продајне предности у односу на одузимање имовине. Али тражите правне и пореске савете пре доношења те одлуке.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.