Зашто би кредитор прихватио кратку продају?
Кратка продаја некретнина није увијек пријатна трансакција, али је продаја краће од 2006. године, тако да концепта не продаје кратко. Наша данашња привреда не значи да су кратке продаје нестале. На пример, особа која је купила потпуно нову кућу могла би умрети дан након затварања, а трошкови непосредне продаје могли би бацити ту трансакцију у кратак статус продаје.
За оне који су неко време били под водом или се суочили са модификацијом кредита, то је друга прича.
Постоји много начина да се изгуби дом, али отписивање власништва на начин који уништава кредит, срамота породице и траке власника достојанства је један од најтежих и то је оно што претпоставке имају тенденцију да понуде. За власнике кућа који више не могу приуштити да плаћају хипотеку , постоје алтернативе за поступак стечаја или отписа . Једна од тих опција се зове "кратка продаја".
Више од половине моје продаје у Сацраменту од 2006. до 2012. године била је кратка продаја. Тако је истакнута кратка продаја већ неколико година. Данас, ипак, не толико. Последњих година чак и продавци који нису деликвентни могли би се квалификовати за кратку продају, што је отворило још много кратких продајних врата. Кратке продаје имају тенденцију да обезбеде достојанствени поступак затварања за продавце.
Када се кредитори слажу да продају кратку продају у некретнинама , то значи да зајмодавац прихвата мање од укупног доспјелог износа. Нису сви зајмодавци прихватили кратке продајне или дисконтиране исплате, нарочито ако би имали више финансијског смисла за заустављање; Штавише, не сви продавци, нити сва имовина се квалификују за кратку продају .
Ако размишљате о куповини кратке продаје , може доћи до недостатака. За вашу заштиту предлажем да сви потенцијални кандидати за кратку продају, као први кораци:
- Добити правни савјет од надлежног адвоката за некретнине
- Позовите рачуновође да дискутујете о кратким порезима на порез на промет
Као агент за некретнине, ја нисам лиценциран као адвокат или ЦПА и не могу савјетовати о тим посљедицама.
Осим одређених услова у складу са Законом о олакшању отписа дугова за хипотеку из 2007. године, будите свјесни да би ИРС могло узети у обзир опорезивање дуга као приход, а не постоји гаранција да зајмодавац који прихвати кратку продају неће законски потражити зајмопримца за разлику између износ који дугује и износ који је исплаћен. У неким државама, ова количина је позната као недостатак. Адвокат може утврдити да ли се ваш кредит квалификује за пресуду или потраживање недостатка .
Већина кратких продаја у Калифорнији више нема пореске казне.
Иако сви зајмодавци имају различите захтеве и могу захтевати од зајмопримца да поднесе широк спектар документације, следећи кораци ће вам дати прилично добру идеју о томе шта да очекујете.
- Позовите зајмодавца
Можда ћете морати да попуните десетине телефонских позива пре него што пронађете особу одговорну за мању продају. Желећете да разговарате са одељењима за "краткотрајну продају" или "изађите" и покушајте да добијете име преговарача. Ваш агент за некретнине такође може поднијети овај корак за вас, у многим околностима. - Пошаљите писмо овлашћења
Зајмопримци обично не желе да открију ниједну од ваших личних података без писменог овлашћења да то учине. Ако радите са некретнином, агентом за затварање уговора, компанијом за титулу или адвокатом, добићете бољу сарадњу ако пишете писмо зајмодавцу дајући кредитору дозволу да разговара са заинтересованим странама о вашем зајму. Писмо треба да садржи следеће:- Адреса некретнине
- Референтни број кредита
- Твоје име
- Датум и ефективни период
- Име вашег агента и контакт информације
- Прелиминарни Нето лист
Ово је процењена завршна изјава која показује продајну цену коју очекујете да примите и све трошкове продаје, неисплаћене позајмице за кредите, неплаћена плаћања и кашњења, укључујући и провизије за некретнине . Ваш завршни агент или адвокат би требали бити у стању да то припремите у своје име. Ако доња линија показује готов новац продавцу, добре вести, вјеројатно вам неће требати кратка продаја. - Хардсхип Леттер
Што је тужније, то боље. Ова чињенична чињеница описује како сте ушли у ову финансијску везу и изјаснили сте да зајмодавац прихвати мање од пуног плаћања. Зајмопримци нису нечовјечни и могу схватити да ли сте изгубили свој посао, били су хоспитализовани или је камион пролазио кроз читаву породицу, али зајмодавци нису посебно емпатични ситуацијама које укључују непоштовање или криминално понашање.
- Доказ о приходима и имовини
Најбоље је бити истинит и искрен према вашој финансијској ситуацији и открити имовину. Зајмодавци ће желети да знају да ли имате штедне рачуне, рачуне новчаних тржишта, акције или обвезнице, преговарачке инструменте, готовину или другу некретнину или било шта од опипљиве вредности. Зајмопримци нису у добротворном послу и често захтевају гаранцију да дужник не може да врати било који дуг који је опроштен. Банка ће такође захтевати 30 дана плата за платне спискове. - Копије банковних изјава
Ако ваши банкарски извјештаји одражавају неоткривене депозите, велика готовинска подизања или необичан број чекова, вјероватно је добра идеја да објаснимо сваку од тих ставки ставки зајмодавцу. Осим тога, зајмодавац можда жели да пријављујете сваки депозит, тако да може утврдити да ли ће се депозити наставити. Обично банке траже последња два месеца. - Упоредна анализа тржишта
Понекад тржиште пада и вредности имовине пада. Ако је то део разлога због којег не можете продати свој дом довољно да исплатите зајмодавца, ова чињеница треба поткрепити за зајмодавца кроз компаративну анализу тржишта (ЦМА). Ваш агент за некретнине може припремити ЦМА за вас, што ће показати цијене сличних кућа:- Активно на тржишту
- У очекивању продаје
- Продају из претходних 6 месеци.
- Уговор о куповини и споразум о листингу
Када постигнете договор за продају са потенцијалним купцем, зајмодавац ће затражити копију понуде, заједно са копијом вашег уговора о листингу. Будите спремни да зајмодавац поново преговара о накнадама и одбије да плати за одређене ствари као што су планови заштите куће или термите инспекције.
Сада, ако све иде добро, зајам ће одобрити вашу кратку продају. У склопу преговора, можете затражити да зајмодавац не извјештава о неповољним кредитима агенцијама за извјештавање о кредиту, али схвати да зајмодавка нема обавезу да прими овај захтјев. Стање кредитног извјештаја често се не може пренети.
Прочитајте више о томе пре куповине кратке продаје .
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.