Зашто треба да цениш кућу
С друге стране, не брините о томе како је цијена пренизка, јер куће испод цене на тржишту често ће добити више понуда , што ће онда довести до тржишне цијене.
Цене су све о понудама и потражњи. То је део уметничког дела и науке, а ни два власника на истом месту. Неки агенти су много бољи у проналажењу како ценити ваш дом од других. Доживите питања.
Повуците упоредиве огласе и продају
- Погледајте сваки сличан дом који је био или је наведен у истом сусједству у посљедња три мјесеца. Процењивачи не користе цомпс старије од 3 месеца.
- Списак би требало да садржи куће у кругу од 1/4 миља до 1/2 миље и даље, уколико нема само неколико комплета у општој близини или је имовина рурална.
- Обратите пажњу на линије раздвајања суседства и физичке баријере као што су главне улице, аутопутеви или пруге и не упоређујте инвентар са "друге стране стаза". Где живим у околини Ланд Парка Сацрамента, на пример, идентичне куће преко пута једне од других могу варирати за 100.000 долара. Перцепција и пожељност имају вредност.
- Упоредите сличне квадратне снимке, у оквиру 10% варијације горе или доље од имовине субјекта, ако је могуће.
- Сличне старости. Једно суседство може се састојати од кућа изграђених 50-их година прошлог вијека до другог прстена градње од осамдесетих. Вредности између њих ће се разликовати. Упоредите јабуке са јабукама.
- Искрено процијенити пожељност. Ако сте довољно срећни да поседујете дом из снова који ће купце ометати приликом уласка, можда ћете се побринути за премију.
Продато Цомпс
- Повуците историју за исте и повучене листинге како бисте утврдили да ли је неко скинут са тржишта и поново се повлачи. Ако је тако, додајте те дане на тржиште овим временским периодима да бисте стигли до стварног броја дана на тржишту.
- Упоредите оригиналну цену листе са коначном продајном ценом како бисте утврдили смањење цијена .
- Успоредите коначну продајну цену са стварном продајном цијеном за одређивање односа. Уобичајено је на тржишту продаваца домова за продају за више од 100% цене листе. Обично куће продају по цени или мање на тржишту купца.
- Прилагодите цене за варијанте величине серије, конфигурације и погодности / надоградње.
Повучени и истекли огласи
- Потражите обрасце зашто ови домови нису продали и заједничке факторе које деле.
- Која брокерска фирма је имала листинг: фирма која обично продаје све што је на листи или је то био дисконтни посредник који можда није потрошио новац на маркетинг куће ?
- Размислите о корацима које можете предузети како бисте спречили да ваш дом постане истекнута листинга .
Пендинг Салес
- Пошто су ови производи у току , продајне цене нису познате док се трансакције не затворе; али то не спречава било кога да позове агенте за листинг и затражите од њих да вам кажу. Неки хоће. Неки неће.
- Забележите дане на тржишту, које могу имати директан утицај на то колико ће времена трајати пре него што видите понуду.
- Испитајте историју ових листића да бисте утврдили смањење цијена.
Ацтиве Листингс
- Ове ствари се односе само на вашу листу, али имајте на уму да продавци могу питати шта хоће.
- Да бисте видели шта купци виде, посетите ове куће. Напомните шта желите и не волите, опћенито осећање које сте добили приликом уласка у ове домове. Ако је могуће, поново освјежите та осећања пријема у вашем дому.
- Ови домови су ваша конкуренција. Запитајте се зашто би купац више волео свој дом над било којим од ових и прилагодио своју цијену у складу с тим.
Квадратне пореске трошкове
- Имајте на уму да након што добијете понуду, купац-кредитатор ће наручити процену, тако да ћете желети упоредити куће сличних квадратних снимака.
- Процењивачи не воле да одступају више од 25% и преферирају да остају у оквиру 10% нето квадратних снимака. Ако је ваш дом величине 2000 квадратних метара, упоредиве куће су величине од 1800 до 2200 квадратних метара.
- Просјечна квадратна стопа стопе не значи да можете умножити свој квадратни снимак према том броју осим ако је ваш дом у просјеку величине. Цена по квадратној стопи расте с обзиром да се величина смањује и смањује се с обзиром да се величина повећава, што значи да већи домови имају мању квадратну стопу стопе, а мањи домови имају веће квадратне стопе.
Тржишна зависна цена
- Иста кућа, три различите цијене. Након што сте прикупили све своје податке, следећи корак је анализа података заснованих на тржишним условима. За поређење, рецимо, последње три упоредиве продаје у вашем крају су биле 250.000 долара. На тржишту купаца , ваша продајна цена може дозволити да неке собе преговарају, али да буду довољно јаке (у близини последње упоредиве продаје) како би привукли купца да обиђе ваш дом. Да бисте продали на овом тржишту, можда ћете морати да цените свој дом у износу од 249,900 долара, који ће се наплаћивати за 245.000 долара.
- На тржишту продавца, можда ћете желети да додате још 10% на последњу упоредиву продају. Када је мало инвентара и пуно купаца, можете питати више од последње упоредиве продаје и вероватно ћете га добити. Дакле, тај дом би могао продати на 265.000 долара или више.
- На балансираном или неутралном тржишту , можда ћете желети на почетку поставити своју цену на посљедњој упоредивој продаји, а затим прилагодити тржишном тренду. На пример, ако је последња продаја затворена пре три месеца, али медијана цена је порасла за више од 1% месечно, цена би била 254.500 долара.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.