Како замолити свог агента да смањи Комисију
Зато што неки агенти не морају.
Разумијете како се агенти плаћају
Проценат процената Комисије варира између брокера, у зависности од политике компаније и производње агента. Агенти врхунског произвођача који затворе 100 трансакција годишње обично плаћају више, већи раст, него агент који закључује један уговор сваких неколико месеци. Само лиценцирани брокери некретнина могу добити провизију. Брокери имају писане уговоре са запосленима и, заузврат, плаћају агенте, типично као независни извођачи радова.
Провизије плаћене од стране продавца подељене су са око половине иде на страну листинга, а остало на продајну страну; то није увијек 50/50 дивизија. Растући тренд је агентима који се плаћају више него агенти који представљају купца.
Зашто агенти не наплаћују исту комисију?
У већини случајева, оне раде, према локалном обичају. Иако ћете наћи попусте агенте, врхунске продуцентске агенте, стручњаке за сусједство, ветеранске агенте, потпуно нове агенте, агенте и агенте у свакој врсти величине и боје.
Агенти нису идентични једни другима. Никада не би требао изабрати агент на основу провизије. Можете открити да скупљи агенти нуде услуге и профитне моделе за своје продавце, а јефтинији агенти не. Све у свему, агенти генерално плаћају оно што вриједе. Сви они не вреде исту накнаду.
Типична нето добит
Питам се колико агената чине? Рецимо да је Маријин купац купио 150.000 долара кући. Укупна исплаћена провизија износи 7%, са брокером брокера 4%, а продајном брокеру 3%. Маријин брокер је платио 4,500 долара. Мари има право на 50% мање накнаде за франшизу од 8%. Мари прими 2.070 долара. Због тога, Мари плаћа своје режијске трошкове од 22% и удаљује 30% у штедње које се држе за плаћање пореза на социјално осигурање, савезне и државне приходе. Мари је остварила нето добит од 993,60 долара.
Ако Мари затвори само једну трансакцију месечно и ради у типичној 40-сатној недељи, то чини њену нето сатну плажу око 5,78 долара за месец. Ако она затвори два посла месечно, онда Мери чини приближно исто као службеници у кућном депоту. Не сваки агент за некретнине прави убиство. Многи од њих једва пролазе, делимично се пензионишу или раде на другом послу.
Продаја и куповина са истим агентом
Сматра се допуштеном питати Мари да ли ће попустити део своје комисије ако она представља вас да прода свој дом и такође представља вас да купите кућу, али се Мари можда не слаже. Теорија ради на претпоставци да су две птице у грму боље од оне у руци. Другим речима, ако је Мари ваш агент за листинг , она ће зарадити на листи стране комисије.
Плус, помажући вам да купите још један дом, она ће зарадити продајну страну те трансакције. Једна особа. Два послова. Али, то је сјајније од тога.
Постоје агенти који ће вам понудити попуст ако продате и купите кућу преко своје агенције. Агенти за некретнине који одбијају да плате накнаду вероватно сматрају да су две трансакције одвојене једни од других, које су. Они подразумијевају одвојене количине посла, без обзира да ли су продавац и купац исте особе или две различите и неповезане особе.
Ако вам Мери попусти своју провизију за вас како бисте радили двапут посла и зарадили мање од двоструко више новца, она би могла да је осуди. Она такође може бити погођена на продајној страни комисије јер нема контролу над накнадама које други агент преговара. Да бисте убедили Мери да вам "пружи паузу", можда ћете морати понудити Мари још један подстицај као што је упућивање, шаље јој више посла низ пут.
Када исти Агент представља и Купца
Ово се зове дуална агенција , ау неким државама није чак ни законска. Међутим, тамо где је законито, Мери би зарадила обје стране комисије, листинг и продајне таксе. Зове се двострука трансакција. Иста имовина, али две одвојене странке са посебним интересима и одвојеним способностима за тужбу. Мари сада прихватила повећану одговорност као двојног агента.
У неким државама, дуални агенти су обавезни да раде као трансакциони агенти, узимајући нико нечију страну. Они не пружају савет или много помоћи, осим за обраду папирологије.
Понекад је уобичајена тактика коју продавци користе у одређеним деловима земље да затраже агенцију за листинг ако се сложи да смањи њену провизију уколико заврши представљање и продавца и купца. Имате могућност да преговарате о овоме када потпишете уговор о листингу или када примите понуду, али боље је ако унапред расправите о овом сценарију, на почетку листинга.
Имајте на уму да ће ова преговарања моћи да се враћају. То би могло да смањи жељу агента листе или мотивацију да прода ваш дом свом купцу. Поред њене правне фидуциарне одговорности да продаје вашу кућу свим расположивим купцима, шта је њен подстицај да подстакне купца да купи вашу кућу када ће се она смањити? Нарочито ако она жели продати овог купца њеног другог листа и добити више. Али наставите и питајте. Многи агенти се слажу са "варијабилном провизијом" када су упитани, јер сумњају да ће они не представљају обе стране, тако да они не одустају.
Вишеструки огласи, исти продавац
Смањење провизије у замену за више ексклузивних листинга од истог продавца зависи од:
- Обим долара
- Једноставност продаје
- Тржишна мобилност
Ако су све три од тих варијабли у корист заступника, није пригодно преговарати и вероватно најлакше преговоре за побједу. Иако, опет, сваки агент се неће сложити с тим. Нарочито врхунски произвођачи са јаким приходом. Ако им није потребна ваша листа, понуда 5 огласа није велика подстицаја.
Агенти који контролишу сусједства
Агенти који сваке године у одређеним областима обављају тоне пословања, обично попустају на ту и тамо. Ово су агенти који могу тражити вишу провизију, али брзо пристају на смањење накнада ако постоји конкуренција од другог агента. Ако вам се свиђа агент који вам је цитирао вишу комисију, али интервјуисао другог који је пристао да ради посао мање, позовите првог агента и понуди накнаду другог агента. Објаснити зашто. Имајте на уму, такође, да је изјава: добијате оно што плаћате врло често истинито. Немојте се тако чувати на провизијама које губите у виду ангажовања најбољег агента који можете наћи.
Сећам се продавца у граду Елк Грове који је покушао ову тактику. Можда је прочитао мој чланак? Замолио ме је да упоредим комисију другог агента. Када сам одбацио тај појам, почео је да плаче. Али, хоћу те, он је жао. Он једноставно није желео да плати мој налог. Значи, желио је моје услуге, али само уз попуст. Морао сам му рећи сретно. Не ради на тај начин.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.