Да ли би Агенти требало да поврате кредите као кредите кућним купцима?
Овај захтев ме је заинтригирао. Желео сам да знам како је дошла до такве идеје.
Она је паралегална. Питао сам се да ли је можда један од њених клијената од ње затражио да поврати неку плату како би јој помогао да плати свој рачун послодавца. Једна је ствар ако адвокат жели да проба случај про боно. Друга је ако клијент очекује да паралелни или адвокат субвенционише обавезе клијента.
Агенти листинга који кредитирају провизије купцима
Ово је контроверзна тема међу већини стамбених агената јер то не раде као нормалан начин праксе. Неки агенти ће, међутим, одбацити све или дио провизије купцу или продавцу. Многи агенти нису спремни да раде са оним што виде као тежак зараду, али то не штети.
Рецимо да је агент потписао уговор о листингу са продавцем. Продавац се слаже да плати агенту 7% провизију. Агент се затим слаже, рецимо, да поделите ту провизију са агентом купца . Према томе брокер брокера добија 3,5%, а брокер купца добија 3,5%.
Сваки агент представља једну странку.
Међутим, када агент за листинг ради у дуалној агенцији тако што заступа и продавца и купца, обично тај агент добија све провизије или, у овом случају, пуна 7%. Неки купци верују да, с обзиром да агент за листинг плаћа више новца, тај агент треба да им да нешто од тога.
Разлози су да ако ангажују свог купца, агенти за листинг би "изгубили" половину провизије. Они не знају да неки агенти неће радити са продавцима и купцима, ау неким државама, то је против закона да то учини.
Сада, неки агенти ће преговарати о некретнинама са продавцем унапред. Продавац би се могао сложити са променљивом стопом провизије, што значи да ако агент заврши доводу купца, комисија би се смањила са 7%, рецимо, на 6%. На тај начин агент зараде 6% за заступање продавца и купца, а продавац има користи од плаћања ниже провизије.
Неки од проблема који се односе на варијабилне споразуме су:
- Кооперативни брокери су у неповољном положају када су представљене више понуда . Чак и ако су понуде за куповину идентичне једни другима, продавац ће преузети понуду коју је представио агент за листинг, јер ће продавац више имати више. Ипак, сараднички брокери могу чак и на терену. Дакле, нема разлога да идете директно у агенцију за листинг.
- Агенти за листинг који се слажу са двојном агенцијом прихватају додатну одговорност за заступање купаца и дупло раде без двоструке накнаде. Размисли о томе на тренутак. Дакле, неетички агент за листе, строго мотивисан комисијама, има додатни подстицај да купца купи другачију имовину која заједно плаћа пуну куповину агентску комисију. Ово је разлог зашто директно до листе агент може повратити ватру.
- Ако купац такође тражи комад акције, нема довољно остатка да се креће. Да не помињемо, агенти нису у послу давања своје провизије. Уосталом, ипак. И клијенти не могу добити провизију без лиценце, као опште правило.
Куповина агената који кредитирају провизије купцима
Понекад купци немају довољно новца да купе кућу, па траже од свог агента да им помогне тако што ће поништити део комисије. Иако агенти не могу да плате неосновану особу комисију, они могу одлучити да део куповине повуку купцу као кредит за трошкове затварања или да плаћају дио уплате , под условом да му купац-ов кредит одобри.
Мајка, на пример, која поседује лиценцу за некретнине, може понудити да јој сину да јој да налог за помоћ да надокнади своје трошкове затварања.
Неколико некретнина компанија оглашава да ће увек повраћати део своје провизије купцу јер:
- Ребатерс вјерују да агенти за некретнине посвећују превише новца.
- Надам се да ће попусти привући обим купаца њиховој компанији како би надокнадили губитак прихода.
- Они могу учинити мање рада. Често не пружају пуну услугу купцу.
- Они не знају како другачије привући посао.
Многи од ових типова дисконтних брокера очекују од купца да уради велики део посла и да интеракцију врши искључиво путем е-поште и ФАКС-а. Често не показују имовину нити возе купца. Обично не посјећују кућне инспекције нити објашњавају папире. Типично, када се први пут сусрећу са купцем, затварају се, ако уопште иду у затвор .
Да ли Комисија кредитира купце?
На површини, можда мислите: "Па, то није пријетња!" Ако сте добро упућени у некретнине и разумете како да преговарате, можда вам не треба агент који ће вас заступати. Међутим, схватите да чак и под аранжманом у коме продавац плаћа провизију од 7%, продавац и даље добија 93% продајне цене.
Продавац зарађује више од агента за некретнине . Продавац има више новца за дистрибуцију. Зашто покушати да сакупите неколико хиљада од агента када продавац има дубоке џепове? Можда би било боље да унајмите сопствени агент за куповину да вас у потпуности заступа и агресивно преговара у ваше име. Искусан агент ће вам често добити:
- Нижа продајна цена. Могли бисте уштедјети десетине хиљада.
- Концесија продавца за затварање трошкова . Већина зајмодаваца ће дозволити најмање 3% продавца кредита према вашим трошковима затварања , што је више него што многи купци средства зараде.
- Побољшања у кући у складу са вашим захтевом за поправке . Нови кров може лако коштати 15.000 долара.
На срећу, моја пријатељица је одлучила да запосли свог агента и затражи концесије продаваца . Такође, молим вас схватите да бих наведио УРЛ адресе компанија које кредитирају провизије купцима, али се бојим да би, док сте прочитали ово, можда ишли ван посла.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.