Како хипотеке утичу на америчку економију
Врсте
Најпопуларнија врста хипотеке је конвенционални кредит од 30 година са фиксном каматом. Од 1999. године он представља 70 до 90 одсто свих хипотека. 15-годишњи кредит са фиксном каматном стопом се такође широко користи, јер омогућава људима да плате свој дуг за пола времена.
Хипотеке са подесивим стопама нуде ниже каматне стопе и месечне исплате од фиксних кредита. Они ће постати скупљи када се каматне стопе расте из данашњих 200 година.
Субприми зајмодавци су створили низ егзотичних кредита. Они су привлачили купце тако што су понудили ниске стопе "тизера" првих неколико година. Ово су опасне за нове зајмопримце. Можда нису свесни да је исплата драматично порасла после иницијалне фазе. Ево неких од најпопуларнијих:
- Кредити само за камате : Супер-ниска плаћања која нису смањила главницу за првих неколико година.
- Опција АРМ кредити : Зајмопримци бирају колико плати сваког месеца у првих пет година.
- Негативни кредити за амортизацију: кредити само за камате који повећавају главницу сваког месеца. то је зато што је исплата била мања од чак ни камате.
- Ултра дуги кредити са фиксном каматном стопом : То су 40-50-годишња конвенционална хипотека.
- Балон кредити : морају се рефинансирати или исплатити након 5-7 година.
- Кредити без дуга: Овим је омогућио зајмопримац да преузме зајам за исплату.
Историја
Пре велике депресије , домаћи хипотекарни кредити су били 5 до 10 година кредита за само 50 одсто вредности куће. Директор је био наплаћен као балон на крају мандата. Банке су имале мали ризик.
Када су цене становања пале за 25 процената током Велике депресије, власници кућа нису могли приуштити плаћање балона.
Банке не би дозволиле рефинансирање. До 1935. године, 10 одсто свих кућа је било у притвору .
Да би зауставио масакр, предсједник Роосевелт промијенио је пет критичних подручја везаних за стамбена питања у склопу Нев Деала :
- Корпорација зајмопримаца куће купила је један милион неплаћених хипотека од банака. Променила их је на дугорочну хипотеку са фиксном каматом коју данас знамо и вратила их.
- Федерална управа за становање обезбедила је хипотекарно осигурање.
- Савезна национална хипотека придружила је секундарно тржиште за хипотеке.
- Федерална корпорација осигурања депозита осигурала је депозите банака.
- Гласс-Стеагалл је забранио банкама да улажу средства депонената у ризичне подухвате као што је берза.
Ове промене су одговориле на економску катастрофу. Нису дизајнирани да буду домаћа политика. Чак и тако, учинили су кућним власништвом приступачнијим. Продужили су рок зајма. То је смањило месечне трошкове и елиминисало потребу за рефинансирањем. Банке су финансирале кредите захваљујући осигураним депозитима ФДИЦ-а.
Године 1944, програм осигурања хипотекарних послова Одељења за ветеране смањио је исплате. Подстакао је повратнике ратних ветерана да купе куће које се граде у предграђу. То је подстакло економску активност у грађевинској индустрији.
Захваљујући свим савезним програмима, становништво се повећало са 43,6 посто у 1940. на 64 посто до 1980.
Влада је створила специјално законодавство за стварање штедних и зајмовних банака за издавање ових хипотека. Током шездесетих и седамдесетих скоро све хипотеке су издаване кроз штедњу и зајмове . Ове банке су биле успешне јер су људи депоновали средства на штедним рачунима. Влада је осигурала депозите, тако да су људи користили рачуне, иако зарађена камата није била много. Ово је такође регулисала влада. С & Л могу остати профитабилне плаћајући ниже камате на депозите него што су наплаћивале на хипотекама.
Током седамдесетих година, председник Никон створио је бескрајну инфлацију прекињући све везе између америчког долара и златног стандарда . Банке су изгубиле депозите јер нису могле да се подударају са каматама које плаћају рачуни новчаног тржишта .
Ово је смањило финансирање које су им потребне за издавање хипотеке.
Да би помогао банкама, Конгрес је прошао Гарн-Ст. Закон о депозитарним институцијама у Жермену. Омогућила је банкама повећање каматних стопа и ниже кредитне стандарде. Такође је омогућио С & Лс да дају комерцијалне и потрошачке кредите. То је довело до кризе штедње и зајма , као и неуспеха од половине националних банака.
| Година | % прихода домаћинстава | % имовине домаћинстава | % БДП-а |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Извор: Рицхард К. Греен и Сусан М. Вацхтер, "Америчка хипотека у историјском и међународном контексту", Универзитет у Пенсилванији, 21. септембар 2005.)
Како хипотеке утичу на економију
Током администрације председника Клинтона , банке су се жалиле да се не могу такмичити на међународним финансијским тржиштима. Конгрес је дерегулисао ову индустрију и укинуо Закон о стакленом стаклу. То је омогућило банкама да гарантују средства депонената за улагање у ризичне деривате . Најпопуларнија од њих била је обезбеђење под хипотеком .
Банке ће заједно сложити сличне хипотеке, а затим их продавати Фанние Мае, Фреддие Мац-у или другим инвеститорима. Они су били осигурани од неизвршења обавеза по кредитним заменама. Потражња за овим хартијама од вредности била је толико висока да су банке почеле да снижавају стандарде на основу зајмова. Ускоро, ове хипотекарне хипотеке су дозволиле скоро било коме да постану власници куће.
Као резултат тога, проценат хипотекарног дуга у поређењу са бруто домаћим производима скокнуо је са 50 процената у 2000. на скоро 70 процената до 2004. године. Сви су прошли све док цене становања не почну падати 2006. године. Не могу рефинансирати или продати своје куће, власници кућа су почели да не плаћају . Толико је много инвеститора зарадило у својим кредитним замјенама које је главни осигураник, АИГ, готово банкротирао. Тако је криза субприме хипотеке створила финансијску кризу из 2008. године .