Како се кратка продаја обрађује од почетка до завршетка
Кратак процес продаје и даље је мистерија многим људима, чак и након свих ових година, тако да нема разлога за аларм, ако не знате како функционише кратак процес продаје. Многи купци су збуњени; збуњени купци траже правац, а сваки агент за кратак продају не зна како да направи кратку продају . Надали бисте се да ће људи који се баве некретнинама сазнали нешто о кратком процесу продаје, али нажалост, кратка продаја није свака шоља чаја.
Основе кратке продаје
Банке одобравају кратку продају из два основна разлога: продавац има тешкоће, а у кући нема довољно капитала да исплати хипотеку након плаћања трошкова продаје.
Неколико примера тешкоћа су:
- Незапосленост / смањени приход
- Развод
- Хитан случај
- Пренос радних места ван града
- Стечај
- Смрт
Продавац ће морати да припреми финансијски пакет за достављање у кратку продају. Свака банка има своје смернице, али - с изузетком Вацховије, која је најбоља кратка продаја у свијету - основни поступак је сличан од банке до банке. Продајни пакет продавца највероватније ће се састојати од:
- Писмо о овлашћењу, којим ваш агент може разговарати са банком.
- Прелиминарни завршни извештај
- Завршени финансијски извештај или РМА
- Писмо продавца за тешкоће
- 2 године пореске пријаве
- 2 године В-2с
- 30 дана платних листа
- Последњих 2 месеца банковних изјава
- Упоредна анализа тржишта или списак недавних упоредних продаја
Писање понуде за кратко куповину и достављање у Банка
Пре него што купац пише кратку продајну понуду , купац треба да затражи свог агента за листу упоредиве продаје . Банке нису у послу отпуштања хипотекарних обавеза по ценама од дна роба. Банка ће желети да добије нешто близу тржишне вредности.
Кратка продајна цена може имати мали утицај на тржишну вредност и може се, у ствари, процијенити испод упоредиве продаје како би се охрабрило више понуда .
Неке кратке продаје могу започети пре понуде, али најчешће банка започиње поступак по пријему прихваћене куповне понуде. Након што продавац прихвати понуду, агент за листинг ће послати сљедеће ставке у банци:
- Споразум о листингу
- Извршена понуда за куповину
- Предуговарско писмо Купца, копија провере новца и доказ о средствима
- Продајни пакет продаваца
Ако је пакет непотпун, процес кратког продавања ће бити одложен. У овом случају, банка би могла да уклони пакет. Неки запослени у банкама показују мало стрпљења за маргине грешке.
Процес кратко продаје у Банци
Купци могу дуго чекати да добију одговор од банке. За агенцију за листинг је неопходно редовно позвати банку и водити пажљиве белешке о кратком поступку продаје. Купци могу бити толико уморни да чекају кратко одобрење за продају да могу осетити потребу да прете да откажу ако не добију одговор у одређеном временском периоду.
Такав став је самопонашавајући и неће убрзати кратки процес продаје. Ако су купци врста са мало стрпљења, можда кратка продаја није најбоља опција за њих.
Даље, агенту купца није дозвољено да разговара са зајмодавцем без одобрења, тако да не тражите од свог агента да позове банку. Неће успети.
Следи типичан процес продаје у банци:
- Банка прихвата пријем датотеке. То може трајати 10 дана до месец дана.
- Преговарач је додељен. То може трајати 2 до 3 до 30 дана.
- Наручује се БПО . Банка ће вјероватно одбити поделити резултате БПО-а.
- Други преговарач може бити додељен. Ово може трајати још 30 дана.
- Датотека се шаље на преглед на основу ПСА . Ово може трајати 2 недеље до 30 дана.
- Банка може потом затражити од свих страна да потпишу изјаву Арм-Ленгтх .
- Банка издаје кратко одобрење за продају .
- Купац се отказује.
Бацио сам ту последњу линију, јер сам понекад морао да продам своју Сакраменто кратку продају 3 или 4 пута пре него што купац прими трансакцију.
Купци се љутити и узнемиравају јер је кратки процес продаје толико дугачак да понекад отказују, а не кажу никоме, а још мање њиховом агенту. Неколико кратких продаја добија одобрење за 2 до 8 недеља. Други могу у просеку 90 до 120 дана. Дужина кратке продаје углавном зависи од инвеститора, а не од банке.
Најбољи агент за кратко продају може помоћи убрзању процеса продаје на краћи начин тако што ће остати на врху датотеке и држати одговорност банке. Читање банке са банци најмање једном или два пута недељно је императив. Често је неопходно препознати понашање неспособних преговарача и тражити замјену. Никад не бојте се ескалирати.
Прекрижите прсте преговарач жели да тај фајл буде завршен колико и ви. Често подношење комплетних пакета унапријед може помоћи убрзању процеса.
Савет: Већину времена, агент за листинг ће имати неку идеју о томе када ће се одобрити пошто се датотека пошаље за завршни преглед. У том тренутку, купци могу желети да покрену процес зајма, тако да имају почетак у случају да банка дозволи само две недеље да се затвори.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.