Зајмопримци који престану са плаћањем хипотеке пре или касније ће банку одузети. Сада, како се то поступање врши зависи од закона државе. Више од половине држава у Сједињеним Америчким Државама су државе повјерења , а поверилац управља одузимањем у државама повјерења.
Имајте на уму да су Фанние Мае кратке продаје које се не подразумевају различито. Фанние Мае и Фреддие Мац обично не одлажу аукцију повереника.
Пре одлагања аукције
Након што зајмодавац престане да плаћа хипотеку, зајмодавац обавештава повереника да покрене поступак за отпис. Поверилац је трећа страна у повјереничком послу, позиција која се назива "држање голих наслова."
Иако не постоји потребан временски период пре подношења Обавјештења о неизвршењу , већина зајмодаваца више воли да се сакупља током првих 60 до 90 дана да зајмопримац уђе у заостале дугове, умјесто да прескаче у поступке одузимања имовине. Неке државе као што је Калифорнија захтевају од зајма да дају зајмопримцу најмање 30 дана унапред пре подношења обавештења о неисправности.
Када се поднесе обавештење о неисправности, зајмопримац има око 90 дана да врати зајам тако што ће направити накнадна плаћања и платити кашњења, што укључује накнаде повереника.
5 начина одлагања Аукције повереника
- Отпустите хипотеку: Постоји разлика између враћања хипотеке и откуп хипотеке, али ћете често чути речи које се користе наизменично, што је погрешно. Да се откупи хипотека је исплатити хипотеку; да би се вратила, хипотека је донета. Током последњих дана поступка не-судског извршавања, зајмодавац није дужан да прихвати поновно успостављање, већ мора дозволити откуп.
- Пријавити се за модификацију зајма: од зајмодаваца такође није потребно одлагати аукцију у замјену за модификацију кредита , али већина банака покушаће да изради привремени распоред отплате. То не значи да банка неће послати кућу на аукцију. Па зато будите пажљиви. Зајмопримци могу затражити од банке тражити писмено обећање да се не настави аукцијом.
Неке банке су снеакане. Ове банке ће одобрити привремену модификацију кредита и након 3 до 6 месеци обавијестити зајмопримца за који се пријављује да ће се извршити повраћај средстава, јер се зајмопримац не квалификује за трајну модификацију кредита. Они кажу хвала за делимична плаћања и поднесите Обавијест о неисправности.
- Датотека за банкрот: подношење стечаја не може трајно прекинути аукцију, али би могло одгодити аукцију за неко вријеме. Када дужник поднесе стечај, суд издаје налог познат као Аутоматски боравак који зауставља покушаје од повјерилаца да прикупе новац, што подразумијева одлагање аукције. То је као да кажем обученом псу да седне и остане. Али зајмодавац може потом поднијети захтјев за подизање аутоматског боравка, нарочито ако је обавештење о подразумеваном износу већ поднето.
- Подношење налога за привремену рестрикцију : већина људи повезује привремени налог за забрану са кућним злоупотребама, али подношење молбе суду ради заштите од злоупотребе може укључити и захтјев за одлагање аукције. Зајмопримци ће морати да ангажују адвоката да поднесу привремени налог за забрану и тај адвокат би можда требао пронаћи разлог због преваре или неку врсту неправде у дијелу зајма. Чак и ако је адвокат успешан и ослобађа аргумент, наредба о забрани није трајна.
- Покушај продаје кратке продаје : Објашњење зајмодавцу да корисник кредита покушава да изврши кратку продају уопштено није довољан. Зајмопримац мора доставити понуду банкама од квалификованог купца. Агенти за некретнине или адвокат који се баве преговарањем за зајмопримца позивају преговарач банке и траже одлагање аукције. Често банке неће разматрати захтев за одлагање док се аукција не одржи неколико дана. То је као да банка жели да позајмљивачи седну на игле и игле, питајући се да ли ће се аукција одложити.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.