Типично, ви (зајмопримац) платите месечну премију за приватно осигурање хипотеке (ПМИ).
То је екстра трошак сваког месеца, и потребно је да се уједине из буџета. Међутим, неки зајмодавци нуде зајмодавца који плати хипотекарно осигурање (ЛПМИ), што вам омогућава да смањите или избегнете то додатно месечно плаћање.
Без обзира да ли је добра идеја купити са мање од 20 посто, дискутабилна је и тема је за још један чланак.
Како функционише ЛПМИ
ЛПМИ је хипотекарно осигурање које ваш зајмодавац организује. Платите за покривеност на један од два начина:
- Једнократна исплата на почетку вашег кредита ("паушално плаћање")
- Већа каматна стопа на ваш кредит, што доводи до виших месечних исплата хипотеке сваког месеца, за живот вашег кредита.
Приступ паузе је мање уобичајен од прилагођавања стопе хипотеке .
Нажалост, термин ЛПМИ није тачан зато што зајмодавац заиста не плаћа осигурање. Увек се сећајте (посебно са финансијским трансакцијама) да вам нико не плаћа трошкове, осим ако не добије нешто заузврат.
Да бисте користили ЛПМИ, једноставно промените структуру премије осигурања осигурања тако да не плаћате посебну накнаду сваког месеца.
Ако платите паушал , ваш зајмодавац ће одредити износ за који сматра да ће покрити своје трошкове. Онда купују хипотекарно осигурање са тим новцем. У овом случају, ви у основи плаћате за покриће.
Ако платите током времена , зајамчник прилагођава вашу хипотеку како би покрила трошкове осигурања. Пошто већа стопа хипотеке значи већа месечна плаћања (погледајте како израчунати кредите ), на крају ћете платити више сваког месеца ако идете за ЛПМИ. Тај већи износ би требао бити мањи него што бисте платили ако сте сваког месеца користили одвојену ПМИ накнаду, али не постоји начин да се "откажете" додатни трошак док платите свој кредит .
Предности и слабости ЛПМИ
ЛПМИ није за све. Заправо, не сви ће се квалификовати за кредит са ЛПМИ. Обично морате имати добар кредит за ЛПМИ да буде опција и има само смисла у одређеним ситуацијама.
Краткорочни кредити: ЛПМИ је најатрактивнији за краткорочне кредите. Ако планирате да добијете 30-годишњи зајам и плаћате деценијама, можда ћете бити боље са посебном ПМИ политиком. Зашто? Опет, већина ЛПМИ кредита користи прилагођену (вишу) каматну стопу за хипотеку, за разлику од исплате у паушалном износу. Та стопа хипотеке се никада неће променити, тако да ћете морати у потпуности исплатити кредит да бисте се ослободили премије ЛПМИ-а. То можете учинити или тако што ћете исплатити зајам од сопствене штедње (лакше рећи него учинити), рефинансирање кредита или продају куће и отплату дуга.
За упоређивање погледајте самосталну ПМИ политику коју можете отказати када изградите довољно капитала у свом дому. Након отказивања, користите нижу каматну стопу - а не више ПМИ плаћања - за остатак живота вашег кредита.
Сарадници са високим приходима : За оне који могу добити одобрење за ЛПМИ, он је најпривлачнији за зајмопримце са високим приходима. Ове појединице и породице могу уживати веће пореске олакшице због виших каматних стопа (под претпоставком да одбијају каматне стопе на стану ). Људи с нижим приходима, с друге стране, могу бити у могућности одбити самостални ПМИ, тако да ЛПМИ неће донијети никакве додатне пореске олакшице. Наравно, увек би требало да разговарате са вашим даватељем о потенцијалним одбиткама - и чак и како најбоље структурирати свој хипотекарни кредит . Ова правила се периодично мењају, па проверите са стручњаком за ажурирања пре него што одлучите о било чему (и будите спремни за промене након доношења ваше одлуке).
Висок ЛТВ: Ако је однос вашег кредита и вредности (ЛТВ) близу 80 процената, ЛПМИ вероватно није најбоља опција, осим уколико ускоро планирамо да се ослободите кредита (рефинансирањем или предвиђањем). Скоро 80 посто, скоро си завршио са хипотекарним осигурањем. Уместо тога, ако користите засебну политику осигурања стана, можете извршити посебну исплату сваког месеца. Ускоро ћете моћи да откажете осигурање и нећете бити заглављени са већом каматном стопом. Запамтите да постоји неколико начина да се изнад 80 посто ЛТВ:
- Извршавате плаћања, повећавате свој власнички капитал и смањите ЛТВ.
- Ако се вредност вашег дома повећава због јаког тржишта стамбеног простора или побољшања куће, ваш ЛТВ се побољшава.
Ако се ваш ПМИ раније откаже, може се урачунати само неколико стотина долара ( да бисте добили процјену ). Али рефинансирање из ЛПМИ кредита може коштати много више.
Алтернативе за ЛПМИ
Ако ЛПМИ не звучи као савршено погодан за вас, можете пробати неколико различитих приступа.
Већа уплата: Ако ставите најмање 20%, елиминишете потребу за плаћањем ПМИ-а. Међутим, многи купци немају ту могућност.
Купите свој ПМИ: Увек можете платити свој сопствени ПМИ (понекад се зове хипотекарно осигурање од стране заступника или БПМИ) сваког месеца. Већ сте видели неколико примера ситуација у којима је обичан старији ПМИ бољи од ЛПМИ-а изнад.
Пиггибацк: Такође можете пробати комбинацију зајмова како бисте избјегли ПМИ, иако морате пажљиво прегледати бројеве. Стратегија свиња, позната и као зајам 80/20, само је једна опција. Ови кредити нису толико уобичајени као што су били, али су доступни. Пеггибацк вам омогућава да избегнете хипотекарно осигурање, али ваша друга хипотека ће доћи са већом каматном стопом. Ако можете брзо да исплатите другу хипотеку, на крају ћете уживати да имате ниску стопу хипотеке (што ЛПМИ не повећава) у годинама које долазе.
Кредити са ниским учешћем: Неколико кредитних програма омогућило је мале исплате. На пример, кредити ФХА-а су доступни са само 3,5 посто мање. Морате да платите хипотекарно осигурање, али ти кредити могу бити бољи за неке зајмопримце. ВА кредити дозвољавају нулту цену и не захтевају осигурање од хипотеке.