Интерес хипотеке је (понекад) одбачен
Ако користите новац за "значајна побољшања" у вашем дому, ограничена одбитка и даље може бити доступна.
За пореске године 2017 и раније
Хипотека може вам помоћи да купите кућу (или позајмите против имовине коју већ поседујете), а можда чак и обезбеди неке пореске олакшице. Камате које плаћате могу бити одбитне, али не журите се позајмити само за уштеду на вашем 1040 - постоје максимуми и друга ограничења која могу смањити или у потпуности елиминисати вашу способност да одбијете камату.
Ова страница покрива опште смернице, али порески закони су сложени и стално се мијењају. Проверите детаље и разговарајте са припремом пореза пре него што затражите одбитак.
Одбитање камате
ИРС дозвољава одбитак за камате које се исплаћују на кредит који обезбеђује први или други дом. То укључује неколико најчешће коришћених кредита:
- Куповина кредита (ваша примарна хипотека када позајмљујете новац за куповину куће)
- Кредити на домаћем капиталу (такође познати као друга хипотека), који пружају паушалну суму новца
- Кредитне линије власничких кредита, које вам омогућавају да потрошите са кредитне линије
Умањење може потенцијално учинити те кредите јефтинијим и може турбо наплатити одређене стратегије као што је консолидација дуга (изненада, камата коју плаћате постаје порезна одбитна - не само трошак). Међутим, постоје ограничења колико можете да одбијете, а када можете да одузмете.
Наравно, и ви користите свој дом као колатерал када добијете другу хипотеку, што значи да зајмодавац може да заустави свој дом ако не извршите плаћања . Коришћењем тог новца за било шта осим трошкова везаних за кућну употребу, додате сте ризик тамо гдје претходно није постојао.
Први или други дом: одбитак није намењен инвеститорима који поседују десетине кућа. За квалификацију, кредит мора бити у вашем "првом или другом" дому. Ако изнајмите некретнину, поделите или користите као канцеларију, може се утицати на одбитак.
Критеријуми зајма: Ваш кредит мора осигурати ваш дом. За детаље, проверите код ИРС-а, али то уопштено значи да ваш зајамчник има залог у вашем дому и може да заустави ако не платите. Поред тога, морате испунити један од следећих критеријума:
- Дуг је од 13. октобра 1987. године или раније (познат као "грандфатхеред" дуг), или
- Дуг је коришћен за куповину, изградњу или побољшање вашег дома, а укупан износ дуга је испод милион долара
- Дуг се није користио за куповину, изградњу или побољшање вашег дома, а укупан износ дуга је испод 100.000 долара
У неким ситуацијама, као што је када се пријављује у браку засебно, износи су смањени.
Не шамци: ИРС каже: "И ви и зајмодавац морају да намеравају да се зајам отплати." Ово би елиминисало све фанци шеме у којима покушавате да користите лажну трансакцију како бисте уштедели на порезима.
На пример, не можете се "позајмити" од члана породице, одбити камату и заборавити на кредит - зајам мора функционисати као права трансакција дужине руке.
Грађевински кредити: ако градите стан, ово смањење може помоћи у смањењу трошкова на грађевинском кредиту . ИРС вам омогућава да третирате кућу у изградњи као квалификовану кућу до 24 месеца све док испуњавате одређене критеријуме.
Ограничења
Износ долара: као што је већ приказано, одбитак камате од кредита за сопствени капитал није неограничен. Граница је већа за новац који се користи за куповину, изградњу или побољшање вашег дома. За већину људи, то добро функционише. Међутим, ако користите новац за другу сврху (попут високог образовања, консолидације дуга или нешто друго), ви сте ограничени на 100.000 долара дуга. Имајте на уму да се максимум односи на величину кредита - а не износ камате коју плаћате сваке године.
Алтернативни минимум пореза (АМТ): ако сте подложни АМТ-у, можете видети додатна ограничења. У принципу, одбитак је кориснији ако користите новац за куповину, изградњу или побољшање вашег дома.
Уређивање одбитака: одбитак камате на хипотеку је доступан само ако ставите по ставку , а многи људи не стављају податке . Уобичајено је најбоље узети највећи одбитак на располагању - ако је ваш стандардни одбитак више него што бисте добили од ставке, ваши хипотекарни каматни трошкови можда неће понудити никакве пореске олакшице. Ако нисте сигурни да ли ставите ставку, проверите да ли сте поднели Списак А. Да бисте добили изнад вашег стандардног одбитка, можда ћете требати знатан зајам или друге трошкове који ће вам помоћи (као што су нпр. Високи медицински трошкови).
Одбитак није кредит: неки људи збуњују пореске олакшице пореским кредитима. Умањење помаже у смањењу износа прихода који се користи за израчунавање пореза. Кредит је смањење у доларима за оно што дугујете. Одбитак ће индиректно смањити порезни рачун, али није скоро толико снажан као порески кредит.
Колико могу да тврдим?
Ако сте се позајмили против капитала у вашем дому и желите да знате колико је камате коју сте платили, питајте свог зајмодавца. Требали бисте добити Образац 1098 са детаљима о каматама за годину.
Уради свој домаћи
Захтијевање одбитка неправилно је проблематично: може довести до пореских казни и камата од стране ИРС. Проверите све детаље о вашој ситуацији (и важећим пореским законима) тако што ћете прочитати ИРС Публицатион 936. Запамтите да су порески закони компликовани, а ствари се можда промениле од када је написан овај чланак. Говорите са порезником који је упознат са детаљима вашег зајма како бисте избегли проблеме.
Напомена: Опет, ова одбитка генерално није доступна након пореске године 2017. Овај чланак је само за историјску референцу.