Користи власништва над имовином без проблема
Инвестициона улагања у некретнине или РЕИТ-и могу бити погодан начин да просечни инвеститор добије профит без икаквог стицања директне имовине. Због тога смо укључили овај свеобухватни есеј у Водич за почетнике инвестирања у некретнине .
Пре 1960. године само богатији појединци и корпорације имали су финансијска средства неопходна за улагање у значајне пројекте некретнина, као што су тржни центри, корпоративни паркови и здравствене установе. Као одговор на то, Конгрес је усвојио Закон о повереничким инвестицијама из 1960. године. Закони изузму ове компаније за посебне намјене од пореза на добит ако су испуњени одређени критеријуми. Било је наду да ће финансијски подстицај узроковати инвеститоре да заједно сакупљају своје ресурсе како би формирали компаније са значајним имовинским средствима, пружајући истим приликама просјечном Американцу која је била доступна елити. Три године касније, формиран је први РЕИТ.
Првобитно законодавство је имало неке значајне недостатке, међутим, пошто је од руководилаца задужених за пословање тражило да ангажују треће стране за пружање услуга управљања и лизинга имовине. Ове рестрикције укинуте су у Закону о реформи пореза из 1986. године. Тринаест година касније, 1999. године усвојен је Закон о модернизацији РЕИТ-а.
Закон дозвољава РЕИТ-у да формирају опорезиве подружнице у циљу пружања специјализованих услуга станарима који обично не спадају у надлежност инвестирања некретнина. Иако закон и даље има одређених ограничења у вези са врстама услуга које се могу понудити, очекује се да ће се квалитет услуге на објектима којима управља РЕИТ значајно побољшати као резултат проласка.
Захтеви за статус РЕИТ-а
Према Ралпх Блоцк-у улагања у РЕИТ-ове: Инвестициони фондови за инвестирање, сваки РЕИТ мора да положи ова четири теста годишње како би задржао свој посебан порезни статус:
- "РЕИТ мора да дистрибуира најмање 90% свог годишњег опорезивог прихода, искључујући капиталне добитке , као дивиденде својим акционарима.
- РЕИТ мора имати најмање 75% своје имовине уложене у некретнине, хипотекарне кредите , акције у другим РЕИТ-у, готовину или државне хартије од вредности.
- РЕИТ мора да извуче барем 75 процената свог бруто прихода од наплате, хипотекарни интерес или добитак од продаје непокретне имовине. И најмање 95% мора долазити из ових извора, заједно са дивидендама, каматама и добицима од продаје хартија од вредности.
- РЕИТ мора имати најмање 100 акционара и мора имати мање од 50 процената неизмирених акција концентрисаних у рукама пет или мање акционара. "
Осим спрјечавања двоструког опорезивања, РЕИТс нуде многе друге погодности које укључују:
Професионално управљање
У већини случајева, инвеститор који купује имовину за изнајмљивање остављен је сопственим уређајима. РЕИТ допуштају инвеститору прилику да своје некретнине управља тимом за професионалну некретнину која познаје индустрију, разуме пословање и може искористити прилике захваљујући својој способности прикупљања средстава са тржишта капитала. Предности нису ограничене на финансијску способност руководећег тима. Власници РЕИТ-а неће добити телефонске позиве у три сата за поправљање тоалетног прелива.
Ограничење личног ризика
РЕИТ могу значајно ограничити лични ризик. Како? Ако инвеститор жели купити некретнину, вероватно ће потражити дуг тако што ће позајмљивати новац од пријатеља, породице или банке.
Од њега ће се захтевати да лично гарантује средства. То може оставити му изложену потенцијално разарајућој одговорности у случају да пројекат није успео. Алтернатива је да се прикупе значајне количине капитала преусмеравањем његових других средстава као што су акције, обвезнице, инвестицијски фондови и полисе животног осигурања. Ни једна алтернатива није вероватно идеална.
Куповина РЕИТ-а, са друге стране, може се обавити са само неколико стотина долара, јер су цијене акција често и ниске, ако не ни мање, од акција. Инвеститор који жели уложити 3.000 долара у некретнине ће добити исте награде про-оцјеном као они који желе уложити 100.000 долара; у прошлости једноставно није било могуће добити овакву врсту диверзификације у класи некретнина, а не узимати партнера или користити левериџ.
Ликвидност
За разлику од директне имовине, РЕИТ нуди ликвидност и дневне котације цијена. Многи инвеститори то погађају због повећаног ризика . Након што је просјечан инвеститор у некретнинама купио кућу, станоградњу или складишну јединицу, постаје првенствено заинтересован за будуће изгледе за приход од закупа, а не потенцијалну продајну вриједност имовине ако је врати на тржиште. Заиста, уколико инвеститор држи имовину већ двадесет година, вероватно је преживио значајан раст и биста у циклусу некретнина. У већини случајева, сигурно је претпоставити да инвеститор никада није престао да узима у обзир да његова некретнина флуктуира баш као и било која обична акција (иако у много мањој мери). , недостатак цијењене цијене је погрешан због стабилности. Како је Бењамин Грахам рекао у 1970-им издању Тхе Интеллигент Инвестор :
"Тада је [током Велике депресије ] била психолошка предност у власништву пословних интереса који нису имали тржишно цијењено тржиште. На примјер, људи који су имали прве хипотеке на некретнинама који су наставили да плаћају камате били су у могућности да себи кажу да су им инвестиције задржале своју пуну вриједност, јер нема тржишних котација како би указао на други начин. Са друге стране, многи корпорацијски обвезници још бољег квалитета и већа основна снага претрпели су тешке скупље у својим тржишним цитатима, чиме су власници веровали да су порасли изразито сиромашнији. У стварности, власници су били бољи од наведених хартија од вредности, упркос ниским ценама ових. Јер ако су желели или су били приморани, могли су бар продати питања - можда их замијенити за још боље купце. Или би могли исто тако логично да игноришу акцију тржишта као привремену и у основи безначајну. Али самопомоћ је да себе кажете да ви нисте претрпели никакав пад у вредности само зато што ваше хартије од вредности немају уопште котирано тржиште ".
Другим речима, упркос чињеници да се понуђена цена РЕИТ-а може дневно флуктуирати, економска реалност директног улагања у некретнине није ништа другачија. У суштини, то је као да власник РЕИТ-а једноставно није преузео папир и испитивао цену коју му је понудио господин Маркет. Узимајући је још један корак даље, овај уочени недостатак је заправо један од предности поседовања РЕИТ-а. За разлику од директних некретнина, они су ликвидна средства која се могу продати прилично брзо да би се прикупили новац или искористили друге могућности за инвестирање.
Одлични алати за пензионисање или приход за трошкове живота
Значајан део прихода који се приписује улагању у РЕИТ-ове је због велике дивиденде у готовини . Због тога што се расподела дивиденде ове врсте опорезује по стопама пореза на доходак грађана који су у историји износили 39,8% (захваљујући смањењу пореза на Бусх, ова стопа је смањена на 35%), Ујка Сам може узети значајан залогај од вашег профита. Један од начина за супротстављање овоме јесте да држите улагања у некретнине на вашим ИРА или другим пензионим рачунима. Деценије пореза без пореза могу резултирати у стотинама хиљада долара више у пензионој штедњи.
РЕИТс су посебно погодни за пензионерске портфеље, јер дивиденде у готовини не само обезбеђују доходак за живот, већ успоставља фантомски под за цену акција. На тржишту, на пример, принос дивиденди ће на крају постати довољно атрактиван да спречи даље продаје (под претпоставком да основни посао није угрожен). То може резултирати већом стабилношћу у временима тржишне кризе.
Појам капитал РЕИТ се односи на привредни субјект који се бави набавком, управљањем, изградњом, реновирањем и продајом некретнина. Овај тип инвестиционог поверења у некретнине нуди највећи потенцијал награде и као такав је наклоњен професионалним управитељима новца . Екуити РЕИТс често послују у одређеној области експертизе. Неки примери укључују:
- Стамбени РЕИТс
- Малопродајни РЕИТс
- Канцеларијски и индустријски РЕИТс
- РЕИТс за здравство
- РЕИТ-ови за самохрану храну
- Хотели и одмаралишта РЕИТс
Стамбени РЕИТс
Ова врста РЕИТ-а специјализована је за стамбене зграде и / или друге стамбене објекте изнајмљене појединцима. Највећа опасност за стамбене објекте РЕИТ-а је у изградњи унутар одређеног географског подручја током опадајућег економског окружења . У таквим случајевима када се снабдевање повећава с обзиром на смањење потражње, менаџмент тим је присиљен да смањи закупнине како би задржао стопе становања стабилне.
Пример стамбеног РЕИТ-а: Авалон Баи заједнице
Према ријечима Реутерса, Авалон Баи Цоммунитиес (АВБ), познат по својим луксузним апартманским заједницама, "је повјерење за инвестирање у некретнине које се фокусира на развој, обнављање, аквизицију, власништво и функционисање становних заједница на високим тржиштима баријера до улаза Сједињене Државе. Компанија је 27. фебруара 2004. године имала или је имала директан или индиректан власнички интерес у 131 оперативном стану са 38.504 апартманских кућа у 10 држава и Дистрикта Колумбија, од којих су у реконструкцији биле двије заједнице које садрже 1.089 станова. Поред тога, АвалонБаи је тада имао власништво или поседовао директан или индиректан власнички интерес у 11 заједница у изградњи за које се очекује да садрже агрегат од 3.493 апартманских кућа када буду завршени. Такође је посједовао директан или индиректан власнички интерес у правима за развој додатних 40 заједница које ће, ако се развију на очекивани начин, садржати процијењено 10.070 станова.
Малопродајни РЕИТс
Постоји велики број специјалитета у области малопродајних РЕИТ-а, укључујући тржни центри и трговачке центре. Посебна предност за прву је да су трошкови изградње знатни; мерено у десетинама или стотинама милиона долара. Овај високи трошкови баријере омогућавају одржавање проширења под контролом, чиме је вишак снабдевања мањи проблем.
Пример малопродаје РЕИТ: Регенци Реалти Цорп.
"Регенци Центерс Цорпоратион је инвестицијско поверење у некретнине које поседује и управља трговачким центрима заснованим на прехрамбеним производима у Сједињеним Државама. Портфолио инвестиција некретнина на дан 31. децембра 2003. године обухвата 265 трговачких центара у 22 државе са 30,3 милиона квадратних метара бруто површине за закуп (ГЛА) и износи 92,2% закупа. Географски, 19,6% ГЛА се налази на Флориди, 19,5% у Калифорнији, 16,8% у Тексасу, 6,6% у Грузији, 6,3% у Охају и 31,2% у 17 других држава. Регенци посједује и управља својим трговачким центрима кроз своје оперативно партнерство, Регенци Центрес, ЛП (РЦЛП), у којима компанија поседује 98% оперативних партнера. Пословне, инвестиционе и финансијске активности Регенци-а генерално обавља РЦЛП. "- Реутер'с Бусинесс Суммари
Канцеларијски и индустријски РЕИТс
Канцеларијски сектор тржишта поверења у некретнине је историјски био највећи. Примарни повраћај је чињеница да канцеларијски закуп обично има много дужи рок трајања што значи да ће они у закашњењем стану и нижој станарини имати закупне закупе који имају мање, мање профитабилне стопе закључане већ дуги низ година. Ово такође може бити благослов, међутим, ако се имовина попуни током времена недостатка и велике потражње. Оффице РЕИТ су, како се може замислити, високо циклични. Индустријски РЕИТс, са друге стране, имају тенденцију стварања стабилног, предвидљивог готовинског тока захваљујући високој стопи обнове закупа и ниским капиталним издацима и захтевима одржавања.
Пример пословног и индустријског РЕИТ-а: ЦентарПоинт Пропертиес Труст
"ЦентерПоинт Пропертиес Труст је инвестицијско поверење у некретнине које поседује и послује првенствено складиштима и другим индустријским особинама у метрополитенском подручју Чикаго, Иллиноис. ЦентарПоинт настоји да створи вредност удјела кроз управљање корисницима, инвестирање, развој и обнављање складишта, дистрибуције, лаке производње, ваздухопловних и железничких објеката. Компанија такође развија индустријске паркове са више објеката који су стратешки лоцирани у близини аутопутева, аеродрома и пруга. Инвестициони портфолио оперативног складишта и других индустријских објеката Друштва, на дан 31. децембра 2003. године, састоји се од 187 некретнина, укупне површине око 34,4 милиона квадратних метара, са разноликом базом од око 284 станара ангажованих у разним предузећима. На дан 31. децембра 2003. године ЦентарПоинт је преузео контролу над великим земљишним портфолиом који прелази 3000 хектара, на који се може развити 50,1 милиона квадратних метара магацина и других индустријских својстава. "- Реутер'с Бусинесс Суммари
РЕИТ за здравствену негу
Здравствена заштита РЕИТс граде, набављају и изнајмљују специјалистичке зграде попут болница, старачких домова, медицинских зграда и помоћних објеката. Овај РЕИТ сектор је прилично имун на рецесију , иако у великој мјери зависи од финансијског здравља лизинга који се, пак, ослања на медицинска надокнада коју пружа Влада САД. Савезна промена у здравственој политици очигледно би имала значајан утицај на РЕИТ-ове у здравству.
Пример здравствене заштите РЕИТ: Здравствена заштита РЕИТ, Инц.
"Здравствена заштита РЕИТ, Инц. је инвестицијско поверење у некретнине (РИЕТ) које инвестира у здравствене установе, првенствено квалификоване сестре и помоћне животне објекте у Сједињеним Државама. Предузеће такође улаже у објекте специјалног збрињавања. Током године која се завршила 31. децембра 2003. године, Компанија је имала улагања у 328 објеката који се налазе у 33 државе и којима управља 47 различитих оператера. Портфељ је обухватао 219 помоћних животних објеката, 101 обучених објеката за негу и осам објеката специјалног збрињавања. У октобру 2003. године, Компанија је продала своје улагање у Атлантиц Хеалтхцаре Финанце ЛП "- Реутер'с Бусинесс Суммари
Самосталгија РЕИТ-а
Сектор за самозаправо РЕИТ-а је донекле отпоран на рецесију. Још изненађујуће је чињеница да корпоративни купци чине значајан део простора за складиштење. Препреке за улазак су знатно ниже од других врста РЕИТ-а услед мањег капитала неопходног за изградњу складишног простора.
Примјер самог складиштења РЕИТ: Совран Селф Стораге, Инц.
"Совран Селф Стораге, Инц. је самостално управљано и самоуправно инвестицијско поверење у некретнине, које стиче, поседује и управља својствима само-складиштења. Од 1. марта 2004. године, имала је 265 власничких и / или управљаних објеката за самозаграде које се састоје од око 15,5 милиона нето рентабилних четворних стопа, смештених у 21 државу у источном и средњем западном делу Сједињених Држава, Аризоне и Тексаса. Совран Селф Стораге располаже са 11 од ових некретнина за Лоцке Совран И, ЛЛЦ, неконсолидовано заједничко предузеће које је у власништву компаније 45%. Од 1. марта 2004. године, све осим две своје имовине спроведено је пословање под трговачким именом Унцле Боб'с Селф-Стораге. Просторије за складиштење компаније нуде јефтиним, лако доступним, затвореним простором за складиштење стамбеним и комерцијалним корисницима од месец дана до мјесеца. Сва имања имају пословног особља на лицу мјеста током радног времена. Корисници имају приступ њиховим подручјима за чување током радног времена, а неким комерцијалним корисницима се обезбеђује 24-часовни приступ. "- Реутеров пословни резиме
Хотел и Ресорт РЕИТс
У свету инвестирања у некретнине, хотелски и одмаралиштени сектор је најближе везан за укупну економију. Када су времена лоша, људи путују мање за посао и задовољство, срушавајући се право до срца доњих линија ове компаније. Као резултат тога, инвеститори у хотелу РЕИТс морају се бавити не само прекомјерним изградњом, већ и економским изгледима како географског подручја у којем се налази хотел, тако и просторије цијеле земље.
Пример хотела и одмаралишта РЕИТ: ЛаСалле Хотел Пропертиес
"ЛаСалле Хотел Пропертиес је самостално управљано и самостално управљано инвестицијско поверење у некретнине које купује, поседује и изнајмљује првенствено врхунске и луксузне хотеле са пуним садржајем који се налазе на конвенцијама, одмаралиштима и главним градским тржиштима пословања. На дан 31. децембра 2003. године компанија је имала интересовања у 17 хотела са око 5.600 соба / апартмана који се налазе у 10 држава и Дистрикту Колумбија. Самостални оператери хотела управљају хотелима. У значајној мјери сва имовина компаније држи и све своје пословање се проводе кроз оперативно партнерство ЛаСалле Хотела, ЛП Компанија је једини генерални партнер оперативног партнерства са приближно 98,3% власништва од фискалне године која се завршила 31. октобра , 2003. Преосталих 1,7% имају други ограничени партнери. "- Реутерсов резиме пословања
Зашто РЕИТ продаје некретнине
Ако је циљ РЕИТ-а да стекне и остварује профит од инвестиција у некретнине, зашто би неки менаџмент тим изабрао да прода некретнине? Као и већина добрих бизниса, препоручљиво је да РЕИТ периодично прегледа свој портфељ имовине и одлучи која ће имовина вјероватно генерирати мање протицне новчане токове у наредним годинама. Приход од продаје ових некретнина може се реинвестирати у прилике са вишим перспективама или се користи за јачање биланса стања (односно смањење дуга ) или повећање богатства деоничара кроз програм за откуп дионица . Инвеститори морају схватити да примарни циљ било које успешне корпорације треба да буде повећање богатства деоничара, а не само безумно наставити пословање.
Коришћење РЕИТ-а за програме расподеле и расподеле средстава
Инвестирање некретнина нуди атрактивну алтернативу уобичајеним акцијама, обвезницама и улагањима у заједничке фондове. Међутим, они који имају увид у диверзификацију морају запамтити да није довољно купити неколико РЕИТ-а и назвати свој портфолио различитом. Уместо тога, инвеститор мора бити сигуран да РЕИТ-ове које он стиче представљају географски и секторски разноврсну групу својстава. За одбрамбеног инвеститора , далеко сигурније је да поседује неколико станарских, канцеларијских, индустријских, складишних и здравствених РЕИТ-а из Нев Иорка у Калифорнији под различитим управљачким тимовима него да би купили само компанију за складиштење у Пенсилванији.
Хипотекарни РЕИТс
Хипотека РЕИТ је фирма која се специјализује за осигурање, стицање и држање дуга обавеза зајамчених некретнинама . Хипотекарни РЕИТ су у суштини кредитни портфолиоти за разлику од власништва над имовином, као што је случај са њиховим партнерима.
Хибрид РЕИТс
РЕИТ се назива хибрид када има и капитал и хипотекарне компоненте. Иако нису толико подстакнути од стране инвестиционих саветника као чисти капитални РЕИТ-ови, они су и даље атрактивне алтернативне инвестиције.
Сажетак: Предности инвестирања некретнина путем РЕИТ-а
- Избегло је двоструко опорезивање, омогућавајући повећању капитала инвеститора.
- Стручни, посвећени менаџмент тим одговоран за свакодневно пословање, пружајући инвеститору стручност изван своје базе знања.
- За разлику од непокретности које директно држи инвеститор, РЕИТ су ликвидна средства која се могу продати прилично брзо како би се прикупили новац или искористили друге могућности за инвестирање.
- Коришћењем РЕИТ-а, инвеститори са само неколико хиљада долара доступни могу да диверзификују своја имања између различитих географских подручја и специјалности имовине. У случају директног власништва над имовином, то не би било изводљиво у финансијском смислу, осим ако инвеститор не преузме прекомерне леверидзе или пословне партнере.
- РЕИТ-ови могу да искористе дуга и тржишта капитала и прикупе средства како би искористили прилике када наступе.
- РЕИТс имају нижу корелацију са акцијама у односу на многе друге класе имовине, обезбеђујући стабилност портфолија за оне који имају активну стратегију расподјеле средстава .
- Високе новчане дивиденде у односу на тржиште имају тенденцију да успоставе фантомско дно до РЕИТ акција акција, често чувајући их од опадања што је уобичајено на тржиштима медвједа .
Завршна опомена о РЕИТ-у
Инвеститор мора увек да се сети да РЕИТ не представљају само гомилу непокретности. Оне су и сами по себи посвећујуће пословање и морају бити оцијењене и анализиране као такве.