Процените ризике и повратак пре него што инвестирате
Очекивани износ прихода од имовине
Када тражите некретнину за изнајмљивање, сазнајте колико разумна стопа изнајмљивања обрачунава локацију и квалитет имовине.
Пример:
- Рецимо да купите кућу за 100.000 долара.
- Кроз истраживање научите просечну закупнину за ту врсту имовине на тој локацији је 500 долара месечно.
- Затим можете израчунати да ћете добити 6.000 долара годишње ($ 500 к 12 = 6.000 долара) или 6% бруто повратка.
Затим морате узети у обзир трошкове које ћете имати као власника имовине.
Годишњи трошкови поседовања имовине за изнајмљивање
Можете трошити трошкове имовине и на фиксне и променљиве трошкове.
- Фиксни трошкови - Имаћете понављајуће трошкове као што су годишњи порез на имовину , осигурање, рутинско одржавање и поправке, као и трошкови било које услуге за управљање имовином.
- Променљиви трошкови - Не заборавите да издвојите средства за велике непланиране трошкове као што је замена бојлера, клима уређаја или грејача, крова, ограде, подних или водоводних инсталација.
Настављајући горе наведени пример, претпоставите да израчунате да ће порез на имовину, осигурање и рутинско одржавање коштати око 1000 долара годишње. Такође планирате издвојити додатних 1,000 долара годишње на рачун који ће платити било какве велике поправке.
Ваш стварни повраћај (нето повраћај) на својој имовини за изнајмљивање сада износи 4.000 УСД годишње (6.000 УСД у годишњој ренти минус $ 2.000 годишњих трошкова) или 4%.
Израчунавање претпоставља да ваша имовина остане у закуп стално. Морате факторе ризиковати као да не можете пронаћи квалитетног изнајмљивача.
Ризици куповине имовине
Пре него што купите некретнину за изнајмљивање, размотрите следеће ризике:
- Ваша имовина може да седи празна између изнајмљивача, смањивши укупни повратак.
- Требали бисте имати правне трошкове ако желите да иселите лошег станара.
- Могли бисте имати вишак трошкова поправке ако лош станар узрокује штету на имовини.
Квалификована фирма за управљање имовином помоћиће у смањењу ризика, јер имају искуство неопходно за проналажење високо квалитетних станара. Фирме за управљање имовином обично наплаћују 10% примљене закупнине.
За детаљну анализу поврата можете очекивати куповину некретнина за изнајмљивање, покушајте ААРП-ов Инвестициони имовински калкулатор.
Изнајмљивање некретнина може обезбедити стабилан извор прихода, али као и свака инвестиција, морате да схватите шта улажете пре куповине.
Додатни ресурси за куповину некретнине за изнајмљивање
Ако размишљате о инвестиционој имовини, ја бих вам савјетовао да прочитате књигу Јохн Т. Реед-а Како се почети у некретнинама. За разлику од многих популарних књига о улагању у некретнине, он вам не обећава да ћете брзо постићи богату стратегију. Уместо тога, на веома практичан начин, он објашњава управо оно што је потребно за успех приликом улагања у некретнине.
Такође, разговарајте са овлашћеним јавним рачуновођем (ЦПА) који има искуства у раду са клијентима који посједују непокретне некретнине. Питајте њихов савет о томе шта да радите и шта не треба радити.
Рачуновођа ће имати много клијената који су имали и добра и лоша искуства у вези са изнајмљивањем имовине, а они ће моћи да пруже објективну тачку о предности и слабости.