Како инвестирати у некретнине
Улагање у некретнине је један од најстаријих облика улагања, који је био од раних дана људске цивилизације. Предавање модерних берзанских тржишта, некретнине су једна од пет основних класа имовине којима сваки инвеститор треба озбиљно размишљати о томе да додели свом портфељу за јединствене новчане токове, ликвидност, профитабилност, порез и разноврсне погодности које нуди. У овом уводном водичу ћемо вас провести кроз основе инвестирања некретнина и размотрити различите начине на које бисте могли стећи или преузети власништво у инвестирању у некретнине.
Прво, почнимо са основама: Шта инвестира у некретнине?
Шта је улагање у некретнине?
Улагање у некретнине је широка категорија оперативних, инвестиционих и финансијских активности усмјерених на зарађивање новца из материјалне имовине или новчаних токова који су некако везани за материјалну имовину.
Постоје четири главна начина да се зараде у некретнине:
- Апресијација некретнине : ово је када се имовина повећава у вредности. Ово се може догодити због промене на тржишту некретнина које повећавају потражњу за имовином у вашем подручју. Може се користити због надоградње које сте ставили у инвестирање у некретнине како бисте га привлачили потенцијалним купцима или изнајмљивачима. Међутим, захваљујући некретнини је стварно незгодна игра.
- Приход од готовинског тока (рент) : Ова врста инвестиција у некретнине се фокусира на куповину некретнинске имовине, као што је зграда станова и ради га тако да сакупљате поток готовине са станарине. Приходи од готовинског тока могу се генерисати из стамбених зграда, пословних зграда, кућа за изнајмљивање и још много тога.
- Приходи повезани са некретнинама : Ово је приход који генерише брокери и други стручњаци из индустрије који зарађују путем провизија од куповине и продаје имовине. Такође укључује компаније за управљање некретнинама које задржавају проценат закупа у замену за обављање свакодневних послова некретнина.
- Додатни приходи од инвестирања у некретнине : За неке инвестиције у некретнине, ово може бити огроман извор добити. Споредни приходи од инвестирања у некретнине укључују ствари као што су продавнице у пословним зградама или прања у апартманима са ниским рентом. У суштини, они служе као мини-бизниси у оквиру веће инвестиције у некретнине, омогућавајући вам да зарађујете новац из полуприличне колекције купаца.
Најчистији, најједноставнији облик инвестирања у некретнине је све што се тиче готовинског тока из ренте, а не апресијације . Улагање у некретнине се дешава када инвеститор, познат и као власник, стиче део опипљиве имовине, без обзира да ли је то сирово пољопривредно земљиште, земљиште са куцом на њој, земљиште са пословном зградом на њој, земљиште са индустријским складиштем на њој или стан.
Он или она онда пронађе некога ко жели да искористи ову имовину, познат као станар и ступи у договор. Закупцу се одобрава приступ непокретности, да се то користи под одређеним условима, за одређено вријеме, а уз одређена ограничења - од којих су неке постављене у савезном, државном и локалном праву, а остали од којих су договорени у уговору о закупу или уговору о закупу . У замену, закупац плаћа могућност коришћења некретнина. Исплата коју он или она пошаље власнику је позната као "рент".
За многе инвеститоре приход од закупа од инвестиција у некретнине има огромну психолошку предност у односу на дивиденду и камату од улагања у акције и обвезнице . Они могу возити имовину, видети, и додирнути рукама. Они могу сликати своју омиљену боју или унајмити архитекту и грађевинску компанију како би је модификовали. Они могу да користе вештине преговарања како би одредили стопу изнајмљивања, омогућавајући доброг оператеру да генерише веће стопе капитализације или "стопе капи".
С времена на вријеме, инвеститори у некретнине постају погрешни као инвеститори у берзама на берзама, инсистирајући да стопе капитализације нису битне. Не пада на то. Ако сте у могућности да одговарајућу цијену станарине цијене, требало би да уживате у задовољавајућој стопи поврата у свом капиталу након што сте обрачунали трошак имовине, укључујући разумне резерве за амортизацију , порез на имовину и приход, одржавање, осигурање и остале трошкове. Поред тога, требало би да измерите време потребно за бављење инвестицијом, јер је ваше време најважнија имовина коју имате - то је разлог због којег инвеститори толико негују пасивни приход . (Када су ваши посједи довољно велики, можете основати или запошљавати компанију за управљање некретнинама како би се бавила свакодневним пословањем свог портфолиа некретнина у замјену за проценат прихода од закупа, претварајући инвестиције у некретнине које су биле активно управља пасивним инвестицијама.)
Који су неки од најпопуларнијих начина да особа почне да инвестира у некретнине?
Постоји безброј различитих врста инвестиција у некретнине које особа може да размотри за свој портфељ.
Лакше је размишљати у смислу главних категорија у које инвестиције некретнина падају засноване на јединственим предностима и недостацима, економским карактеристикама и циклусима рента, обичајним условима закупа и брокерским праксама типа некретнине. Некретнине се обично категоризују у једну од следећих група:
- Улагање стамбених некретнина - Ово су некретнине које укључују улагање у некретнине везане за куће или станове у којима живе појединци или породице. Понекад инвестиције у некретнине овакве врсте имају пословну компоненту услуга, као што су помоћни смештајни објекти за старије особе или услуге пуног коришћења за станаре који желе луксузно искуство. Закупи најчешће трају 12 месеци, дају или узимају шест месеци са обе стране, што доводи до много бржег прилагођавања тржишних услова од одређених других врста инвестиција у некретнине.
- Улагање комерцијалних некретнина - Улагања комерцијалних некретнина углавном се састоје од пословних зграда. Ови закупи могу бити закључани већ дуги низ година, што резултира двоструким мачем. Када се комерцијална некретнина инвестира у потпуности са дугорочним закупцима који су се сложили да цене закупа богатих цијена, ток готовине наставља се и ако стопе закупа на упоредивим имањима пада (под условом да закупац не иде у стечај). Са друге стране, супротно је тачно - могли сте да нађете знатно мање тржишне закупнине у пословној згради, јер сте потписали дугорочне закупе пре него што сте повећали цене закупа.
- Индустријско улагање у некретнине - Имовине које спадају под кишобран индустријских некретнина могу укључивати складишта и дистрибутивне центре, јединице за складиштење, производне погоне и монтажне постројења.
- Улагање у малопродају - Неки инвеститори желе да поседују некретнине као што су трговачки центри, тржни центри или традиционални центри. Станари могу укључити малопродајне објекте, фризерске салоне, ресторане и слична предузећа. У неким случајевима стопе изнајмљивања укључују проценат продаје на мало у продавници како би створили подстицај власнику да учини исто колико и он, она или она, како би малопродајни објекат учинио атрактивним за купце.
- Улагање у некретнине са мјешовитим коришћењем - Ово је уловна сврха када инвеститор развије или стиче имовину која укључује вишеструке типове поменутих инвестиција у некретнине. На пример, можда ћете изградити вишенатни објекат који има малопродају и ресторане у приземљу, пословни простор на неколико спратова и стамбене апартмане на преосталим спратовима.
Такође можете се укључити на кредитну страну улагања некретнина од стране:
- Власништво банке која преузима хипотеке и кредите за комерцијалне некретнине. То може укључити јавно власништво над акцијама . Када институционални или појединачни инвеститор анализира акције банака, плаћа се да посвети пажњу на изложеност некретнина банковним кредитима.
- Обезбедите приватне хипотеке за појединце, често уз вишу каматну стопу како бисте надокнадили додатни ризик, можда укључујући и кредитно обезбеђење за лизинг.
- Улагање у меззанинске хартије од вредности, које вам омогућавају да позајмите новац за пројекат некретнина који можете претворити у власништво у власништву ако се не отплати. Ово се понекад користи у развоју хотелских франшиза.
Постоје под-специјалитети улагања у некретнине, укључујући:
- Изнајмљивање простора, тако да имате мали капитал у њему, побољшавајући га, а затим подлежући тај исти простор другима на много вишим стопама, стварајући невероватне поврате на капитал. Пример је флексибилно пословање у великом граду у коме мањи или мобилни радници могу да купе радно време или да изнајмљују одређене канцеларије.
- Стицање сертификата о порезу на промет. Ово су езотерична подручја улагања у некретнине и не одговарају за руке или неискусне инвеститоре, али која - под правим околностима, у правом тренутку, и са правом врстом особе - генеришу високу повраћај како би надокнадили главобоље и ризици.
Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТс)
Поврх свега овога, у ствари можете улагати у некретнинама кроз нешто познато као инвестицијско повјерење за некретнине, или РЕИТ. Инвеститор може купити РЕИТ путем брокерског рачуна , Ротх ИРА или неког другог кастоди рачуна . РЕИТ-ови су јединствени јер је структура пореза под којом се управља, створена током администрације Еисенховер-а како би подстакла мање инвеститоре да улажу у некретнине пројекте које иначе не би могли да приуште, као што су изградња трговачких центара или хотела. Корпорације које су се определиле за третман РЕИТ-а не плаћају порез на приход од својих корпоративних зарада све док слиједе неколико правила, укључујући и захтјев да се дивиденди дистрибуирају 90% или више профита акционарима.
Једна лоша страна улагања у РЕИТ-ове је да, за разлику од уобичајених акција, исплаћене дивиденде нису "квалификоване дивиденде", што значи да власник не може искористити ниске пореске стопе расположиве за већину дивиденди. Умјесто тога, дивиденде из инвестиционих фондова за некретнине се опорезују по личној стопи инвеститора. У супротном, ИРС је накнадно пресудио да дивиденде РЕИТ-а које се генеришу у оквиру склоништа за порез, као што је Ролловер ИРА, у великој мјери не подлијежу неповјереном порезу на доходак пословних прихода, тако да ћете можда моћи да их држите на пензионом рачуну без много бриге о пореској сложености , за разлику од мајсторског командитног партнерства .
(Ако сте заинтересовани да сазнате више о овим јединственим хартијама од вредности, почните провјеравајући Реал Естате Инвестинг кроз РЕИТ , који покрива РЕИТ ликвидност, једнакост, како користити РЕИТ-ове за вашу инвестицију у некретнине и још много тога.)
Улагање у некретнине преко куће власништва
За све опције улагања у некретнине, које су доступне инвеститорима, просечна особа ће добити своје прво искуство власништва над некретнинама на традиционалан начин: куповином куће.
Никада нисам гледао на куповину куће на исти начин на који већина друштва ради. Умјесто тога, више волим да размишљам о примарном пребивалишту особе као мјешавину личне употребе и финансијског вредновања, а не обавезно инвестирање. Да би био директнији, дом није улагање на исти начин као стамбена зграда. У најбољем случају, и под најбољим идеалним околностима, најсигурнија стратегија је да смишљате дом као врсту присилног штедног рачуна који вам даје пуно личне употребе и радости док ви живите у њему.
С друге стране, док се приближавате пензији, ако узмете холистички преглед вашег личног богатства, право власништво над кућом (без било каквог дуга против њега) је једна од најбољих инвестиција које особа може да направи. Не само да се капитал може искористити кроз коришћење одређених трансакција, укључујући обрнуте хипотеке, али ток готовине који је уштеден од непотребног рентирања углавном резултира у нето уштедама - компонента добитка која би отишла на закупца ефективно остаје у власништву куће џеп. Овај ефекат је толико снажан да чак и раније у 1920-тим економисти покушавају да открију начин да савезна влада опорезује уштеду новца од закупа за непокретне становнике, с обзиром на то да је извор прихода.
Ипак, то је друга врста улагања - нешто познато као "стратешка инвестиција". Да је економија пропала, све док би могли платити порез на имовину и основно одржавање, нико вас не би могао иселити из куће. Чак и ако сте морали да развијете сопствену храну у башти, ту је ниво личне безбедности који је важан. Постоје времена када су финансијски приноси секундарни према другим, практичнијим питањима. Међутим, шта год да радите, не жртвујте своју ликвидност како бисте покушали изградити једнакост у инвестирању у некретнине пребрзо, јер то може довести до катастрофе (укључујући банкрот).
Ако штедите да бисте стекли кућу, једна од највећих грешака коју видим су нови инвеститори који своје новце стављају на берзу, било кроз појединачне дионице или индексне фондове . Ако имате шансе да вам треба новац у року од пет година или мање, ви немате пословање било где у близини берзе. Уместо тога, требало би да пратите инвестициони мандат познат као очување капитала . Ево најбољих места за улагање новца који штедите за учешће .
Што је боље - улагање у некретнине или улагање у акције?
Једно од најчешћих питања са којима се сусрећу подразумева релативну атрактивност улагања у акције насупрот улагању у некретнине . Кратка верзија је да је нешто сродна упоређивању ванилије и чоколадног сладоледа. Они су различити, а пошто ваша нето вриједност расте, можда чак и утврдите да обојица имају улогу у свом укупном портфолију. Ваша личност ће такође обавијестити вашу одлуку, јер су неки људи више усмјерени ка власништву власништва или власништву некретнина.
Ризици улагања у некретнине
Знатан проценат повраћаја некретнина ствара се због коришћења левериџа. Непокретна имовина се купује са процентом капитала, остатак који се финансира дугом. Ово доводи до веће приносе на капитал за инвеститора некретнина; али ако ствари иду лоше, то може довести до пропасти далеко брже од портфолија потпуно плаћених заједничких акција. (То је тачно чак и ако је ова друга опала за 90% у сценарију Велике депресије, пошто нико није могао да те приморава да ликвидира).
Зато најконзервативни инвеститори за некретнине инсистирају на стопи од 50% задужености или у екстремним случајевима 100% структура власничког капитала , што може и даље донијети добар поврат уколико су имовина некретнина одабрана мудро. Милионер Чарли Мунгер говори о свом пријатељу пре распада некретнине 2007-2009. Овај пријатељ, веома богат станодавац у Калифорнији, окренуо се високим ценама на његовим имањима и рекао себи: "Ја сам богатији него што икад треба бити. Нема разлога да ризикујем због . " Овај пријатељ је продао многе своје имовине и користио средства да би исплатио дуг преосталим онима које је сматрао најатрактивнијим. Као резултат тога, када се економија срушила, тржишта некретнина су била у кризи, људи су изгубили своја имања од изузећа, а банкарске акције су се срушиле - није морао ни да брине о било ком од тога. Чак и када је станарина пала због финансијских потешкоћа станара, све је и даље било вишка готовине, а наоружана је новчаним средствима која су се допуњавала, дозвољавајући му да искористи куповину имовине које су сви присиљени да продају.
Престани да се брзо обогатиш и да буде задовољан да то уради на прави начин. Имаћете много мање стреса у вашем животу и може бити забавно.
Неке коначне мисли о инвестирању у некретнине
Наравно, ово је само почетак вашег пута за разумевање теме, пошто смо једва извребали површину. Улагања у некретнине захтевају године вежбања, искуства и излагања заиста поштовање, разумевање и савладавање.