Да ли се тржиште некретнина срушити?

Знајте знаке упозорења и шта треба да урадите сада

2017. године, већина Американаца почела је бринути да ће се тржиште некретнина срушити. Заправо, 58 одсто анкетираних сложило се да ће у наредне две године бити "мјешавина станова и корекција цијена". Као резултат, 83 одсто њих верује да је добро вријеме за продају. -

Знаци упозорења

Има доста знакова да се тржиште стамбених јединица креће у територију балона. Већина судара се јавља само зато што је испао средњи балон .

Један знак мјехурића имовине је да су цијене кућа порасле. Националне цене средњих породичних кућа су 32 одсто више од инфлације . То је слично 2005. када су 35 посто прецјењени.

Барометар за стамбени колосек је индекс хомебуилдера и хипотекарних компанија. У 2017. години, она је порасла као 2004. и 2005. године. То је према тврђају Стацк Финанциал Манагемент, који га је користио за предвиђање финансијске кризе 2 008 . Слично томе, СПДР С & П Хомебуилдерс ЕТФ порастао је за 400 одсто од марта 2009. године. Побољшао је раст С & П 500 од 270 одсто.

Национални индекс Цасе-Схиллер у децембру 2016. године забиљежио је високе рекорде. Пораст цијена је концентрисан у седам урбаних подручја. Домаће цене у Денверу и Даласу су 40 посто више од њихових врхунаца. Цене Портланда и Сијетла порасле су за 20%, а Бостон, Сан Франциско и Шарлот су 10% изнад њихових врхова.

Цене куће у Денверу, Хјустону, Мајамију и Вашингтону су најмање 10 одсто више од одрживих нивоа, каже ЦореЛогиц.

Истовремено, приступачно становање је опало. У 2010. години 11 посто станова за изнајмљивање широм земље било је приступачно за домаћинства са ниским приходима. До 2016. године то је пало на само 4 процента.

Недостатак је најгори у градовима где су цене кућа порасле. На пример, Колорадови залихе приступачних рентажа пале су са 32,4% на само 7,5% од 2010. године.

У марту 2017. године, Виллиам Пооле, виши члан института Цато, упозорио је на другу кризу кризе. Он је упозорио да је 35 одсто зајма Фанние Маеа захтевало осигурање од хипотеке. То је приближно ниво 2006. године. На неки начин, ови кредити су гори. Фанние и Фреддие су смањили своју дефиницију субприме са 660 на 620. То значи да банке више не зову зајмопримце са резултатима између 620 и 660 субприме. Пул је био шеф Федералне резервне банке Канзас који је упозорио на кризну кризу 2005. године.

У 2016. години, за брзо препродају куповано је 5,7 процената укупне продаје куће. Ови "флип" домови се реновирају и продају за мање од годину дана. Аттом Дата Солутионс је објавио да је то највећи проценат од 2006. године, током последњег бума.

Црасх оф тхе Хоусинг Маркет 2008

Људи који су ухваћени у пуцању из 2008. године су забринути да ће међурасни 2017. довести до још једног удеса. Али то је изазвало силе које више нису присутне. Осигурања деривата осигурања кредитног ризика као што су хипотекарне хартије од вредности . Менаџери Хеџ фондова створили су велику потражњу за ове наводно безвредне хартије од вредности.

То је створило потражњу за хипотекама које су их подржале.

Да би задовољили ову потражњу за хипотеком , банке и хипотекарни брокери понудили су кредите за становање скоро свима. Они су створили хипотекарну кризу у 2006. години.

Пошто су многи неквалификовани купци ушли на тржиште, потражња је порасла. Многи људи купују куће као инвестиције за продају, пошто цене расте. Изражавали су ирационално бујност , ознаку било ког средства балона.

Године 2006, хомебуилдерс коначно су ухватили потражњу. Када је понуда испоручена, потрошње су почеле да падају. То је пукло средство балона.

У септембру 2006. године, Национална асоцијација деоничара објавила је да су цене кућа први пут падле за 11 година. Инвентар је био висок, обезбеђујући 7,5 месеца снабдевања. У новембру је Одељење за трговину открио нове дозволе за становање за 28 посто мање него у 2005. години.

Али Федералне резерве игнорисале су ова упозорења. Сматрао је да је привреда довољно јака да извуче станове из свог пада. Он је указао на јако запошљавање, ниску инфлацију и повећану потрошачку потрошњу. Такође је обећала да ће смањити каматне стопе . То би економији омогућило довољно ликвидности како би се повећао раст.

Фед је потценио величину и утицај хипотекарног тржишта хартија од вредности . Банке су ангажовале "квантне јоке" како би креирале ове нове хартије од вредности. Написали су рачунарске програме који су сортирали пакете хипотеке у пакете са високим ризиком и низак ризик. Пакети са високим ризиком су платили више, али је вероватно био неизвршен. Пакети са ниским ризиком били су сигурнији, али су платили мање.

Ови скупови су имали непознате количине хипотекарних кредита . Банке нису биле брига о кредитној способности зајмопримаца јер су препродавале хипотеке на секундарном тржишту .

Времена бомба је била милиони зајма само за камате . Ово је омогућило зајмопримцима да добију нижа месечна плаћања. Али ове стопе хипотеке се ресетују на вишем нивоу након три године. Многи од ових власника станова нису могли платити хипотеку. Потом су цене становања пале и нису могле продати своје домове за профит. Као резултат, они су неизмирени.

Када су времена била добра, није било битно. Сви су купили пакете са високим ризиком јер су дали већи повраћај. Како је тржиште стамбених јединица опало, сви су знали да производи губе вриједност. Пошто их нико није разумео, вредност препродаје ових деривата није била јасна.

На крају, али не и најмање важно, многи купци ових МБС нису били само друге банке. Били су појединачни инвеститори , пензиони фондови и хеџ фондови . То је проширило ризик у цијелој економији. Хеџ фондови су ове деривате користили као колатерал за позајмљивање новца. То је створило веће приходе на тржишту бикова, али је повећало утицај било ког пада. Комисија за хартије од вредности није регулирала хеџ фондове, тако да нико није знао колико се то дешава.

ФЕД није схватио да је колапс пио до марта 2007. године. Схватио је да губици у кући за заштиту од хеџинга могу угрозити економију. Током лета, банке су постале невољне да позајмљују једни друге. Бојали су се да ће заузврат добити лоше МБС. Банкари нису знали колико су имали лоше дугове у својим књигама. Нико то није желео да призна. Ако би то учинили, њихов кредитни рејтинг би се смањио. Затим, њихова цена на берзи би пала и они не би били у могућности да прикупе више средстава да остану у послу. Берза је видјела током читавог лета, пошто су тржишни посматрачи покушали да открију колико су биле лоше ствари.

До августа, кредит је постао толико јак да је Фед позајмио банке 75 милијарди долара. Желео је да обнови ликвидност довољно дуго да банке напишу своје губитке и врате се у посао позајмљивања новца. Умјесто тога, банке су престале кредитирање скоро свима.

Спирала спуштања је у току. Како су банке смањиле хипотеке, цијене становања су пале даље. То је довело до већег броја зајмопримаца који су повећали лоше кредите у књигама банака. То је учинило банке још мање.

Девет разлога зашто станарско сломање није неизбежно

1. Постоји много разлика између тржишта стамбеног простора у 2005. и тренутног тржишта. У 2005. години, субприме кредити су износили више од 620 милијарди долара и чинили су 20 посто хипотекарног тржишта. У 2015. години они су износили 56 милијарди долара и чинили су 5 посто тржишта.
2. Банке су подигле стандарде кредитирања. Према корпоративном индексу ЦореЛогиц-а, кредити пореклом из 2016. године били су међу највишим квалитетом пореклом из последњих 15 година. У октобру 2009. године просјечна ФИЦО бодова износила је 686, наводи се на сајму Исаац. Просечна оцена је 2001. године била 490-510.
3. Стандарди строжијих кредита учинили су разлику у "флип" тржишту. Зајмопримци финансирају само 55% вредности куће. "Флиппер" мора да дође до остатка. Током субприме кризе, банке су позајмиле 80 посто или више.
4. Број продатих кућа данас износи 20 одсто испод врхунца. То значи да постоји само четверомјесечна понуда кућа доступних за продају. Као резултат, око 64 одсто Американаца има своје домове, у поређењу са 68 процената у 2007. години.
5. Домаћа продаја су нижа јер је рецесија погодила способност младих да започну каријеру и купе куће. Суочени са лошим тржиштем посла, многи су наставили своје образовање. Као резултат тога, сада су оптерећени школским кредитима. То чини мање вјероватним да могу штедети довољно за куповину куће. То ће задржати потражњу.
6. Цијене у кући су премашиле приход. Просјечни трошак прихода од стамбеног збрињавања је 30 посто. У неким подручјима метроа, скоро је порасла на 40 или 50 посто. Нажалост, подручја метроа су такође где су послови. То подстиче младе људе да плате више за изнајмљивање да буду близу посла који не плаћа довољно за куповину куће. Тридесет два посто кућне продаје данас ће први пут купити куће, у поређењу са 40 посто историјски, каже НАР. Типично, овај купац је 32, зарађује 72.000 долара и плаћа 182.500 долара за дом. Пар са двјема приходима плаћа у просеку 208.500 долара.
7. Власници кућа не узимају толико капитала из својих домова. Почетни капитал се повећао на 85 милијарди долара у 2006. години. Колапсао се на мање од 10 милијарди долара у 2010. години, а остао је тамо до 2015. године. До 2017. године, то је само повећано на 14 милијарди долара. Обамацаре је један од разлога за то. Потписи о стечају су пали за 50 посто након што је АЦА усвојен. У 2010. години пријављено је 1,5 милиона људи. У 2016. години само 770.846.
8. Неки људи истичу да су националне цијене становања превазишле врхунац 2006. године. Али када буду прилагођени за 11 година инфлације, они су само на нивоу 2004. године. У периоду од 2012. до 2017. цене кућа су у просјеку порасле за 6,5 посто годишње. Између 2002. и 2006. године, они су порасли 7,5 процената годишње. У 2005. години, они су порасли за 16 одсто.
9. Хомебуилдерс се фокусирају на куће високог краја. Нови домови су већи и скупљи. Просечна величина нове породичне куће је скоро 2.700 квадратних метара. То је у поређењу са 2.500 квадратних стопа у 2006. години.

Шта би могло да проузрокује колапс

Веће каматне стопе су проузроковале колапс у прошлости. То је зато што они скупљају кредите. То успорава изградњу куће, смањујући снабдевање. Али то такође успорава кредитирање, које се смањује на захтев. Све у свему, споро и стабилно повећање каматних стопа неће створити катастрофу.

Истина је да су виши каматни протоци претходили колапсу станова 2006. године. Али то је због многих зајмопримаца који су имали кредите само за камату и подесиве стопе хипотеке . За разлику од конвенционалног зајма , каматне стопе расте уз стопу федералних средстава . Многи су такође имали уводне тезге који су ресетовали након три године. Када су Федералне резерве подигле стопе у исто време када су ресетовале, зајмопримци су закључили да више не могу приуштити плаћања. Истовремено, цијене кућа су пале, тако да ови хипотекарни власници нису могли да изврше плаћања или продају кућу. Због тога су каматне стопе биле толико високе.

Историја стопе федералних фондова открива да је Фед убрзао стопе пребрзо између 2004. и 2006. године. Стопа је у јуну 2004. била 1,0 одсто, што је удвостручено на 2,25 одсто до децембра. Поново је удвостручила стопе, на 4,25 процената, до децембра 2005. Шест месеци касније, стопа је била 5,25 процената.

Фед је подигао стопе са много споријим темпом од 2015. године. То је подигло на 0,5 посто у децембру 2015. То је повећало 1/4 тачку до краја 2016, а на 1,25 посто до јуна 2017 .

Тржиште некретнина може се срушити ако се банке и хеџинг фондови врате у инвестирање у ризичне финансијске производе. Ови деривати били су главни узрок финансијске кризе . Банке су резимирале хипотеке и прослеђивале их у хипотекарне хартије од вриједности. Ове хартије су биле веће пословање него саме хипотеке. Зато су банке продавале хипотеку само за било кога. Требали су им да подрже деривате. Пресекли су их тако да су лоше хипотеке сакривене у сноповима са добрим. Затим, када су задужени зајмодавци, сви деривати су сумњали да су лоши. Због тога је дошло до смрти Беар Стеарнс и Лехман Бротхерс.

План пореске реформе Трумп може изазвати пад цена који би могао довести до колапса. Конгрес је предложио уклањање одбитка за каматне стопе хипотеке. Тај одбитак износи 71 милијарди долара. Делује као федерална субвенција на стамбеном тржишту. Порезни одмор помаже да власници кућа имају просјечну нето вриједност од 195.400 долара. То је много веће од просечних нето вредности изнајмљивача од 5,400 долара. Чак и ако порески план задржи одбитак, порески план одузима велики дио подстицаја. Трумпов план је подигао стандардну одбитку. Као резултат тога, Американци више не би стављали у питање. Када се то деси, нису могли да искористе предности хипотекарних одбитака. Индустрија некретнина се противи пореском плану.

Тржиште би се могло срушити ако је крива приноса на белешкама америчког трезора постала обрнута . Тада каматне стопе краткорочних Треасурис постају веће од дугорочних приноса. Нормални краткорочни приноси су мањи јер инвеститори не захтевају висок повратак да инвестирају мање од годину дана. Када то обрнуто, то значи да инвеститори мисле да је краткорочни ризик од дугорочних. То игра пуно на хипотекарном тржишту и сигнализира рецесију. Крива приноса преокренута пре јесени 2008, 2000, 1991 и 1981.

Хоће ли цене кућа падати?

У посљедњем мјешавину за становање, хомебуилдери су поднели дозволе за нову градњу. То је било мање од милион током 1990. године током рецесије. Постепено је порасла током деведесетих година прошлог века, премашивши 1 милион у 1998. Остала је на том нивоу до 2002. године, када је премашила 1,5 милиона. Удио је нови рекорд од 2 милиона у 2004. и 2005. години. У 2006. години цене становања почеле падати. Хомебуилдери су тражили више од 1,5 милиона дозвола. То је пало на мање од милион у 2007. години. До 2009. године колапс је на 500.000.

Они су се постепено опоравили на 1,3 милиона у 2017. Очекује се да ће се смањити на 1,1 милиона до 2020. године.

Када ће се тржиште стамбених јединица поновити?

Следећа тржишна несрећа ће се десити 2026. године, према професору Харвард Ектенсион Сцхоол Тео Ницхолас. Он то заснива на студији економиста Хомера Хоита. Громови и пропасти за некретнине су пратили 18-годишњи циклус од 1800. године. Једини изузеци били су Други светски рат и стагфлација.

Ницхолас каже да је тржиште некретнина у 2017. години још увијек у фази експанзије. Следећа фаза, хиперсуппли, неће се десити док станице за запошљавање не почну да се повећавају. Ако се то догоди док ФЕД подиже каматне стопе, то би могло довести до пада.

Како се заштитите од пада

Ако сте међу већини Американаца који су забринути, онда имате седам ствари које можете учинити да бисте се заштитили од пада некретнина.

1. Купите кућу у којој живите, а не да се бацаш. Две трећине кућа изгубљених у финансијској кризи су други и трећи домови. Када је продајна цена пала испод хипотеке, власници су отишли. Чували су своје куће, али су изгубили своје инвестиције.
2. Узмите хипотеку са фиксном стопом. Како стопе хипотеке расте, ваша уплата ће остати иста. Ако то значи да можете приуштити само мањи дом, тако да јесте. То је боље него ризиковати и касније изгубити.
3. Ако добијете хипотеку са променљивим стопама, сазнајте која ће каматна стопа бити када се ресетује. Израчунајте месечну уплату и уверите се да можете приуштити да је плаћате својим текућим приходом. Узмите разлику између тога будућег плаћања и онога што плаћате данас са нижим каматним стопама и спремите га. На тај начин ћете имати средства да платите хипотеку уколико дође до пада прихода.
4. Купите најгору кућу у најбољој области коју можете приуштити. Побрините се да област има добре школе, чак и ако не планираш да имаш децу. Потенцијални купци ће. Увек можете побољшати кућу током година ако ваш приход дозвољава. Добри квартови неће пасти толико у сљедећем паду као сиромашнија подручја. Такође ће се брже одскочити.
5. Уверите се да ваша кућа има најмање три спаваће собе. То ће привући породице ако желите да препродате.
6. Најбољи начин да се заштитите јесте добро разноврстан портфолио имовине. Диверсификација подразумева балансирану мешавину акција , обвезница, робе и једнакости у вашем дому. Већина финансијских планера не укључују хоме екуити као имовину, али требају. То је највећа имовина коју већина људи поседује.
7. Да бисте ограничили штету од пропасти некретнине, купите најмањи дом у којем можете разумно живети. Покушајте рано да исплатите хипотеку, тако да не изгубите свој дом у кризи. Повећајте своје улагање у дионице, обвезнице и робу, тако да оне једнаке или превазилазе вашу основну вриједност. Ако постоји мјешавина средстава у стамбеној кући, немојте подлегати искушењу рефинанцирања и извлачења капитала. Уместо тога, вратите се на алокацију средстава како бисте били сигурни да је и даље уравнотежена.