Савети за преговарање против контра-понуда са банком за продају
Зашто би понуда за кратке продајне понуде имала смисла?
Нека не буде грешке, контрапонатор увек има смисла за странку која је издала противног понуђача.
У овом случају та странка би била банка за продају. Да ли агент за листинг, продавци, куповни агент или купци разумеју разлоге из понуде понуде није релевантан.
Ево неких разлога због којих би контрапонатор могао изгледати смијешно:
- Банка не жели одобрити кратку продају. Да, могуће је да је банка, из било ког разлога, закључила да би било у интересу банке да заустави . Можда је банкама исплаћено више новца да се заустави кроз ПСА ? Ако је профитабилније заустављање, банка би се могла супротставити по цени која би јој омогућила кратку продају. У сваком случају, банка ће победити.
- Смјернице за инвеститоре могу садржати одредбу која диктира одредбе контра понуде. Типично, смернице за инвеститоре не могу се мењати. То је оно што јесте. Инвеститор би то морао промијенити, а тај инвеститор би могао бити група инвеститора који немају подстицаје да измијене постојеће споразуме.
- Агент БПО или процењивач направио је грешку. Од агента БПО може се тражити да изврше процјену вриједности на подручју које агент БПО не зна врло добро. Много се дешава. Ако агент није упознат са сусједством, агент можда неће имати довољно информација да би припремио важећи БПО . Генерално, банке не плаћају БПО агенсима довољно новца да мотивишу искусне локалне агенте да прихвате такав задатак.
Како банка издаје контранапад за кратку продају
Банке воле видети процјену поравнања или ХУД-1, тако да може одлучити да ли одобрити све накнаде или да се супротставља неким од тих накнада. Понуду бројача можда није стриктно понуда понуде. На крају крајева, ако банка може смањити неке накнаде зарачунаване продавцу, банка може повећати своју доњу линију.
- Писмена понуда кратке продаје. Овај противпонер из банке за кратко продавање може се доставити путем радног листа у онлине софтверу као што је Екватор или путем писменог е-маила агенту за листинг.
- Вербална понуда кратких продаја. Нико не воли овакве врсте понуђача јер су неформални и купци више воле да виде доказ противничког понуђача. Купци су неповерљиви и имају добар разлог. Али многе банке то раде. Они ће позвати агента за листинг или послати е-пошту којом се диктирају услови који треба измијенити.
Одабир борбене понуде
Понекад, преговарач банке једноставно није у праву. Банке функционишу у многим различитим државама, а свака држава има своје законе. Оно што важи у Њујорку није типично тачно у Калифорнији, на пример. У Калифорнији имамо обавезу откривања природних опасности, које продавац мора доставити купцу.
Преговарачи су одбили да одобрију накнаду од 99 долара за откривање природних повреда. Остали агенти само би платили ту таксу како би избјегли проблеме, али не и мене. Ја ћу преговарача вратити и допустити накнаду. Зато што је то принцип, а не новац.
Неки преговарачи не разумеју ХУД-а. Пошто су правила РЕСПА ревидирана у 2011. години, накнаде које се појављују на процени доброг вере купца морају се појавити као кредит од ХУД-а од продавца, иако кредит од продавца ХУД-а заиста није кредит. То није кредит, јер се такође појављује као задужење купца. То је наша влада, поједностављујући откривање за купца. Они су тако поједностављени, а извршни директор банке то не може разумети.
Опет, неки агенти ће рећи добро, ми ћемо уклонити порез на пренос града, на примјер. Уместо тога, повећава се кратка продаја или захтева да га надзорник прегледа.
Не желите да будете део проблема када можете бити део решења. Такође можете послати поруку РЕСПА преговарачу у нади за просветљење. Нема разлога да купац плаћа накнаду коју треба одобрити банка која продаје кратку продају.
Ако је проблем на доњој линији цена на контрапримјеру, а ви сте доставили ажуриран ЦМА банку - укључујући листу поправака, ако их има, и трошкова за те поправке - а банка и даље одбија да се спусти , постоји још једна доступна опција за вас. Можете отказати кратку продају , а банка ће затворити датотеку. Затим, можете поново отворити датотеку новим преговарачем.