Ваш Кредитор може поднети пресуду о недостатку након извршене имовине
Недостаци се понекад појављују након отуђења или кратке продаје . Кућни власници често су изненађени да их примају, а то је обично зато што унапред не добијају праву правну или пореску помоћ.
Прометне ноте и хипотеке
Одлуке о недостатку проистичу из чињенице да зајмодавац није извршио задужење , а не хипотеку. Мјењач је обећање за плаћање. Такође може створити личну одговорност, у зависности од државних закона. Лична одговорност значи да зајмодавац може ићи након имовине дужника за неплаћање кредита.
Мјењачница је обезбеђена или поверљивим или хипотеком, у зависности од инструмента финансирања. Уобичајено је да се хипотека или поверљиви запис евидентирају у јавној евиденцији у којој се налази имовина, што даје јавности обавештење да дом има заложно право.
Форецлосуре
Уколико мјењач не плаћа по договору, корисник има право да одузме имовину, јер је имовина обезбеђење мјењачнице.
Ако зајмопримац не исплати текућу или исплату постојећег кредита током периода отписа, имовина иде на аукцију. Ако се имовина продаје више од износа који се дугује, не постоји недостатак; Међутим, то се ретко дешава.
Банке добијају имовину у отпису када нико не нуди довољно за исплату банке.
Банка такође има право да га продаје на најмању понуђачу на аукцији, али генерално, банке више воле да продају приватној странци након отписа, надајући се да ће добити више новца на отвореном тржишту.
Кратка продаја
Док кућа чека на откуп, банка се може сложити да смањи губитке. Он дозвољава продавцу да направи кратку продају и прихвати мање новца него што продавац дугује на његовом зајму.
Продавац куће запошљава агента за некретнине како би пронашао купца за кратку продају . Купац даје понуду и, ако је банка прихвати, кућа се продаје с губитком.
Одлуке о недостатку
Недостатак је разлика између главнице и износа који је примљен, при чему је примљени износ мањи од износа који се дугује.
Да ли банка може да изврши пресуду о недостацима након отписа или кратке продаје, делом зависи од тога да ли мјењач чини продавца лично одговорним за дуг. Неке државе дозвољавају личну одговорност .
Недостаци у Калифорнији
Добра вест за зајмодавце из Калифорније јесте да су сви кредити за куповину новца у стамбеном насељу од једне до четврте јединице ослобођени од пресуде о недостацима.
Кредити од тврдог новца у Калифорнији - позајмице након куповине куце путем рефинансирања или друге хипотеке - могу бити предмет пресуде о недостацима под следећим условима:
- Зајмопримац је прекинут у судском поступку (Калифорнијски законик Цивилно Проц., § 726).
- Већина зајмодаваца одбацује продају од стране повереника, што не даје даваоцу право да изврши пресуду о недостатку са једним изузетком (погледајте другу хипотеку испод тврдог новца) .
- Тромјесечни рок се примјењује на поступке за пресуде у случају недостатка у оквиру судског принудног осигурања.
- Ако је друга хипотека тежак новац, а зајмодавац је изгубио сигурност за тај кредит кроз имовинску корист или кратку продају - чиме се обезбеђује сигурност за мјеницу која не вриједи ништа - корисник те друге хипотеке може извршити пресуду о недостатку (Роселеаф Цорп. в. Цхиеригхино, 59 Цал 2д 35 (1963).
- СБ 931, ступио на снагу 1. јануара 2011. године, нуди заштиту од недостатака продавцима у краткој продаји у Калифорнији уколико је кредит на првој позицији. Не примењује се на одузимање средстава.
Неготиатинг Цоллецтион
Неки кредитни зајмодавци продају инвестициону белешку инвеститору након изузимања за пени на долар. Онда ће инвеститор покушати да наплати дуг.
Иако је зајамчник можда прихватио, рецимо, $ 1,000 за хипотеку од 100.000 секунди у секунди кроз кратку продају, обезбеђена је гаранција за ту другу новчану накнаду, али мјењач не може бити. Продавац са кратким продајом, као што је наш читалац, можда верује да је гоњење завршено, све док једног дана не добије телефонски позив који тражи отплату. Када се то деси:
- Схватите да ће зајмодавац највероватније преговарати за дисконтовану исплату.
- Посудитељ може затражити нову мјеницу која ће замијенити стару мјеницу. У том случају, уверите се да зајмодавац шаље "платити у пуном" меницу.
- Ако је зајамчник већ продао белешку, попуст може бити већи.
- Све готовинске новчанице не морају бити плаћене у готовини. Неки зајмодавци ће прихватити исплате.
- Ако зајмодавац упути уплата другом ентитету, схвати да је белешка могла бити продата на мање од њене номиналне вриједности и да нови зајмодавац може прихватити још нижи износ као исплату у потпуности.
- Након што се белешка у целости исплати, затражите од зајмодавца да врати мјењач са ознаком "Плаћен у потпуности".
Нисам лиценциран да пружам правне савјете и да пружим ове информације само у сврхе општих информација. Ако желите правни савјет или више информација, молимо контактирајте адвоката за некретнине .
Извор: Цалифорниа Ассоциатион оф Реалторс
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.