Затварање ФСБО-а без помоћи агента
Можда возите око насеља које волите и упишете знак у дворишту: "За продају од власника!" Могли бисте да нађете један у одељку о класификацији некретнина у вашој локалној новини. Ако радите са агентом и она је нарочито вредна, можда је чак и наишла на потрагу за нечим што је у вашој цјеновној цијени која одговара вашим специфичностима.
У сваком случају, ту је. На први поглед волите имање. Да ли је то нешто на чему треба да пратите или треба да се усредсредите? Можете да пратите без резервисања ако имате у виду неколико ствари. Куповина ФСБО-а је као куповина било које друге имовине ... некако. Али неко ће морати да преузме одговорности тог несталог агента.
Да ли вам је потребан агент?
Очигледно продавац не жели да ангажује агент за листинг; сам је ушао у то. Али многи власници су спремни да плате агенту купца. Ако већ имате агент, она може контактирати купца у ваше име. Ако га још немате, размислите о проналажењу оног ко је спреман да преузме посао.
Агенти купца нису увек узбуђени да раде на ФСБО-има без агента за листинг јер не желе одговорност, или зато што то значи више посла за не обавезно више новца. Када је укључен само један агент, та особа често завршава рад обема странама.
Што се тиче ваших потреба, посредник може бити изузетно користан током цијелог процеса, а продавац обично плаћа провизију агента, тако да нема разлога да не покушавате нешто радити с неким. Зашто би то требао да радиш сам, ако не мораш?
Писање уговора о куповини
Продаја куће почиње купопродајним уговором .
Ако вам је непријатно да пишете један и не желите да упишете помоћ неког агента, можете позвати адвоката за некретнине да бисте се суочили са тим аспектом трансакције. У ствари, требало би да имате адвоката који ће чекати на крилима како би се осигурала да је цјелокупна трансакција легално обављена и да су сва ваша права заштићена.
Многи адвокати ће припремити понуду за куповину и друга документа за разумну накнаду, а обично је добро потрошен новац. Такође можете наћи уговоре о куповини некретнина на мрежи, али можда је боље да ангажујете професионалца ако немате стручност да исправно попуните форме. Ово вероватно није време да будете пени мудри и да будите глупи.
Ако одлучите да сами водите рачуна о документима, држите неколико ствари на уму:
- Понуда мања од листе. На тај начин, преговори могу само да расте. Ако почнете превише, не можете се вратити.
- Напишите у непредвиђеним ситуацијама. Уверите се да имате излаз из трансакције ако пронађете физичке недостатке у имовини коју продавац неће поправити, ако су ЦЦ & Рс незадовољавајући или ако ваш кредит није одобрен, између осталог. Неке уобичајене непредвиђене ствари укључују задовољавајућу процену у кући, одобрење кредита, задовољавајућу инспекцију куће и инспекцију штеточина, јасан назив од продавца, одобрење откривања продавца и осигурање. Ако било који од ових фактора не може бити испуњен, уговор постаје неисправан ... ако сте укључили одговарајуће клаузуле о ванредним ситуацијама.
- Немојте дати свој депозит новца за продавца. Дајте трећем лицу да задржи за вас, као што је титула или есцров компанија. Уобичајено, агент за листинг би га ставио на свој депонијски рачун за чување. Не желиш да идеш на рачун за проверу продавца. Шта ако је продавац троши и договор се губи због једне од тих клаузула о непредвиђеном стању? Или шта ако он једноставно одбије да вам га врати? Био би ван новца, барем све док не би могао да га одведеш на суд и да га потиснете из њега. Али покушаваш да купиш кућу, зар не? Да ли стварно желите да везујете свој новац тако?
- Одредите ко плаћа за шта. Нема правила овде. Ко плаћа за које таксе се може пренети. Откријте ко ће платити порезе на пренос, депоновање и хонорар. Ако сте одличан преговарач, све је боље. Вероватно можете сами да се побринете за то.
- Користите програме у своју корист. Откријте да ли ће било која давања бити у вашу корист. На примјер, неискоришћени дио пореза на имовину обично је повратак продавцу ако су плаћени прије продаје. У овом случају, можда ћете желети да не тражите прораме. Али ако се порези плаћају у неизмиреним износима, продавац ће вам кредитирати, тако да ћете желети прорацуне.
- Када ћете преузети посјед? Наведите када ће вам продавац дао кључеве и преузмете имовину. У неким деловима земље је прихватљиво очекивати поседовање на дан затварања. У другим областима, поседовање се даје дан након затварања, дајући продавцу време за кретање.
О тој кући инспекцији
Увек добијете кућну инспекцију од стране угледног кућног инспектора. Превише уговора иде према југу када је у питању лош кућни инспектор . Тражите акредитиве и питајте инспектора да ли припада асоцијацији, а затим пратите оба да потврдите.
Имате неколико опција ако се с инспекцијом пронађе велики проблеми. Можете да питате продавца да:
- Решите проблем , али имајте на уму да није обавезан да ангажује најбољег извођача радова или да обезбеди квалитетан посао. И многи уговори одређују да се имовина продаје "као што је", па проверите своје. У овом случају продавац није обавезан да поправи било шта.
- Задужите новац да запослите сопственог уговарача након затварања. Овај износ ће се примијенити на ваше трошкове затварања. Али шта год да радите, не наводите у додатку да је кредит за поправке.
- Смањите продајну цену , обично с износом сразмерно очекиваним трошковима поправки.
Добијте насловну политику
Неки купци мисле да није вредно додатног новца за куповину наслова , али паметан купац то увијек ради. Трошак да се поправи облак на наслову или да се олакшају спорове могу бити огромни у поређењу са пени који кошта за куповину осигурања.
Неки митови о ФСБО уговорима
- ФСБО нису озбиљни продавци. Није истина. Мала мањина можда само тестира воде, али већина апсолутно жели да прода своје домове.
- ФСБО нису флексибилне по цени. Неки купци мисле да ФСБО не ангажују агенте зато што не могу себи приуштити, да морају извадити сваку цену из уговора, тако да се неће снижавати по цени. Али, према студијама Националне асоцијације за некретнине, већина за продају власника заправо добија мање за своје домове од оних који се налазе код некретнина . ФСБО су обично спремни да преговарају , али можда нису добри у томе ако не раде за живот.
- За продају од стране власника скривају се материјалне чињенице. ФСБО су везани истим законима који регулишу оне за које заступа агент за некретнине . Ови продавци морају дати купцима федерална и државна обелодањивања, ако их има, укључујући откривање било каквих битних материјалних чињеница .
- Не морате да добијете одобрење за хипотеку. Ово је увек корисно да ли купујете ФСБО или идете на традиционалнију руту. Можда се не захтева, али помаже у дефинисању распона цена, и сви продавци ће ценити знајући да сте већ одобрени да наставите.
Доња граница
Запамтите, тражите правне и пореске савете уколико имате било каквих питања. Обично је мало ризично да купи ФСБО када ти људи немају искуства у продаји кућа. Такође верују да "штеде" новац тако што не ангажују агента када, у ствари, обично губе новац, према Националној асоцијацији некретнина.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, Цал БРЕ # 00697006, била је Брокер-сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.