Како продавци рангирају врсте финансирања у понуди
Питање: Да ли је мој тип кредита предност или недостатак у куповној понуди?
Читалац пита: "Ја сам у завидном положају да могу да платим готовину или да добијем зајам за куповину куће.Желим да купим инвестициону имовину, али знате како је ово тржиште.Више од тога нуди мноштво купаца који се боре преко кућа, желим да моја понуда буде најбоља и знам какав је тип понуде има огромну улогу. Да ли је боље да правим понуду за готовину или уз кредит? А ако је то зајам, каква врста кредита је најбоља? Где је моја предност? Шта чини једну понуду за куповину боље од другог када се рангира једна према другом по врсти кредита? "
Одговор: Мудро је да размотрите како продавац може да приме вашу понуду, јер врста хипотекарног кредита или услова финансирања може у великој мери утицати на то перцепцију. Баците у то мешање тржиште продавца, а вероватно ћете се такмичити против више понуда различитих купаца. Ваша понуда ће бити још ближе истражена и процењена.
Купци би били запањени ако би знали колико су неправедно рангиране неке понуде за куповину. Док имамо законе о поштеном становању који забрањују дискриминацију засноване на заштитним класама, друге врсте дискриминације нису ограничене. Да не спомињем, већина продаваца и њихових агената за листинг не праве праксу да купцима говоре зашто је њихова понуда одбијена. Они то одбијају. Не морају да објашњавају зашто.
Међутим, уобичајена је пракса процењивања куповне понуде према врсти финансирања које купац одлучи да користи. Понуде за куповину често су рангиране на следећи начин.
Најприје је наведена прва врста понуде са најмање атрактивном понудом на последњем месту:
- Готовина. То значи готовину на руци. То не значи стан који је тренутно у депонији, јер би то била контингентна продаја, а не готовинска трансакција. То такође не значи рефинансирање на другој имовини која ће касније произвести готовину. Готовинска понуда обично прати доказ о средствима . То је зато што продавац неће купити ријеч купца да је купац добар за готовину. То је еквивалент тражећи од купца да произведе кофер са пакетом од 100 долара.
Пошто је готовина толико високо оцењена, понекад купци готовине могу да преговарају о попусту. Али не рачунајте на ту корист у ситуацији вишеструке понуде или у краткој продаји . Запамтите, све понуде, осим финансирања власника, резултирају готовином продавцу на крају. Главна предност понуде за готовину није услов за процену.
Понуда готовине преко листе је веома пожељна за домове са правичном поштом јер нема процене. Понуда готовине преко листе није пожељна за кратку продају, међутим, јер ако купац шета, очекивања банке су већ утврђена. Може бити тешко дуплирати.
- Конвенционални зајам . Захтеви ФИЦО за конвенционални зајам су већи од оних за ФХА кредит. Још увек можете добити конвенционални зајам ако ваш ФИЦО резултат одражава минимум потребан за ФХА, али ћете платити вишу каматну стопу.
Преференцијалне цене се понуђају оним зајмопримцима који су уложили 20% или више у готовини, што резултира са 80% односом кредита и вредности или мање. Што је нижи однос, смањите ризик за зајмодавца. Такође, ако процена долази ниже, често ће зајмодавник дозволити зајмопримцу да исплати разлику у готовини ако је вредност кредита мања од 80%.
Још једна предност конвенционалних зајмова су захтеви за финансирање зајмодавца мање строги. Кредитор је много мање вероватно захтевати поправке. Ова чињеница само чини конвенционалног купца да изгледа много атрактивније од купца ФХА. Међутим, имајте на уму, нове куће углавном не захтевају поправке.
- ФХА зајам . Многи купци који се први пут купују кући се одлучују за кредит ФХА, јер је иницијално плаћање у готовини обично мање од износа потребног за конвенционални кредит. Поред тога, захтев ФИЦО-а, по прекривачима зајмодаваца, много је блажи. Минимална уплата за ФХА кредит је 3,5% од куповне цене.
Упутства за поправку ФХА нису толико строга колико верују неки продавци и агенти. Али старији домови имају потребу за поправкама. Пилинг боја је огромна ФХА проблем ако је кућа саграђена пре 1978. Кућа може имати бетонски под без тепиха, али је боље да не буде пилинга. ФХА кредити се понекад одлажу из затварања због услова финансирања.
ФХА процењивач може или не мора захтевати извјештај штеточине и штеточине.
- ВА Лоан . Ветерани добијају кратак крај штапа када је у питању хијерархија зајма. Па ипак, зајмопримци ВА вероватно су бољи кредитни ризик од купца ФХА, јер су захтеви за куповину без учешћа строжији. Зајмопримац задржава могућност стављања учешћа у кућу или куповине без учешћа. Већина ВА зајмопримаца одабира левериџ.
Недостатак кредита за ВА је извјештај штеточина. Када је потребно штетно дело, зајамчник ће затражити сертификат завршетка. Ако је трансакција кратка продаја, обично банке неће одобрити плаћање за штеточине. Куће са кратком продајом продају се као Ис .
Нажалост, због хијерархије и погрешних схватања, ВА купци често падају на дно гомиле понуда, а можда и најквалификованији. Агенти који се баве много кратком продајом углавном преферирају ВА купце јер знају да ће се ови купци одбацити негде другде, што их чини приврженим кандидатом за кратку продају.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.