Како уговор о земљишту ради за куповину кућа

Зашто домаћи купци као земаљски уговори

Земљани уговори за куповину кућа били су веома популарни крајем седамдесетих и почетком 1980-их. Тада су уговори о продаји средстава, понекад звани уговори о дјелу, понудили атрактивније услове финансирања у односу на високе стопе и строге стандарде квалификација институционалних зајмодаваца.

Земљани уговори почели су нестати када су захтјеви за кредитом ублажени и стопе пале испод 8%. Али нису у потпуности нестали и, заправо, вратили се на тржиште током хипотекарне кризе.

Претходни власници кућа који су изгубили своје домове за одузимање имовине или продали путем кратке продаје почели су се ослањати на уговоре о земљишту као алтернативу финансирања када су их велике банке одбациле.

Шта је уговор о купопродаји земљишта?

Уговор о купопродаји је свака врста уговора који захтева периодична плаћања, али у некретнинама се уопштено назива земљишним уговором, уговором о послу или уговором за продају. Термин "земљиште" је погрешан јер се земљишни уговор може користити за куповину било које врсте некретнина са или без побољшања.

Уговор о купопродаји купца наводи продајну цену, износ пада, камату, износ месечних (или периодичних) плаћања и дужности сваке од страна. Она покрива такве одговорности као ко ће одржавати дом, плаћати осигурање и порез на имовину - што је генерално купац. Уговор ће укључити регрес за продавца у случају да купац престане да плаћа рате.

Специфицс:

• Земљани уговори или уговори о послу су споразум о сигурности између продавца, који се зове Продавац и купац, који се зове Венди.
• Продавац се слаже да прода имовину финансирањем куповине за Продавца.
• Продавац задржава правни назив и Вендее добија праведну титулу.
• Финансирање пренето од власника може укључити постојећи хипотекарни баланс (погледајте више испод) или имовина може бити слободна и јасна (најбоља опција).

• По уплати у потпуности, Продавац предаје Вендееу понуду имовини.

Свеобухватне уговоре о земљишту

• Уговори о заврсетку садрже постојећу хипотеку.
• Вендее врши једно плаћање Продавцу.
• По пријему плаћања, Продавац плаћа плаћање од стране подносиоца кредита и задржава остатак.
• Ако постојећа хипотека има нижу каматну стопу од каматне стопе на уговору, добављач зарађује додатну камату на новац који не припада Продавцу. Ово је познато као преклапање.

Следи како функционише.

1. Рецимо да је продајна цена 100.000 долара.
2. Вендее спушта 10,000 долара.
3. Венди се слаже да изврши плаћање од 90.000 долара, са каматом од 6,5%, плаћајући 567 долара.
4. Постојећи основни зајам износи 50.000 долара, плаћа се са 5% камате уз уплату од $ 268.
5. Продавац зарађује 6,5% камате на 40,000 долара капитала, ПЛУС 1,5% камате на постојећу хипотеку од 50,000 долара и џепове 299 долара месечно.
6. Венди такодје плаћа порезе, осигурање и све остале трошкове власништва.

Страигхт Цонтрацтс

Не постоји заобилажење интереса за директни уговор. Продавац се може сложити да директно исплати постојећег зајмодавца и да изврши другу исплату Продавцу или Вендее може послати једно плаћање Продавцу, а Продавац ће исплатити плаћање основном зајмодавцу.

Погледајмо претходни пример на директном уговору:

1. Продајна цена од 100.000 долара.
2. Вендее спушта 10,000 долара.
3. Вендее плаћа једну уплату од $ 268 на постојећем износу кредита од 50.000 долара, уз камату од 5%.
4. Вендее врши другу уплату Продавцу на 40.000 долара финансираном од стране власника, са каматом од 6,5% и плаћа се на 253 УСД месечно.
5. Укупно обе уплате су 521 долара, што штеди Вендее-а 46 долара месечно у односу на преокрет.

Снага продаје

• Неке насловне компаније израђују и осигуравају уговоре о земљишту које садрже Продавца, Вендија и повереника. Морат ћете позвати да пронађете такву компанију.
• Као повереник у поверишту, Продавац и Венди додељују право, назив и интерес за повереника ради обезбеђивања обавеза добављача и продаваца.
• У случају да Вендее престане да врши плаћања, повереник има овлашћење да обустави овлашћење продаје.

• Процес подношења обавештења о подразумеваним вредностима варира од државе до државе.

Клаузуле о убрзању у основним кредитима

Сви кредити данас садрже клаузуле о убрзању и отуђењу . Зајмопримци су имали дугу историју позивања кредита који су одмах доспели и плаћени ако су купци добили титулу "подложни" постојећим кредитима . То је због тога што су зајмодавци желели да купци квалификују, плате позајмице и више каматне стопе .

Суе Хеимбицхнер, службеник за есцров у Цхицаго Титле ин Сацраменто, послује од 1976. године и пратио је популарност земљишних уговора. Једна од највећих тужби из тог периода еволуирала је од купаца који су имали право на име постојећих хипотека које држе федералне штедне и зајмовне удружења. Конгрес је усвојио Закон о депозитним институцијама из 1982. године, чиме је ефикасно избрисао могућност да преузме постојеће кредите.

Хеимбицхнер каже да су данас позајмљивачи изгледали другачије. "Неки зајмодавци су задовољни што су извршили своја плаћања", рекла је. Али не покушавајте да преузмете кредите подржане владом. "Не желите да се зезате са владом", упозорава Хеимбицхнер, "зато што ћете бити ошамућени." Ако ваш уговор о земљишту садржи постојећу хипотеку, тражите савјет од адвоката за некретнине.

Узорци кредита подржаних од стране владе су Фанние Мае или Фреддие Мац, а државни кредити су ФХА или ВА.

Продајни пакет потрошача

За све практичне сврхе, Вендее посједује имовину и има право:

• Поседовање.
• Мирно уживање и коришћење имовине.
• Искључење, присиљавање других да напусте просторије.
• Препродаја.

Предности Продавцу

• Без квалификације, иако би продавац могао тражити копију купчевог кредитног извјештаја .
• Флексибилност у плаћању. Износ је преносљив.
• Трајање земљишног уговора, каматне стопе и плаћања се могу пренети.
• Ниски трошкови затварања . Не плаћају накнаде зајмодавца.
• Брзо затварање. Трансакције се могу затворити за 7 дана или мање.

Предности Продавцу

• Типично је већа продајна цена и нема процене. Иако се купцима саветује да добију процену.
• Ако се опорезују, евентуално се могу квалификовати за одложену добит.
• Месечни приход.
• Често је повољнија стопа повраћаја у односу на рачун тржишта новца .
• Ако имовина није усклађена, то је лак начин продаје.
• Брзо затварање.

Савети купаца

• Добијте процену.
• Добити осигурање власништва.
• Укључити услуге холдинга да задржи посјед извршеног дјела и оригиналних докумената.
• Разговарајте са адвокатом за некретнине .

Савети продавача

• Повуци кредитни извештај купца.
• Укључите имена добављача и продавца на постојећу полису осигурања.
• Ангажовати компанију за исплату која ће се бавити прикупљањем уговора.
• Разговарајте са адвокатом за некретнине.

Овај чланак не треба погрешно тумачити као правни савјет. Само адвокати могу нудити правни савјет.

У време писања, Елизабетх Веинтрауб, Цал БРЕ # 00697006, је брокер-сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.