Закон о Додд-Франку утјече на финансирање власника
Када су каматне стопе скочиле на 18% крајем седамдесетих година, многи купци су били искључени из тржишта некретнина, а креативно финансирање је произвело животну потребу. Пуно кућа за продају оглашавано је са иницијалима ОВЦ-а, што значи да ће власник носити ( финансирање власника ).
Током овог временског периода било шта и све то је учињено под креативним креативним финансирањем. Темпо је био тако необуздан да многи агенти нису престали да разматрају да ли су врсте послова које су они склапали легално много мање етичко. Скоро сваки процес који се могао замислити, чак и ако то није добра идеја, често се користио.
Врсте креативних финансијских опција
- Стране повјерења ван обале. Неки људи и данас раде под иностраним поверењем у иностранству, али ако их ИРС нађе, ови људи могу завршити у затвору. ИРС не изгледа љубазно на иностраним поверењима у иностранству, без обзира на то што каже продавац брзог разговора у скупом италијанском одијелу. Страно поверење офф-схоре је начин тајног премјештања новца у другу земљу. Порезни додгерс онда дозволе поверење у тој страној земљи купују имовину.
- У зависности од трансакција. Многи зајмови нису садржавали клаузуле о отуђењу који су захтевали убрзање, тако да су купци могли преузети надокнаде за постојећи кредит, оставити име продавца на кредиту, и то је у реду. Вау. Банке нису волеле да буду закључане у нижу каматну стопу и изгубиле потенцијалног зајмопримца када су купци купили куће са предметним финансирањем. Предмет трансакције су ризични данас, јер зајмодавци могу и позвати кредит који се дугује на продају . Да не спомињем, већина продаваца не жели одговорност у вези са предметном трансакцијом.
- Претпостављени кредити. Неке врсте хипотеке отворено су оглашавале да нови купац може преузети кредит већ постојећег власника. Ако је купац квалификовао да преузме кредит, банка је пустила продавца на одговорност. Лична претпоставка је у том дану спасила купца у хиљадама долара у накнаду за зајмодавце, а многа продаја би се брзо могла затворити под овим условима. Данас, на располагању је мало кредита.
- Земљани уговори . Проблем са земљишним уговором је проналажење наслова осигуравајуће компаније спремне осигурати трансакцију. Да не спомињемо, земљишни уговор, који испоручује праведну власништву купцу, генерално не садржи основну хипотеку, јер већина кредита садржи клавзу о отуђењу. Земљани уговор се најбоље користи када је кућа у власништву слободног и чистог од стране продавца.
- Продавац је носио хипотеку или повјеренички посјед . Ако продавац посједује имовину у потпуности и жели да носи финансирање за зајмопримца, једноставан за кориштење инструмент је хипотека или повјереницки акт. Свака држава има своје законе о томе да ли је уобичајено да се забележи хипотека или повјереницки акт. У Калифорнији, на примјер, најчешће се примјењују дјела за пренос наслова и повјерљивих дјела за осигурање задужења.
Додд-Франк Ацт и Цреативе Финанцинг Термс фор Хоме Буиинг
Додд-Франк Ацт је скраћени термин за Закон о реформи и заштити потрошача Додд-Франк Валл Стреет, који је потписан у јулу 2010. Написао бивши конгресмен Барнетт Барнеи Франк и тадашњи сенатор Цхристопхер Јохн Додд, Додд-Франк Ацт довела је до великих промена финансијских прописа и изменила Закон о праву у зајмовима. Ова свеобухватна трансформација створила је нове агенције и промијенила многе законе.
Не можете замахнути мртву мачку у финансирању без ударања у Додд-Франк Ацт. Извињавам се сиромашној мачки за ову референцу; то се фраза добро уклапа.
Део Додд-Франк закона се односи на финансирање продавца. Она регулише и онемогућава одређене врсте финансирања које је лако било дозвољено у прошлости. За разлику од слободних замахних дана седамдесетих година прошлог века када је неко могао да организује зајам и да се плати за то докле год има лиценцу за некретнине, сада се појединац мора лиценцирати као оригинатор хипотекарног кредита . Продавци су ослобођени ако не проширују услове финансирања власника на више од 3 некретнине годишње. Друга правила су:
- Продавац може понудити финансирање власника све док продавац није изградио кућу. Ово елиминише домаће произвођаче да нуде финансирање власника.
- Не плаћа се балон. Омиљени начин да понудите креативно финансирање је генерално био краткорочни кредит, рецимо 3 или 5 година, са балоном на крају, што значи да би целокупан салдо био дуг и плаћљив. Кредити финансирани од власника морају сада бити амортизовани.
- Продавац не може понудити финансирање власника само било коме купцу који се догађа. Продавац је одговоран да утврди да ли је купац квалификован да купи кућу и да врати зајам. То би могло значити да би продавац требао водити кредитни извјештај о купцу, што би вјероватно елиминисало све куће купце с лошим кредитом.
- Кредити морају бити фиксни курс или се могу подесити након 5 година подложних разумним годишњим повећањима и разумним животним ограничењем.
- Кредит који је финансиран од стране власника мора испунити друге критерије које је утврдио Одбор Федералних резерви. Међутим, то је услов не-балона који ће зауставити многе креативне финансијске напоре. Решење за неке продавце и купце могло би бити продаја на лизинг опцији .
Пре него што купите кућу кроз креативно финансирање, добите правни савјет.