Предмет продаје није претпоставка о зајму
Шта је предмет куповине?
"Куповина предмета" значи куповина куће подложну постојећој хипотеки.
То значи да продавац не исплаћује постојећу хипотеку и купац преузима плаћања. Неплаћени салдо постојеће хипотеке се затим обрачунава као дио куповне куповне цене.
Зашто би купац купио кућу под хипотеком?
Основни разлог куповине предмета је преузимање постојеће каматне стопе продавца. Ако су садашње каматне стопе на нивоу од 7% и продавац има фиксну каматну стопу од 5%, та варијанса од 2% може направити огромну разлику у месечном плаћању купца.
- Хипотеку од 200.000 долара по каматној стопи од 5% се амортизује по уплати од 1.073,64 долара месечно.
- Хипотеку од 200.000 долара по каматној стопи од 7% се амортизује по уплати на 1.330,60 долара месечно.
- Мјесечна уштеда купцу под овим околностима је $ 256,96 или $ 3,083.52 годишње.
Други разлог: купци углавном нису квалификовани за куповину куће приликом коришћења подложних финансирању, осим ако продавац не одлучи да извуче кредитни извјештај купца.
Ако је продавац вољан, чак и купац са лошим кредитом може купити предмет на којем се налази.
Три врсте предмета према опцијама
Предмет продаје не мора нужно укључити финансирање власника, али то може. Да ли продавац врши било какву врсту финансирања зависи од тога да ли продавац обнавља хипотеку и / или износ пада у односу на куповну цену.
- Директан предмет готовине за зајам: Најчешћи тип предмета је када купац плаћа у готовини разлику између набавне цене и постојећег стања кредита продавца. На примјер, ако постојећи износ кредита продавца износи 150.000 долара а продајна цијена износи 200.000 долара, купац мора продавцу дати 50.000 долара у готовини.
- Непосредна тема са поновним прометом продавца: Преносива средства продавца , позната и као финансирање продавца или власника, најчешће се налазе у облику друге хипотеке . Поновно плаћање продавца може такође бити земљишни уговор или инструмент за продају опције лизинга .
На пример, ако је продајна цена 200.000 долара, постојећи износ кредита износи 150.000 долара, а купац уплаћује 20.000 долара, продавац ће преосталом салдом у износу од 30.000 долара извршити по посебној каматној стопи и уговореним условима између страна. Купац би пристао да изврши једно плаћање зајмодавцу продавца и одвојену исплату по другој каматној стопи продавцу.
- Зависно од тога: Прекидач око продаје даје продавцу преовлађујуће интересовање јер продавац зарађује на постојећем стању хипотеке. Рецимо да постојећа хипотека носи каматну стопу од 5%. Ако је продајна цена 200.000 долара, а купац смањи 20.000 долара, поништење продавца износиће 180.000 долара. По стопи од 6%, продавац чини 1% на постојећој хипотеки од 150.000 долара и 6% на салду од 30.000 долара. Купац би платио 6% на 180.000 долара.
Разлика између субјекта и претпоставке кредита
У предмету трансакције, продавац или купац не говори постојећем зајмодавцу да је продавац продао имовину, а купац сада врши плаћања. Купац није добио дозволу банке да преузме кредит. Зајмопримци стављају посебну пажњу у своје хипотеке и поверљиве ствари које дају зајмодавцу право убрзавања зајма у случају отуђења .
Да ли банке обрађују ове кредите и плаћају их приликом преноса? Зависи. У неким ситуацијама, неке банке су једноставно срећне да неко плаћа плату. Али банке имају право због клаузуле о убрзању у хипотеки или повериоцу. Због тога је то ризична ситуација за купца. Уколико купац не може платити кредит по захтеву банке, банка би могла покренути отпис .
Ако купац изврши кредитну претпоставку , купац формално преузима кредит уз дозволу банке. То значи да се име продавца уклања из кредита, а купац се квалификује за кредит, као и сваки други кредит за куповину . Генерално, банке наплаћују купцу претпоставку за обраду претплате кредита, али накнада је много мања од накнада за добијање конвенционалног кредита . ФХА кредити дозвољавају претпоставку за кредит, али већина конвенционалних кредита не.