Неки продавци кратких продаваоница не примају ослобађање од одговорности
Када се зајмодавац сложи да изврши кратку продају, уопштено долази до ове одлуке јер је профитабилније да банка изврши кратку продају него да заустави.
Може или не мора захтевати да продавац има финансијске проблеме, али сигурно је да је кућа под водом .
У краткој продаји, банка се слаже да ослобађа кредит у замену за примања мање од дуга. Али не обавезно ослобађа продавца. Ослобађање кредита од имовине и пуштање продавца су 2 различита ствар. Ако дугујете 200.000 долара, али ваш дом вреди 75.000 долара, банка би могла прихватити 75.000 долара и ослободити кредит. Међутим, без ослобађања одговорности, могли бисте открити неколико година касније да банка долази после вас и затражити од вас да платите разлику од 125.000 долара.
Ослобађање од одговорности и кратко одобрење
Писмо одобрења за кратко продају држи кључ. Ово одобрење пише тачно шта банка очекује. Измедју других разлога, постављају се следећи термини:
- Прихватљива продајна цена
- Максималне дозвољене провизије
- Максимални трошкови затварања
- Минимални нето приходи
- Дан затварања
У сваком кратком писму за одобравање продаје није наведено обавештење. Заправо, нека одобрена писма се уопште не односе на ослобађање одговорности. Адвокати кажу да, уколико се питање не обрати, онда зајмодавац може задржати сва права која су на располагању зајмодавцу по савезном и / или државном закону како би извршиле пресуду о недостатку .
Немојте никад потписати кратко писмо одобрења за писмо без тражења од адвоката да га прочита и да вам пружи правни савјет. Немојте питати свог агента зато што осим ако је ваш агент адвокат, тај агент није лиценциран да вам пружа правни савјет. Против закона је да агент за некретнине изда правни савјет.
Кажем својим клијентима да, ако видим њихову писмо о одобрењу за продају, садржи ослобађање одговорности, не могу их савјетовати. Ја им кажем да позовем адвоката. Ако је писмо нејасно или не изричито говори о томе, ја ћу предложити да продавац ступи у контакт са адвокатом како би покушао да ослободи одговорност. Ни под којим условима не пружам правни савјет.
Нећу запањивати што саслушати продавце који су поднели тужбе против својих агената за некретнине, јер су ти агенти уверавали да зајмодавац неће ићи након пресуде о недостацима. Чак иу Калифорнији, гдје смо срећни што имамо одређене зајмове без регреса, тај неискусан однос обично се примјењује на отуђивања, а не на кратку продају. Другим речима, продавац који је продао кратку продају на кредит за куповину новца не гарантује да ће им се краткорочни зајмоптер ослободити, уколико зајмодавац не изда продавца.
Имамо одељак 580е Калифорније цивилног законика, који је додан 1. јануара 2011. године, али то још није тестирано на суду, а не односи се на секундарно финансирање нити на претходне године.
Врсте Вербиаге у кратким сагласним словима о адресирању отпуштања одговорности
Иако вам не могу дати сваки могући облик ослобађања од одговорности или необјављивања одговорности у писама одобрења за кратку продају, ево неколико примера. Неке од ових изјава ослобађају продавца, неке не нуде никакву ослобађање од одговорности.
- По примању банке од КСКСКСКСКСКС банке, банка ће ослободити заложно право и наплатити преостали дуг као збирни салдо.
- Банка је одобрила дисконтовану исплату. Ништа у овом писму неће се тумачити као штетно, одрицати, измијенити или промијенити било коју од права банке или правних лијекова у закону или у капиталу при прикупљању свих доспјелих доспјелих износа.
- Банка издаје сагласност да прода предметну имовину која ће резултирати кратким исплатом хипотеке. . . и одустати од било каквог права на недостатак, ако је применљиво.
- По пријему ове уплате, ми ћемо пријавити дуг као "платити у потпуности мање од пуног салда" свим кредитним агенцијама.
- Зајмопримац мора потписати приложено признање свим условима наведеним у овом одобрењу и мора потврдити да банка задржава сва права на дефицитарности која су наведена у бележници, уговору о поверењу и / или сигурности и локалним и савезним законима.
- Банка се слаже да прихвати у сертификованим средствима $ КСКСКСКСКСКС као исплату у целини кредита, а додатно ће банка пријавити износ дуга који је опраштен Служби унутрашњих прихода.
- Банка може извести пресуду о недостацима за разлику у примљеној уплати и укупном доспјелом, уколико се законом не забрани другачије или ако се кратка продаја затвори на горе наведеном кредиту.
- По пријему средстава банка ће ослободити заложно право, а недостатак салда биће пријављен као наплаћени збирни салдо.
- По пријему договореног износа, банка ће се одрећи преосталог стања на горе наведеном зајму и ослободити дужника од даље обавезе у њој и одустати од свих права за даљњу пресуду или недостатак.
Уколико вам банка неће пружити ослобађање од одговорности, можда ћете морати понудити допринос продавца да бисте подстакли банку да је обезбеди. Понекад ћете добити преговарача који не разуме банкарску политику. Ако сматрате да банка нема право да изврши пресуду о недостацима и банка одбије да вас ослободи, можда ће вам требати ескалирати датотеку супервизору да бисте ослободили. Али ако све друго не успије, најбоље је да од адвоката затражите ослобађање одговорности за вас или бар да објасните ваша законска права ако се не може добити ослобађање од одговорности.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.