Што је најважније за домаће купце, џумбо кредити омогућавају куповину скупљих кућа.
Можда вам није стало до хипотекарних тржишта, али ако купујете кућу са високим ценама и не плаћате знатно учешће, џумбо кредит може бити ваша најбоља опција. Можда чак и добијете бољу каматну стопу са неусаглашеним зајмом.
Јумбо-велика хипотека
Јумбо кредити добијају своје име из великих расположивих кредита. Уговарање зајмова, који су највећи сегмент кредита у САД-у, су кредити који испуњавају смјернице постављене од стране ГСЕ. Ови кредити за 2017. су ограничени на 424.100 америчких долара у већини делова земље и имају додатна правила о квалификацији дужника. У неким областима са високим трошковима, ограничења за кредит су много већа да би се рачунале на тржишту станова на домаћем тржишту. На пример, у Лос Ангелесу, граница 2017. је 636.150 долара.
Ако желите да позајмите више од границе кредита у вашем подручју, морате да користите јумбо кредит или неки други начин креирања како бисте осигурали финансирање.
Јумбо Лендерс
Банке и други приватни инвеститори издају џумбо кредите.
Они зајмодавци немају намеру да продају зајмове ГСЕ, тако да зајмодавци могу да креирају своје критеријуме за одобравање. Сваки кредитатор има јединствене циљеве и бриге, па је сваки програм јумбо кредита различит. То значи да је од суштинског значаја куповати међу различитим зајмодавцима, пошто се критеријуми за одређивање цијена и одобрења могу много разликовати.
Пронађите зајмодавца који одговара вашој финансијској ситуацији и имовини коју купујете. На пример, неки зајмодавци олакшавају или теже добијају кредите за друге куће, а различити кредитори имају различите захтеве за плаћањем.
Квалификовање за Јумбо хипотеке
Као и код сваког кредита, мораћете да испуните критеријуме за одобравање, а јумбо кредити су тежи од конвенционалних кредита за које се може квалификовати. Износи кредита су већи, тако да су зајмодавци селективнији због повећаног ризика издавања јумбоса.
Историја кредита: Потребан вам је добар кредит да бисте добили одобрење за џумбо кредит. ФИЦО резултат изнад 700 је минимум за већину купаца, али други фактори могу гарантирати нешто нижи резултат.
Уплата: Јумбо хипотеке обично захтевају плаћање од 20% или више. Међутим, неки главни џумбо кредити ће радити са исплатама од око 10%, а други оглашавају програме с још нижим захтјевима. Да бисте се квалификовали за јумбо кредит са малим учешћем, биће вам потребан добар кредит, јак приход или значајна резервна имовина. Код већине зајмодаваца, захтеви за учешће повећавају се као повећање кредита.
Приходи и имовина: За ове велике кредите, зајмодавци захтевају документацију која доказује да имате довољно прихода и средстава да бисте приуштили имовину коју купујете.
Константан приход је најбољи. Самозапосленим лицима је потребна пореска документа и додатне информације о њиховом пословању, а за зараде су потребни В2 обрасци. Зајмопримци такође желе да виде резервна средства која могу да покрију плаћања од шест до дванаест месеци.
Дуг према приходима: Ниво дуга према приходима је увек од помоћи када се пријављујете за кредите. Зајмопримци обично користе 43 процента као мета, али тај број није постављен у камен. Нарочито ако имате значајна средства на располагању, зајмодавци могу узети у обзир ту имовину (или зараде од те имовине) као дио обрачуна прихода.
Јумбо кредити нису осмишљени да помогну зајмопримцима да "расту" и купе више кућа него што могу приуштити. Умјесто тога, они су за финансијски осигурање зајмопримаца купују куће које су скупље од просјека.
Шта плаћате
Трошкови камате: Историјски гледано, џумбо кредити су имали веће каматне стопе од усклађених кредита.
Ризик је већи како се повећавају кредити. Поред тога, одобравање једнократних зајмопримаца који се не уклапају у уредне категорије је радно интензиван. Међутим, од кризе хипотеке , приватни зајмодавци су открили да џумбо зајмопримци могу заправо бити позајмљивачи са нижим ризиком и могу бити профитабилни корисници на различите начине. Као резултат, стопе на хипотеку могу бити ниже од стопе на усклађеним кредитима. Ипак, са јумбо величинама кредита, лако можете платити више у каматним трошковима него неко са мањим кредитом по већој стопи.
Јумбо кредити су доступни са фиксним или променљивим стопама .
Трошкови затварања: Јумбо кредити имају завршне трошкове , као и сваки други кредит за стан. Посебно могу бити накнаде за процену због специјализованих некретнина или куповине великих долара. У неким случајевима, требају вам две оцене за одобрење за џамбо кредит.
Осигурање хипотеке: Осигурање хипотеке штити зајмодавце када зајмопримци не задужују зајам. Усаглашавање кредита и владиних програма обично захтијева од зајмопримаца да купе ово осигурање приликом доношења малих уплата јер је могућност повраћаја средстава у отуђивању питања упитна. Али џумбо кредити су различити. Без обзира да ли ћете требати или не требати плаћати приватно осигурање од хипотеке (ПМИ) на неусаглашеном зајму, то зависи од зајмодавца - неки дозвољавају мање од 20 посто без ПМИ-а.
Алтернативе Јумбо кредита
Јумбо кредити нису једини начин куповине луксузних кућа или некретнина на врућим тржиштима некретнина. Ако нисте жељни толико да позајмите, или ако имате проблема да добијете одобрење за џумбо кредит, другачији приступ може бити бољи.
Пеггибацк кредити: Умјесто једног великог кредита, можете користити комбинацију мањих кредита. Ове стратегије су се вратиле од хипотекарне кризе. Али за разлику од кредита пре 2008, сада ћете морати доказати да имате могућност да вратите сваки кредит.
- 80/20 кредит: Са зајмом од 80/20, добићете "прву" хипотеку за 80 посто куповне цене имовине. Пошто имате однос од 80 одсто кредита за вредност (ЛТВ) , избегавате плаћање ПМИ-а. Друга хипотека покрива преосталих 20 одсто куповне цене.
- 80/10/10: Са 80/10/10 приступом, добићете и први зајам од 80% ЛТВ. Међутим, такође ћете уплатити 10 одсто учешћа, остављајући само 10 одсто да се задужите за другу хипотеку.
Пеггибацк кредити решавају проблем плаћања ПМИ, али и даље задужујете велике суме новца. Да бисте добили одобрење, требају вам високе бонитете - али можете се квалификовати са ФИЦО резултатима у високим 600-им. Каматне стопе на друге хипотеке имају тенденцију да буду веће од стопе на првим хипотекама, тако да ваши трошкови позајмљивања могу бити већи са овом стратегијом. Упоредите те трошкове са другим опцијама помоћу калкулатора кредита или табеле амортизације .
Имајте на уму да неки аранжмани пиггибацк-а користе балоне кредите . На пример, можда ћете морати платити један или оба кредита или рефинансирати у року од 15 година.
Провјерите границе: Прије него што поднесете оставку на кориштење јумбо хипотеке, потврдите да ће вам заиста требати. Јумбо кредити нису нужно лоше - опет, можда ћете добити и бољу каматну стопу. Међутим, одговарајући кредити или владини програми могу бити бољи за вас. Ако сте у зони високих трошкова, можете често позајмити много више од "стандардне" границе. Неки људи користе појам "јумбо" да би се односили на кредите који су у складу са овим трошковним областима, тако да тражите разјашњење приликом расправе о вашим опцијама.
Веће паре: Једноставан начин да избегнете коришћење хипотеке јумбо је да увећате учешће. Само треба да дођеш довољно да смањиш износ кредита испод вашег локално усклађеног лимита кредита. Тиме ћете имати више опција и плаћате мање камате са мањим кредитним салдом. Остваривање знатног износа готовог новца је лакше рећи него учинити, поготово пошто раст долара расте. Али ако имате средства на располагању, то може бити атрактивна опција.