Водич за купце и продавце
Ова страница се бави изнајмљивањем сопствених трансакција које укључују дом, али ту постоје и друге врсте програма.
Шта је изнајмити за поседовање?
Изнајмљивање за сопствени је начин да купите или продате нешто с временом, дајући купцу "могућност" куповине у неком тренутку у будућности.
Са традиционалном куповином и продајом, купац и продавац завршавају куповину мање или више одмах након усаглашавања са условима (на затварању), али изнајмљивање за сопствене је другачије.
Под закупом за сопствени споразум, купац и продавац слажу се могућност продаје у неком тренутку у будућности. На крају, закупац / купац одлучује да ли ће се трансакција заиста догодити. У међувремену, купац врши плаћања продавцу, а део тих исплата (обично) смањује новац који је потребан за куповину куће касније.
Зашто купити изнајмљивање за посједовање?
Изнајмљивање сопствених програма може бити атрактивно за купце, посебно оне који очекују да буду у јачој финансијској позицији у року од неколико година.
Купујте са лошим кредитом: Купци који се не могу квалификовати за стамбени кредит могу почети да купују кућу са закупом за сопствени уговор. Временом, они могу радити на реконструкцији својих кредитних резултата , а можда ће моћи добити зајам када буде коначно вријеме за куповину куће.
Закључавање куповне цене: На тржиштима са растућим ценама купаца, купци могу добити уговор за куповину по данашњој цијени (али куповина ће се одвијати неколико година у будућности). Купци имају могућност да се изјасне уколико цијене кућа падну, иако је то финансијски смисао или не, зависиће од тога колико су платили по уговору.
Тест дриве: Купци могу да живе у кући пре него што почине да купе имовину. Као резултат, они могу да сазнају о проблемима са куцом, комшијама кошмара и другим проблемима пре него што буде прекасно.
Помери мање: Купци који су посвећени дому и комшилуку (али не могу да купе) могу да уђу у кућу коју ће на крају купити. Ово смањује трошкове и непријатности кретања након неколико година.
Изградња капитала: Технички, изнајмљивачи не граде капитал на исти начин како власници кућа раде. Међутим, плаћања се могу акумулирати и обезбедити знатну сума за куповину куће. Купци такође могу уштедјети новац на штедном рачуну и умјесто тога користити те фондове (избјегавајући замке за издавање станарине и обезбјеђивање могућности куповине било које куће).
Зашто продати изнајмљивање за посједовање?
Продавци могу такође имати користи од изнајмљивања за властите аранжмане.
Више купаца: Ако имате проблема са привлачењем купаца, можете и на тржишту изнајмљивачима који се надају куповини у будућности. Не сви имају добар кредит и могу се квалифицирати за кредит, али свима треба мјесто за живот.
Зарадите доходак: Ако вам не треба одмах да продате и користите новац за још једно учешће , можете зарадити приход од изнајмљивања док се крећете ка продаји некретнина.
Већа цена: Можете тражити вишу продајну цену када нудите изнајмљујућу собу. Ви пружате прилику за коју људи могу бити вољни да плате. Рентери такође имају "опцију" да купе кућу - коју никад не би могли користити - а флексибилност увек кошта додатно.
Инвестиран закупац: потенцијални купац је вероватније да се брине о некретнини (и да се слаже са суседима) од изнајмљивача без коже у игри. Купац је већ уложен у имовину и има интерес да га одржи.
Како то ради
Све се може преговарати: закуп за сопствену трансакцију, такође познат као опција закупа, почиње уговором. И купац и продавац се слажу са одређеним условима, а сви услови могу бити промењени тако да одговарају потребама свима. У зависности од тога шта вам је важно (без обзира да ли сте купац или продавац), можете потражити одређене функције пре потписивања уговора.
На пример, можда бисте тражили већу или мању уплату унапред, ако вам то може помоћи.
Савет је од суштинског значаја: обавезно прегледајте било који уговор са адвокатом за некретнине, јер ове трансакције могу бити компликоване и има пуно новца. Изнајмљивање сопствених понуда нарочито је ризично за купце. Неколико превара искористило је људе са лошим кредитима и великим надама да купе кућу. Чак и са поштеним продавачем, могуће је одузети пуно новца ако ствари не иду како је планирано.
Могућност куповине: На почетку било које закупнине за сопствену трансакцију, купац плаћа продавцу могућност премије , која је често око пет посто крајње куповне цене (иако је сигурно већа или нижа). Ова исплата даје купцу право или "опцију" - али не и обавезу - купити кућу у неком тренутку у будућности.
Нема поврата: Почетно плаћање премије се не враћа, али се може примијенити на куповну цијену (уколико купац икада купи кућу, она неће морати донијети толико новца). Веће опције плаћања су ризичне за купце: ако уговор не прође из било ког разлога, нема начина да се тај новац врати назад. Продавац обично добија да задржи сваку премију након завршетка закупнине за сопствену трансакцију.
Куповна цена: Купац и продавац поставили су куповну цену за кућу у свом уговору. У неком тренутку у будућности (обично између једне и пет година, у зависности од преговора), купац може купити кућу за ту цену - без обзира на то што је кућа стварно вредна. При постављању цене цена, ки је вишја од тренутне цене, ни редка (в наспротнем примеру продајалцу је боље продајати данес). Ако се кућа повећала у вредности брже од очекиваног, ствари се развијају у корист купца. Ако кућа изгуби вредност, изнајмљивач вероватно неће купити кућу (делом зато што то можда нема смисла, а делом зато што изнајмљивач можда неће моћи да се квалификује за велики кредит са високим односом кредита и вредности ). Купци се обично примјењују на хипотеку када дође вријеме за куповину куће.
Месечна плаћања: Купац / закупац такође месечно плаћа продавцу. Ове исплате служе као исплате плаћања (пошто продавац и даље посједује имовину), али изнајмљивач обично плаћа мало више сваког мјесеца. Додатни износ се обично приписује коначној куповној цени, тако да смањује количину новца коју купац мора да искористи приликом куповине куће. Опет, додатна премија "премија" је неповратна - надокнађује продавца да чека около да види шта ће купац учинити (продавац не може продати имовину било коме другом док се не заврши уговор са изнајмљивачем).
Одржавање: Сви су укључили користи од добро одржаване куће, али ко би требао платити? У вашем уговору треба навести ко је одговоран за рутинско одржавање и обимне поправке. Неки споразуми кажу да је све што је мање од 500 долара одговорност купца, али локални закони могу компликовати ствари (од власника може бити потребно да обезбеде одређене погодности, чак и ако ваш споразум говори другачије).
Изнајмити сопствене штапове
Ништа није савршено, а то укључује најам сопствених програма. Ове трансакције су компликоване, и купци и продавци могу добити нека изненађења. Неколико примера је наведених у наставку, али листа ствари која потенцијално може ићи наопако је много дуже. Само локални адвокат за некретнине може вам дати добру представу о томе шта је у питању у вашој ситуацији, па обавезно посјетите са једним прије него што потпишете било шта.
Ризици за купце
Форфеитинг монеи: Ако не купујете кућу - из било ког разлога - губите сав додатни новац који сте платили. Продавци који се лако искушавају могу вам отежати или неатрактивно купити.
Успорени напредак: Можда планирате да побољшате кредит или повећате свој приход тако да се квалификујете за кредит када се опција заврши, али ствари можда неће успети како је планирано.
Мање контроле: још не поседујете својство, тако да немате потпуну контролу над њим. Ваш станодавац би могао престати да плаћа хипотеку и губи имовину путем отуђења , или можда нећете бити одговорни за одлуке о главним предметима одржавања. Исто тако, ваш станодавац би могао изгубити пресуду или престати плаћати порез на имовину и завршити са закашњењем на имовини . Споразум треба да се односи на све ове сценарије (и станарима није дозвољено продати док имате опцију на имовини), али правна битка увек представља велики бол.
Пад цене: цијене кућа могу пасти , а можда нећете моћи поново да преговарате о нижим откупним ценама. Онда вам је остављено са опцијом да напустите сву вашу опцију или купите кућу. Ако ваш зајмодавац не одобри велики зајам, морате да донесете додатни новац за затварање за учешће.
Касна плаћања штете: У зависности од вашег договора, ако не плаћате станарину на време, можете изгубити право на куповину (заједно са свим вашим додатним плаћањима). У неким случајевима задржавате своју опцију, али ваша додатна уплата за месец се не "преброја", нити ће додати износ који сте накупљали за евентуалну куповину.
Кућна питања: Можда постоје проблеми са имовином за коју не знате док га не покушате да га купите (као што су проблеми са насловима). Третирајте станарину за властиту куповину као "стварну" куповину - добијете проверу и титулу пре роњења.
Преваре: Изнајмљивање сопствених превара је привлачан начин за узимање великих сума новца од људи који нису у финансијски сигурној позицији.
Ризици за продавце
Без сигурности: Ваш изнајмљивач можда неће купити, тако да морате поново почети и пронаћи другог купца или закупа (али бар сте добили додатни новац).
Споро новац: Не добијате велики паушални износ, који би можда требао да купите следећу кућу.
Недостајућа апресијација: Обично се закључујете продајном ценом када потпишете станарину за сопствени споразум, али цијене кућа могу порасти брже него што сте очекивали. Можда бисте боље радили на изнајмљивању и куповини уговора о продаји у будућности (или можда не).
Пада цена куће: цијене кућа могу пасти, а ако ваш закупац не купи, било би вам боље продати имовину.
Откривање недостатака: Купци могу открити грешке које никада нисте знали о другачијем коришћењу куће, а они могу одлучити да не купују. Можда водоинсталатери могу да се баве паром, али не и петом породицом, и нико није могао да зна о том проблему. Не покушавате никога преварити - то је неисправност која се никад није појавила под претходним животним аранжманом - али сада је то питање и морате га открити будућим купцима (или поправити).