Плаћање хипотекарних камата може смањити Ваш опорезиви приход
Ова правила за потраживање одбитка важе до 2017.
Тврдње о хипотекарној камати
Морате навести своје одбитке на образац 1040, Прилог А за потраживање хипотеке. Ово подразумева претходни стандардни одбитак за ваш статус пријаве - то је или ситуација. Можете поставити или можете или можете затражити стандардну одбитку, али не можете учинити обоје.
План А покрива и многе друге одбитне трошкове, међутим, укључујући порезе на непокретну имовину , медицинске трошкове и добровољни допринос. Понекад се све ово повећава на више од стандардног одбитка за ваш статус пријаве, чинећи се вредношћу времена и напора да се одреде ваше одбитке. У супротном, уштедућеш више пореских долара прескочивши одбитак камате на кућном хипотеку и затражити стандардну одбитку умјесто тога.
Обично је препоручљиво да попуните распоред А и упоредите укупне одбитне ставке са вашим стандардним одбитком како бисте сазнали који је метод најповољнији за вас.
Од 2017. године, стандардни одбитак износи 6,350 долара за појединачне пореске обвезнике и венчане порезне обвезнике који подносе посебан повратак. То је 12.700 долара за венчане порезне обвезнике који заједнички подносе и 9.350 долара за оне који се квалификују за шефа домаћинства.
Али будите свјесни - Закон о пореским законима и послови уведуће промјене стандардног одбитка, повећавајући ове бројке прилично драматично.
Можда ће бити мало вероватније да ћете имати довољно обрачунатих одбитака како бисте превазишли стандардни одбитак на који имате право, ако нови порески рачун ступи на снагу 2018. године.
Квалификовање за одузимање хипотекарних камата
Каматна хипотека тренутно укључује оно што плаћате за зајмове за куповину куће, кредитне линије власничког дома и за грађевинске кредите. Међутим, сенатска верзија Закона о пореским законима и запошљавању би ограничила одбитак само на аквизициони дуг, али би елиминисао кредитне линије власничких кредита из квалификација за овај одбитак.
Одбитак је такође ограничен на камате које сте платили у главном дому и / или другом дому. Камата која се плаћа на трећи или четврти дом није одбијена.
Морате такође бити легално на куку за кредит - дуг не може бити у нечијем имену, осим ако је ваш супружник и подносите заједнички повратак. Мора да је бона фиде кредит у томе што имате уговорну обавезу да је вратите назад. Коначно, ваш дом мора деловати као сигурност за кредит, а ваши хипотекарни документи морају то јасно навести.
Ваш дом може бити једнокреветни стан, стан, мобилни дом, кооператив или чак и чамац - скоро свака имовина која има "спавање, кување и тоалет", према Служби унутрашњих прихода.
Утврђивање колико сте камате плаћали
Требало би да примите образац 1098, хипотетичку изјаву о камати од хипотекарног зајмодавца на почетку нове пореске године. Образац приказује укупне камате које сте платили током претходне године. Не морате приложити образац вашем пореском пријављивању, јер финансијска институција мора такође послати копију образца 1098 директно у ИРС.
Уверите се да одбитак каматних стопа који захтевате у Прилогу А одговара износу пријављеном на Образцу 1098. Износ који можете одбити може бити мањи од укупног износа који се појављује на образцу на основу одређених ограничења. Држите образац 1098 са копијом поднесене пореске пријаве најмање четири године.
Ограничења долара на дугу куповину дома
Кредити који се користе за куповину или изградњу становања се зову "дуг домацег стицања". Израз се односи на сваки кредит који сте преузели ради стицања, изградње или значајног побољшања квалификованог дома.
Не можете одбити камату на више од 1 милион долара купљеног дуга за вашу главну кућу и / или вашу секундарну резиденцију од 2017. Хоусеова верзија закона о порезима и послу би то смањила на 500.000 долара у 2018. години ако прође. Ограничење је такође тренутно смањено на 500.000 долара ако сте венчани и снимите одвојено .
Ипак, граница остаје на милион долара за 2017. годину, па ћемо користити тај број за илустративне сврхе. Рецимо да сте позајмили $ 800,000 у односу на ваш основни боравак и $ 400,000 у односу на ваш секундарни боравак. Оба кредита су коришћена искључиво за стицање имовине. Заједно, кредити повећавају до 1,2 милиона долара, што премашује садашњи лимит од 1 милион долара за куповину дуга.
Рецимо да оба кредита имају фиксну каматну стопу од 5%. Укупна камата коју сте платили за годину била је 60.000 долара. Ви бисте могли само затражити одбитак од камате за 50.000 долара од тога, камату на првом милион долара купљеног дуга. Преосталих $ 10,000 је резултат вредности кредита која прелази границу од 1 милион УСД, тако да не можете да га потражите.
Ограничења на дугу домаћи капитал
Дуг домовинског власништва је кредит који сте узимали из разлога, осим што сте стекли, изградили или знатно побољшали квалификовану кућу. То може бити и кредит који сте предузели да бисте побољшали квалификовано становање, али то превазилази лимит доласка на кућну куповину.
Не можете одбити камату на више од 100.000 долара дуга за главну кућу и / или вашег секундарног боравка. Ово ограничење је смањено на 50.000 долара ако сте венчани, али се пријављујете одвојено. Ваш одбитак за каматну стопу на домаћем тржишту може се смањити и испод границе од 100.000 долара ако ваша задуженост премашује фер тржишну вредност вашег дома.
За овај пример, рецимо, сте позајмили 300.000 долара у кредитној линији за домаћи капитал. Износ који сте позајмили није премашио фер тржишну вриједност вашег дома, тако да сте у реду тамо. Користили сте 150.000 долара новца да бисте додали нову породичну собу вашој резиденцији, а ви сте потрошили преосталих 150.000 долара на школарину вашег сина.
Половина кредита се третира као дуг домацег стицава, јер се користило да се знатно поправи дом. Овај део би био предмет ограничења дуга за стицање куће. Друга половина се третира као дуг домацег капитала, јер се није користила за побољшање свог дома. Ви бисте могли да одбијете камату само на лимит од 100.000 долара за овај део. Дакле, под претпоставком да сте платили укупно 21.000 долара у камати, то би се сломило овако:
- $ 10,500: Потпуно одбитак дуга за куповину куће у првој половини кредита
- 7.000 долара: Одбитни дуг капитала на динарима на две трећине дионице главног капитала кредита или 100.000 долара од тог дела од 150.000 долара
- 3,500 долара: Неповратни дуг капитала на дионици који представљају камату која се плаћа на део дуга који је премашио 100.000 долара
Морали бисте такође пријавити 7.000 долара у ИРС као прилагођавање АМТ-а на Обрасцу 6251. И запамтите, сенатска верзија текућег рачуна за порез може уклонити одбитак за капитални дуг који почиње 2018. године.
Заједничке хипотеке
Ако заједнички држите хипотеку са неком другом која није ваш супружник, имате право да одбијете само камату коју сте лично платили, без обзира на то ко сте добили од Образца 1098 од зајмодавца. Али ту је и празнина. Ко-зајмодавци који врше исплате конкретно како би спречили изузеће, могу одбити исплату камате чак и ако би камату требало да плати неко други. Уредници ЈК Лассера "Ваш порез на доходак" пролазе кроз овај савет:
"Порески суд је дозволио заједничком обвезнику да одбије његову исплату другог удела дужника од хипотекарних камата ако се изврши уплата да би се избегао губитак имовине, а исплата се врши са његовим или њеним посебним средствима". (Страна 328)
Кућни кредити за изградњу
Можете одбити камату на хипотеку која се користи за плаћање трошкова изградње. Приходи се морају користити за куповину земљишта и за изградњу куће. Трошкови настали у року од 24 месеца пре завршетка изградње су урачунати у висину од 1 милион долара за дуг домацег стицања.
Али постоји улов. Ако одбијете камату на грађевинском кредиту две године и онда одлучите да продате имовину уместо да се преселите и користите као свој стан, можда ћете морати да вратите своје повраћај током година које сте одузели камату да бисте је означили као инвестициону камату уместо тога. То може ограничити одбитак. Другим ријечима, ИРС можда жели вратити новац.
Бодови плаћени
Тачке плаћене на аквизиционом дугу за основне и секундарне домове у потпуности се одбијају у години када су плаћене, али бодови плаћени за рефинансирање морају бити амортизовани током трајања кредита. Тачке се не пријављују увек на Обрасцу 1098, али можете их наћи у завршној ријечи ХУД-1.
Када тражити помоћ пореског професионалца
Одређивање одбитка камате на кућном хипотеку је једноставно за многе пореске обвезнике. Додајте обрачунате камате на своје обрасце 1098 и унесите укупни износ у Прилог А. Можете користити радни лист у публикацији 936 да бисте израчунали дозвољену одбитку, а можете одредити и прилагођавање АМТ-а за дуговање власништва над станицама користећи радни лист за прилагођавање интересовања за домаћу хипотеку у Упутству за образац 6251 .
Међутим, можда бисте желели да проверите код пореског професионалца, ако сте купили или продали имовину током пореске године. У ствари, било би смисла тражити савет пореског прорачуна чак и пре него што купите или продате некретнину, само да бисте се ослонили на пореске последице ваше одлуке.
И, наравно, желећете да пратите вести о ажурирањима на рачуну пореза, без обзира да ли је то завршило, а ако јесте, и његове коначне одредбе.