Читалац пита: Купили смо наш дом пре неколико година, а да не сазнамо много о комшилуку, који се испоставило да је мање суседа и више капуљака, тако да га сада не можемо продати. Моја супруга каже да јој је фризер рекла о плану где можемо купити нови дом, претварати се да изнајмљујемо наш постојећи дом и, након што се нови зајам затвори, престати да плаћамо у нашој старијој кући. Назвала ју је "купи и кауцију". Ово звучи превише добро да би било истинито. Да ли је нешто лоше у куповини и кауцији?
Одговор: Куповина и кауција је резултат куповине новог дома са намером да се стари на старо. Сматра се хипотекарна превара . Чак и олакшавајуће околности не дају власнику куће право на извршење хипотекарне преваре.
Које су олакшавајуће околности за куповину и кауцију?
Понекад се власници куће осећају оправданим јер верују да су били уплашени када су купили свој постојећи дом. Неколико разлога за куповину и кауцију зајмопримаца сматрају да су заведени следећи:
- Заступник хипотеке није детаљно објаснио како ће се последице финансирања, као што су прилагодљиви кредити , прилагодити или опције плаћања само за камате не исплате главнице.
- Агент за некретнине је поверио купца да верује да домаће вредности никад не могу пасти. На тржиштима где вриједности падају и купац је уложио мало или ништа у правичност , кућа може вриједити мање од износа који се дугује банци.
- Банка је могла обећати купцу да рефинансирање увек буде опција, а затим измијењене смјернице за кредитирање, чиме је немогуће добити нови кредит.
Под било којим од горенаведених сценарија, власник куће може се осећати угао и притиском да дозволи дому да оде у затвор, али не жели да се одрекне права власништва над кућом. У мислима ових домаћих власника, они осећају да околности гарантују превару, јер су их преварили.
Међутим, то не мења чињеницу да куповина и кауција представљају хипотекарну превару и противава се закону.
Како купује и капља?
Куповина и кауција укључују лагање. То обично подразумева израду лажног уговора о изнајмљивању и представљање ове лажне документације зајмодавцу. Пратимо кораке које би митски власник куће - назваћемо га Клодом - следи:
- Прво, Клод одлучује да - из било ког разлога - његов дом више не одговара његовим намјерама.
- Пошто Клод не може добити нови хипотекарни зајам након кратке продаје или отуђења, он се одлучује да нађе кућу за куповину пре него што пређе на неизвршење постојеће хипотеке.
- Клод пише понуду за куповину новог дома и подноси захтев за кредит.
- Зајмодавац тражи од Клода да се договори о изнајмљивању да покаже да ће се закупац преселити у клодову стару кућу и извршити исплату наплата Клоду.
- Клод тражи од свог другог Клајда да потпише уговор о изнајмљивању, иако Цлиде нема намеру да се пресели или изнајмљује стару кућу Клодове куће. Он подноси овај лажни уговор о изнајмљивању зајмодавцу.
- Кредитац одобрава Цлаудеову нову хипотеку и финансира зајам .
- Клод никада не плаћа нову у свом старом дому. Обавјештење о неисправности је поднето и кућа иде у затворску казну, а потом се враћа у банку.
- Клодов кредит је уништен, али му није брига јер је већ купио нови дом и нема намеру да се креће дуго.
Зашто је купити и платити против закона?
У случају Цлауда, он је фалсификовао документе о кредитирању и намерно лагао на захтев за кредит. То је превара хипотеке. Хипотекарна превара се дешава када зајмопримац задржи информације - као што је намерна намјера да престане са плаћањем другом повериоцу - или фалсификује информације - било који од тога би могао довести новог зајмодавца да одбије кредит ако је зајамчник знао за то.
Такође се сматра да превара лежи на захтеву за кредит и да подноси лажне документе зајмодавцу. ФБИ дефинира хипотекарну превару као "свако материјално погрешно приказивање, погрешно представљање или пропуст на који се ослања пионир или зајмодавац да финансира, купује или осигура кредит".
Као резултат праксе куповине и кауције, Фанние Мае смернице сада захтевају купце да се квалификују за хипотеке у оба дома на почетку зајма, осим ако постојећи дом има довољно капитала.
То је зато што би власник куће са доста капитала био луд за одлазак од тога.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.