Читалац пита: "Да ли можемо и даље добити зајам за куповину куће након што смо банку дали залог на лицу места за затворску казну? Збуњен сам у време чекања. Желио бих да искористим данашње тржиште, али моја банка рекла је да морам да сачекам 3 године и разговарао сам са различитим хипотекарним брокерсима, а један каже ово и један то каже. Можете ли нам помоћи? Колико брзо можемо поново купити кућу након затварања? "
Одговор: Одлично време на том питању у вези са временом чекања за куповину куће након што изгубите постојећи дом. Ваш временски период је добар јер су периоди чекања за конвенционалне зајмове - зачина између времена када је извршено затварање и када купац купи други дом - променио. За то гледамо на Фанние Мае.
Шта је Фанние Мае?
Субјекат који има велику моћ на конвенционалном тржишту хипотека је Фанние Мае. Фанние Мае је највећи амерички купац хипотеке, квази-владин ентитет, који купује хипотекарне кредите на тржишту секундарних хипотека . Будући да ће Фанние Мае завршити са имањима назад ако задужења задужују, Фанние Мае има велико интересовање за постављање строгих смјерница како би се смањила могућност да зајмоптер оде у затвор.
Фанние Мае је ревидирала своје смернице и сада се бави одвојеним периодима чекања у зависности од врсте прекорачења .
Штавише, ако имате документоване олакшавајуће околности, ово ће имати директан утјецај на број година које ћете морати чекати да бисте добили конвенционални зајам.
Шта је документовано олакшавајуће околности?
Фанние Мае омогућава олакшавајуће околности као што су:
- Смрт (не твоје, наравно)
- Болест
- Трансфер посла
- Случајеви несреће у тешкој повреди
Генерално, олакшавајуће околности су ствари које се дешавају ван ваше контроле, што драматично утиче на вашу способност да наставите са плаћањем на хипотеку.
Са документованим олакшавајућим околностима, период чекања је мањи него без. Извињавам се што кажем да не можете себи приуштити повећање уплате због повећања каматне стопе на хипотеку са подесивим стопама не сматра се околностима ван ваше контроле.
Чекање на куповину након продаје
- Куповина након затвореног промета
Период чекања је 5 година до 7 година.
- Куповина након избјегавања са изузетним околностима
Период чекања је 3 године до 7 година.
- Куповину након после дежурног лишавања имовине
Период чекања је 4 године до 7 година.
- Куповина након Деед-ин-Лиеу Форецлосуре са изузетним околностима
Период чекања је 2 године до 7 година.
- Куповина после кратке продаје
Период чекања у основи је 2 до 5 година. Неколико портфељских зајмодаваца су позајмљивали са 20% мање и без периода чекања. Осим тога, ако продавац нема кашњење од 60 дана, Фанние Мае каже да продавац може одмах купити још једну кућу, али ниједан од главних зајмодаваца неће финансирати такав кредит, па је то нека врста грешке. ФХА каже 3 године, али купци морају прескочити много обручја. Чуо сам за изоловане случајеве пре много година пре него што се правила поново мијењају у којој се продавач преселио за посао и преселио више од одређене удаљености да би се квалификовао да одмах купи кућу након кратке продаје . ФХА такодје има политику да ако је зајмопримац актуелан, а не деликвентан, омогуцице кредит одмах.
Међутим, да бисте одговорили на ваше конкретно питање, ако немате олакшавајуће околности, мораћете да сачекате четири године од датума завршетка, што значи датум када сте забележили своје дело у вези с имовином стечаја.
Поред периода чекања, неки кредити захтевају 10% и минимум ФИЦО . Дом који купујете мора бити ваше главно место боравка, а не изнајмљивање или кућа за одмор.
Фанние Мае стално издаје нове смернице. Наведене политике су на снази за апликације за кредит поднесене након 1. августа 2008. године, ревидиране 2017.
Неколико кредита завршених кроз програм ХАФА у којем није поднето неизмирење могло би омогућити да се кратка продаја пријављује као једноставно плаћена у цијелости, што ће учинити релативно лако квалификацијом за други дом након кратке продаје. Осим тога, неке приватне банке ће извршити кредитирање портфеља дан након завршетка кратке продаје, под условом да се зајмопримци квалификују.
Питајте свог кратког агента за продају за више информација. Обавезно се претквалификовати преко угледног локалног зајмодавца.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.