Питање: Ко је продавац у краткој продаји?
Читач пише: "Потписао сам пуно папирологија када сам ставио своју кућу на тржиште као кратку продају за коју не могу да се сетим шта сам обећао да урадим или шта значи било који од папира. Мој агент каже да банка плаћа све трошкови продаје, али то ми се не чини тако, послао ми је понуду за потписивање. У понуди се каже: "Продавач да плати власништво и депонију." Да ли сам то или ја или банка? Ко плаћа порез на имовину? Ко је продавац у краткој продаји? "
Одговор: Прво, дозволите ми да кажем да ако се питате ко је продавац у краткој продаји , нисте сами. Чак и продавци који требају знати одговор на то питање не. Чак и агенти који требају знати одговор на то питање не. То је део разлога зашто ваш агент каже да банка плаћа све трошкове у краткој продаји. Али ваш агент није баш тачан и може лако да изађе.
Такође ми звучи као да имате проблем са поверењем који се дешава са својим агентом. Када агент сноси уговор о листингу , тај агент ствара фидуцијарни однос са вама. То значи да агент мора радити у најбољем интересу. Тешко је за агента да то уради за вас ако фидуцијар не постоји. Морате веровати свом агенту да има фидуцијара са тим агентом. Без поверења, можда сте прекинули фидуцијарни однос.
Мој предлог је да тражите од свог агента да вам објасни фидуцијеру и да вам објасни ко је продавац у краткој продаји.
Ово не би требало да буде тежак задатак за вашег агента и, у ствари, највероватније ће вас дочекати ваш агент.
Ко плаћа трошкове у краткој продаји
Кратка продаја се заиста не разликује од било које друге врсте трансакција у односу на трошкове. Ваша завршна изјава и накнаде које се наплаћују веома су сличне било којој другој трансакцији са некретнинама.
Ради овако:
- Реците да продајете свој дом за 100.000 долара. Ви сте продавац.
- Купац вам даје 100.000 долара, било путем комбинације учешћа и кредита, или можда само сав новац. Није битно. На крају, добијате 100.000 долара.
- Прво, плаћате провизију . Ако је 7%, платићеш 7,000 $ брокеру за листинг. Брокер листинга потом плаћа агент за листинг, брокер купца, а брокер купца плаћа агенту купца. Чак и могу бити под-агенти агената који плаћају са 7.000 долара, али чињеница је да сада имате 93.000 долара.
- Од 93.000 долара вероватно ћете имати додатних 3.000 долара у трошковима. Ове накнаде могу покривати накнаде за тарифе, накнаде за депоновање, накнаде за снимања, порез на имовинску имовину, пореске програме, накнаде за трансфер, између осталих трошкова. Ако све те таксе наплаћују 3.000 долара, на пример, сада ћете имати 90.000 долара.
- 90.000 долара је ваш нето приход . Не можете задржати тај новац јер дугујете банци. Вероватно дугујете банку много више од 90.000 долара, али ако би банка продала вашу кућу као стан у власништву банке , максимална вероватноћа која би банка могла добити би била 100.000 долара коју су вам само понуђени за кратку продају.
Дакле, пошто банка не може добити више од тога, јер је 100.000 долара тржишна вредност, банка ће прихватити ваше 90.000 долара. Једина разлика између кратке продаје и редовне трансакције, као што видите, је чињеница да не стављате новац у џеп. У редовној трансакцији, уплатили бисте нето приход након отплате банке, јер бисте имали оно што се назива капитал. У краткој продаји, немате капитал, јер сте изгубили свој капитал .
То значи да сте продавац. Банка није продавац. Власник је продавац, а власник плаћа трошкове продаје из прихода од продаје.
Да ли је банка стварно продавац кратке продаје?
Неки људи тврде да је банка стварно продавац кратке продаје, јер је банка дугују далеко више новца него што се кућа продаје, али то није тачно. То је зато што наслов остаје код продавца све док продавац не изведе куповину куће. Продавац је власник.
Ипак, он функционише овако у стварности. Рецимо, дугујеш 200.000 долара банку, али твој дом вриједи само 100.000 долара. Ако банка изгуби 10.000 долара од прихода, пошто нето приход од продаје износи само 90.000 долара, што чини велику заинтересованост банке за трошкове продаје.
Иако банка заиста не плаћа трошкове продаје, свака дина коју банка може зауставити продавца од плаћања иде у џепу банке. Зато што банка добија новац који је остао. Због тога је банка брига колико продавац плаћа трошкове затварања .
Али продавац је и даље продавац, а банка је и даље банка.
Поставља се питање да ли банка неће одобрити одређену накнаду или трошак у краткој продаји, ко плаћа? Ако је накнада неовлашћена, то значи да банка неће дозволити да се она одбије од бруто прихода. Али накнада и даље треба платити. У већини мојих кратких продаја, тражим од купца да плати неовлаштене накнаде.
Обично се плаћање неовлашћених накнада преноси. Међутим, у краткој продаји ХАФА продавцу није било дозвољено да плати ништа додатно. Кратка продаја ХАФА више се не користи. У Калифорнији, СБ 458 забрањује продавцима у краткој продаји у Калифорнији да плаћају никакве накнаде из џепа, што доказује Цивилни кодекс Цалифорниа 580е.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.