Нажалост, није тако лако како изгледа. Одговарајуће планирање и техничко знање су од суштинског значаја, али највећа блокада пута вероватно је финансирање - потребно је новац за зараду.
Па како добити новац?
Приватни инвеститори, укључујући људе које знате и кредити новца, представљају најбољи извор кредита за пребацивање кућа. Они зајмодавци не захтевају исте количине времена и папирологије као и традиционалне банке. Уместо тога, процењују саму имовину (и пре и после побољшања) и вашу способност да успешно заврши пројекат.
Хипотекарни кредити за пребацивање куће?
Традиционални кредити за становање вероватно неће бити опција за куповину инвестиционих некретнина - бар када почнете.
Добра вест је да су кредити од банака и традиционалних зајмодаваца релативно повољни: каматне стопе су међу најнижим за које можете пронаћи инвестиционе некретнине (али ћете и даље морати платити трошкове затварања ). Нажалост, ови кредити нису увек практични.
Полако за затварање: Један од главних изазова коришћења традиционалног зајмодавца је време потребно за затварање кредита.
Зајмопримци захтевају да попуните обимну апликацију, и они ће проћи кроз своје финансије помоћу фино назубљеног чешљаја . Ако виде било шта што поставља питања, они ће затражити више докумената, и они ће вам требати још времена да прегледају вашу апликацију. Процес ретко траје мање од 30 дана (45 или 90 дана би могло бити реалније), а инвестиционе прилике често кретају превише брзо за ту временску линију.
Нарочито ако су отуђивања или кратка продаја дио ваше стратегије, вероватно ћете бити фрустрирани брзином традиционалних зајмодаваца.
Евалуација прихода: Традиционални зајмодавци заснивају своје одлуке о кредитирању о вашој способности да врате зајам. Они ће погледати колико зарађујете сваки мјесец у поређењу са потребним месечним исплатама за израчунавање односа дуга и прихода . Ако сте инвеститор у некретнинама или на други начин самозапослен, можда нећете имати врсту "прихода" коју траже (зајмодавци воле да виде В-2 обрасце и плате).
Колико вреди имовина? Зајмопримци такође упоређују вредност имовине коју купујете за кредит који тражите. Познати као однос кредита и вредности , конвенционални зајмодавци често преферирају да тај број остане испод 80 одсто, мада је могуће добити ФХА кредите са само 3,5 одсто мање. Када купујете кућу за флиппинг, вероватно не вреди много у свом тренутном стању - али вам је потребно довољно новца за куповину имовине и плаћање за побољшања, што би могло бити више него што је кућа вриједна. Кућна вредност након поправке (АРВ) може бити боља мера, али традиционални зајмодавци само разматрају тренутну процијењену вриједност имовине.
Класични кредит: већина банака и хипотекарних зајмодаваца захтијевају да имате јак кредит да бисте добили одобрење за кредит.
Можда немате историју задуживања, или можда имате неке неповољне ставке у својим кредитним извештајима - али то не значи да не можете успешно да флипујете куће. Алтернативни зајмодавци су више заинтересовани за ваше претходне пројекте од вашег кредитног резултата.
Проблеми са кућом: Традиционални зајмодавци више воле да раде на становима који су у разумно добром стању. Ако постоје проблеми у вези са здрављем или безбедношћу, зајам је неупотребљив. Можда намеравате да решите те проблеме, драматично повећавајући вредност куће за профит, али су зајмодавци највише заинтересовани за позајмљивање кућа које су спремне за покретање.
Немогуће? Могуће је користити традиционалне кредите за кућу како би флиповали кућу, посебно у следећим ситуацијама:
- Имате значајна средства која ће вам помоћи да се квалификујете - да ли се користе као обезбеђење или део учешћа.
- Нисте строго "флиппинг" куће. При куповини основног места боравка (где сте власник / корисник) можда ћете моћи да добијете средства за куповину и побољшања користећи ФХА 203к кредит . Међутим, процес је спор и долази са бројним ограничењима.
- Имате значајан капитал у другој имовини која се може користити за кредитну линију на домаћем капиталу (или друга средства, укључујући некретнине, која се могу користити као колатерал). Имајте на уму да можете изгубити ту имовину у одузимању ако не можете наставити са плаћањима, па је ова опција ризична (поготово ако ваша породица живи на тој имовини).
- Имате искуство са успешним пројектима у прошлости. Можда ћете моћи да добијете кредит за инвестирање у некретнине од банака и кредитних синдиката ако их убедите да сте стварно пословање са познатим партнерима, солидним процесом и финансијским ресурсима.
- Можете добити незабележене зајмове. Ако сте у стању да позајмите без обештећења, можда ћете моћи да користите кредите као што су кредитне картице за финансирање побољшања. И даље ћете требати средства за куповину имовине, али додатни новац може доћи из необезбјеђеног кредита . Ова стратегија је ризична јер су кредитне картице познате скупо, а ваш пројекат ће се зауставити ако се ваша кредитна линија неочекивано исечи или замрзне (плус вам је потребно изузетно високе кредитне границе).
Приватни кредити за промену власништва
Кредити од приватних зајмодаваца олакшавају већину горе наведених изазова. Главни недостатак је трошак, али циљ је да стратешки користе ове позајмице. Приватни кредити могу долазити готово било гдје, али најсигурнији кредити ће се уклапати у двије широке категорије:
- Кредити од људи које знате
- Кредити од тврдог новца
Када започнете, тешко је наћи никога ко жели да вам да новац - људи који вас познају (а који можда немају много новца или толеранције за ризик) могу бити ваша једина опција. Алтернативно, можда ћете морати сами да финансирате своје прве неколико послова.
Изградите мрежу: Учествујте у локалној заједници улагања у некретнине. Током времена, упознаћете људе и научићете ко може потенцијално да позајмљује новац. Осим тога, људи ће вас упознати. Остали инвеститори, агенти за некретнине и приватни зајмодавци ће видети да сте посвећени успешном пословању (а да не помињемо надлежне), а ваше шансе за добијање зајма ће се поправити.
На крају, требало би да будете у стању да започнете задуживање од кредитних корисника . Ови зајмодавци се специјализују за кредите за флиппинг и друге инвестиције, а разликују се од традиционалних банака.
Брзо затварање: Са приватним зајмодавцем, процес је другачији, а ваш кредит се може финансирати много брже (недељу дана или тако је разумно када имате добар однос са професионалним зајмодавцем). Брзо кретање може бити конкурентна предност када неко жели да добије имовину са својих руку.
Кредити засновани на средствима: Уместо да прегледају извештаје о кредитима и израчунавају пореске стопе, приватни зајмодавци имају тенденцију да се фокусирају на вредност имовине коју купујете. Ако пребацујете куће, зајмодавац жели да зна да могу брзо продати кућу да би повратили новац (као и остали зајмодавци, приватни зајмодавци ће имати залог на имовини , омогућавајући им да преузму власништво и продају их ако не враћаш зајам).
Куповина и побољшања: Приватни зајмодавци се баве смештањем инвеститора и базирају се на расположивим средствима на пројекту АРВ. Али, можда вам не би дали све одједном - можда ћете морати да извучете са есцров рачуна док ваш пројекат напредује.
Прелиставши без новца? Док не имате неколико успешних пројеката под вашим појасом, зајмодавци ће захтевати да имате учешће у пројекту. У неком тренутку, можда ћете моћи да позајмите 100 посто за пројекат и имате више пројеката који се покрећу истовремено.
Трошкови зајма
Кредити за флиппинг пројекте су скупљи од кредита за куповину кућа. Каматна стопа је виша, а често ћете морати да платите неколико бодова или накнада за порекло (једна тачка је један проценат ваше кредитне вредности ).
Пролазни пројекти су краткорочни пројекти. Нећете живети у кући деценијама, тако да стандардна хипотеке од 15 година или 30 година није прави кредит за посао. Инвеститори често преферирају куповину, побољшање и продају имовине у року од једне године или мање, и тако функционишу већина приватних кредита. Ти кредити се скупе ако дуго држите имовину, а то има смисла јер се ризик зајмодавца повећава када одложите отплату.
Колико кошта да позајмљује за флиппинг? Трошкови су на целом плочу, и све се може преговарати. Каматне стопе могу бити свуда између 8 и 20 процената годишње, а ви ћете морати платити 1 до 10 одсто унапријед. Што дуже сте у послу, а што боље ваше односе са зајмодавцима, то ћете мање платити.
Да би максимизирали износ новца који је на располагању за ваш пројекат, зајмодавци често дозвољава плаћања по основу камате , а не би требало да буде никакве казне за предплаћивање, тако да можете продати и исплатити зајам кад год сте спремни.