Први кораци у Калифорнијској продаји
Да бисте започели, морате планирати своју стратегију и одговорити на неколико питања.
Постоји много различитих врста кратких продаја . Не морате знати све врсте кратких продаја све док можете одговорити на следећа питања:
- Ко је твој кредитатор? Не само да је ваш кредитор важан, јер одређује како се ваша кратка продаја обрађује, али морате да сазнате да ли је зајамчитељ сервисер или инвеститор. То је инвеститор који ће на крају одобрити вашу кратку продају, осим ако ваш кредитатор не одреди овлашћење .
- Да ли имате финансијске проблеме? Ако је тако, мораћете да напишете писмо о теговима . Ако немате финансијске потешкоће, онда боље да се надате да је ваш зајмодавник Банк оф Америца и да ћете се квалификовати за кооперативну кратку продају или ХИН Инцентиве. Већина зајмодаваца у Калифорнији желе да виде продавач који може да документује финансијске проблеме. Изузетак се често прави са Фанние Мае ако је продавац заостао за одређени број дана, заједно са ниским ФИЦО резултатом.
- Да ли је ваш зајам државни кредит? Владини кредити укључују кредите који су у власништву ентитета спонзорисане од стране владе (ГСЕ) као што су Фанние Мае или Фреддие Мац. Правила су различита за зајам ГСЕ. Ако је ваш зајам ФХА или ВА, ове врсте кредита трају дуже за процес и одобравају се у процесу у два корака.
- Да ли се квалификујете за кратку продају ХАФА? Неке врсте ХАФА кратких продаја, попут оних преко Банке Америке, могу трајати врло дуго. Временски рокови које доноси влада ретко се прате. Имао сам Банк оф Америца ХАФА кратку продају, у просјеку, од 6 мјесеци до 12 мјесеци за обраду. Једина предност за кратку продају ХАФА у Калифорнији је 3.000 долара, а продавац ће добити на затварању, али продавац ће примити тај новац само ако продавац борави у власништву.
Ако желите да направите кратку продају ХАФА, схватите да је поступак другачији за кратку продају Фанние Мае ХАФА и кратку продају Фреддие Мац ХАФА-а на редовној краткој продаји јер су, опет, то ентитет који спонзорише владу. Нема АРАСС-а за продају кратке продаје Фреддие Мац ХАФА-а, што значи да морате пре одобравања пре подношења понуде.
Ниједан агент не може да се носи са ХАФА продајом. Требали бисте радити само са сертификованим и искусним ХАФА агенцијом за кратко продају ако се одлучите за кратку продају ХАФА.
Добити ослобађање одговорности за продају у Калифорнији
Постоје недостаци и позитивни аспекти проласка у јулу 2011. године у Калифорнији СБ 458 . На неке начине, ограничења су учинила неке друге зајмодавце више нерадо одобрити кратку продају.
Међутим, са плус стране, закон спречава банку да тражи да продавац уложи допринос као услов продаје на кратко.
СБ 458 допуњује Калифорнијски грађански код 580 додавањем ставка е. Калифорнијски грађански кодекс 580е каже да банка мора пустити продавца на личну одговорност ако банка одобри кратку продају. Није битно да ли:
- Дом је лична резиденција или изнајмљивање
- Кредит је тежак новац или купити новац
- Кредит је на првој, другој или трећој позицији
Уопће нема никакве разлике. Сваки зајмодавац који одобри кратку продају за 1 до 4 јединице у Калифорнији мора пустити продавца на одговорност и не може да тражи пресуду о недостатку . Наравно, закони се могу променити. Дакле, паметно је добити писмо одобрења за кратко продају које садржи специфичну објашњавање одустајања од недостатка или пуштање продавца.
Порези на Калифорнијској продаји
Ако је кредит рефинанс, продавци треба да добију порески савет од квалификованог пореског професионалца. То је зато што се рефинансирање за стопу и термин се другачије обрађује за пореске сврхе него рефинансирање које је рефинансирање готовине. Тај слободни новац у време рефинансирања може се опорезовати приликом продаје, чак и по краткој продаји, под одређеним условима.
Закон о олакшању отплате хипотеке из 2007. године је савезни закон. Изузима личне резиденције до одређеног максималног износа од опорезивања. То није закон из Калифорније. Већ годинама, државни закон у Калифорнији одразио је савезни закон. Да ли ће закон из Калифорније ослободити продавца од пореза на државни доходак за олакшање отплате хипотеке је одговор на који одговара порески књиговођа. То је зато што чак и ако је продавац дисквалификован, постоје и друге изузеће које се могу применити.
Штавише, хипотека писма издате у 2013. ослободити продавце од 1 до 4 јединице у Калифорнији од опорезивања на нивоу федералног и државног нивоа.
Уколико желите правни и порески савет за продају у Калифорнији, молимо вас да консултујете неког лиценцираног и квалификованог лица да вам дају савјет. Агенти за некретнине не могу пружити правне и пореске савјете.