Основе хибридних кредита
Хибридни кредити долазе у различитим облицима, а најпопуларнији су за кућне зајмове.
Они су "хибридни" (или мешавина) кредита са фиксном каматном стопом и хипотеке са подесивим стопама (АРМ) - тако да ћете добити неке од погодности за сваку врсту кредита.
Кредити са фиксном каматном стопом су предвидљиви : знате шта ће ваша каматна стопа бити за живот вашег кредита, а увек знате шта ће бити твоја мјесечна плаћања. Хибридни кредит обезбеђује стабилност до 10 година пре почетка прилагођавања.
Подесиви кредити обично почињу са нижим каматним стопама, а ниже стопе резултирају мањим месечним уплатама. Међутим, уколико се каматне стопе расте , ваше месечне уплате могу се повећати, што је проблематично ако немате новчани ток за покривање виших исплата.
Када радимо најбоље
Та нижа почетна цена долази са неким ризиком. Али хибриди могу имати смисла у правом стању.
Кратки тајмер: Ако планирате да се преселите или рефинансирате за само неколико година, можете искористити нижу стопу пре почетка подешавања.
Али, ако се планови промене и задржите кредит, стратегија може повратити ватру.
Плаћања: Можете смањити ризик тако што ћете извршити значајна додатна плаћања - и изнад вашег потребног месечног плаћања. Ако платите довољно брзо, можда ћете моћи да надокнадите веће стопе и избегнете велики шок у плаћању.
Ниске стопе: Ако стопе остају стављене или померају ниже, користићете од те ниже почетне стопе на дужи рок. Али предвиђање будућности је тешко, зато направите резервни план у случају повећања стопе.
Како они раде
Хибридни кредити почињу са стопом која је нижа од стандардне хипотеке са фиксним стопом од 30 година, али се стопа мења након неколико година. Зајмопримци обично ограничавају колико се ваша стопа мења годишње и током трајања кредита, пружајући неку заштиту ако се стопе расте драматично.
Пример: Претпоставимо износ од 200.000 долара.
- 30-годишња хипотека са фиксном каматом са каматном стопом од 4,25 посто ће имати месечну исплату од 983,88 долара (научити како израчунати месечне уплате или користити табелу за то). Месечна уплата се неће променити.
- 5/1 АРМ са каматном стопом од 3,4 процента започиње са месечном уплатом од 886,96 долара - уштедама од 96,92 долара месечно. После пет година каматна стопа и месечна уплата могла би се повећати или смањити.
Фиксни период: Хибридни АРМ обично користи фиксну стопу за период од три, пет, седам или 10 година. За то време, ваша почетна каматна стопа и месечна плаћања остају исти. Када истражујете хибридне зајмове, први број који вам је наведен показује колико дуго траје фиксни период.
Употребом АРВ 5/1 описане горе, стопа остане иста за првих пет година. 10/1 хибридна хипотека задржава почетну стопу десет година.
Период прилагођавања: након завршетка фиксног периода каматна стопа може да се промени, а други број у име кредита говори о томе колико се често то дешава. 5/1 АРМ може прилагодити сваку (једну) годину за преостали век трајања кредита.
Месечна плаћања: Ако се промени каматна стопа, мјесечна уплата ће се промијенити. Исплате се обрачунавају како би отплатиле своје дугове и покриле камату - у преосталом веку вашег кредита . Веће каматне стопе захтевају већа месечна плаћања, а то је обично непожељно изненађење за зајмопримце. Али стопе могу такође пасти.
Како промијенити стопе?
Два кључна фактора утичу на вашу стопу. Ваш кредитор почиње са индексном стопом, а затим додаје ширину.
Индекс: Бенцхмаркови и каматне стопе у ширем економији утичу на вашу прилагодљиву стопу. Хибридни кредити су повезани са индексом, који даје почетну тачку за вашу стопу. На пример, ваш кредит би могао користити Лондонски интербанк понуђени курс (ЛИБОР) као индекс. Како се та стопа креће горе и доље, стопа кредита може да се креће уз то.
Спреад: Зајмопримци додају износ познат као "спреад" или "маргин" да би дошли до ваше коначне каматне стопе. Ова додатна камата додатно обезбеђује накнаду за зајмодавце.
Пример: Претпоставимо да имате хибридни зајам који је у периоду прилагођавања. 1 година ЛИБОР је тренутно 2%. Распон на Вашем кредиту износи 2,25 одсто. Каматна стопа Вашег кредита ће се прилагодити на 4,25% (2% плус 2,25%).
Стопе капи: већина хибридних кредита или "капа" колико се каматне стопе могу променити. Ове капице смањују ризик за зајмопримце тако што спречавају неограничено повећање стопе.
- Почетне капице ограничавају колико се ваша стопа може променити приликом првог подешавања након завршетка фиксног периода. На пример, ако се индекс помери за 3 процента, али имате почетну капицу од 2 посто, ваша стопа би се померила само 2 посто.
- Периодичне капице ограничавају колико се стопа мења приликом сваке прилике за прилагођавање. На пример, стопа би могла да промени не више од 2 процента сваке године.
- Капије животног века постављају максимални лимит на укупна прилагођавања током трајања вашег кредита. Ако стопе расту да би погодили тај поклопац након само неколико подешавања, стопе се неће више повећавати.
Хибридни кредити су доступни код конвенционалних зајмодаваца, а можете користити и владине програме као што су ФХА и ВА кредити како би олакшали квалификације. Кредити подржани од владе могли би бити најбољи ако планирате да направите мало учешће или имате проблеме у вашој кредитној историји, али не игнорирајте конвенционалне кредите.
Ако вам је кредит потребан, можете имати релативно ниске стопе у првим годинама хибридног кредита, а ваша плаћања на време требају помоћи да побољшате свој кредит . Међутим, квалификација за бољу стопу низ пут никада није загарантована - поготово ако се стопе расте нагло.