Ако покушате да добијете погрешну врсту кредита, чак и ако вашу кратку продају одобри банка продавца, можда нећете моћи да затворите ту трансакцију због проблема са финансирањем. Нажалост, не може се користити сва врста расположивих средстава у Сједињеним Државама за куповину кратке продаје.
Чека се одобрење
Осим ако кратка продаја коју намеравате да купите је кратка продаја Вацховиа или пре-одобрена кратка продаја ХАФА-е , може се рачунати на чекање за кратко одобрење продаје. Одобравање кратке продаје може трајати од 4 до 8 недеља у просјеку, на годину дана или дуже.
Током овог периода, каматне стопе флуктуирају. Многи зајмодавци неће закључати зајам дуже од 30 дана, а не наплаћују вам привилегију. Неки вам неће дати зајам док не добијете одобрење за продају. Ако се каматне стопе одбијају горе, могли бисте утврдити да више нисте квалификовани да купите тај дом.
Савет: Покушајте да купите испод ваших средстава. Немојте истегнути износ одобреног кредита на макс. Оставите неку флексибилност.
Није затварање пре одобрења Истиче
Многе банке са кратким продајом желе да се затворе у року од 30 дана од одобрења за кратко куповину. Ако добијете кредит који захтијева дужи период одобравања као што је зајам одјељака 184, можда нећете моћи да се затварате у одређено вријеме и ваше одобрење истиче.
Понекад, чак и уз конвенционални зајам , одлагање са вашим краткорочним финансирањем продаје је неизбежно. Можда су проценитељи резервисани и процена се не може завршити у времену, или је осигурање дуже него што је уобичајено. Ако зајмопримац није добио расподјелу одобрених накнада, а неке накнаде које продавацу није дозвољено плаћати пребачени су на купца, ревизија процјене добре вјере може такође одложити процес.
Неке банке неће издати продужење за краткорочна писма о одобрењу продаје.
Савет: Замолите заступника унапред ако компанија може гарантовати затварање од 30 дана. Осим тога, ако чујете да долази одобрење, почетни кредит почните.
Потенцијалне поправке ретко плаћају забраном
Многи кредитори имају услове кредитирања. Упутства за поправку ФХА могу да захтевају много поправака као што су причвршћивање црне боје са кућишта пре 1978. године или постављање рукохвата. Виши зајам ће несумњиво захтевати извештај о штеточини и јасан сертификат о завршетку штеточина. Чак и ако је ваш кредит конвенционалан, процењивач може приметити неисправни кров и затражити замену пре него што се сложи да финансира ту кратку продају. Банке ће ретко плаћати поправке. Кратка продаја се продаје у стању "као што је". Штавише, банка неће дозволити продавцу да плати поправке, јер уколико продавац има додатни новац, генерално банка ће желети та средства.
Савет: Замолите свог агента да претходно испита кућу и унапред расправља о потенцијалним проблемима.
Завршни трошкови се не могу покривати
Купци ће често затражити од продавца да исплати своје трошкове затварања . Уколико купац нема довољно новца за плаћање трошкова затварања и банка одбија да дозволи концесију, купац можда неће моћи да купи ту кратку продају .
Понекад ће банке са кратким продајом Веллс Фарго ФХА смањити износ који обично плаћају друге банке, јер Веллс Фарго каже да његова упутства за ФХА забрањују пуни 3% кредита у неким околностима. Такође сам открио да ће неке банке са кратким продајом аутоматски одбацити купца да затвори кредит ако купац пада више од 3,5%.
Савет: Питајте агента за листинг ако банка плаћа концесију за затварање трошкова када пишете понуду или понудите више од цене листе за компензацију.
Суочавање са два зајма и добијање одобрења
Ако постоје два кредита за кратку продају , биће вам потребна сагласност оба кредитора да се затвори. Ви ризикују ако наставите са оцјеном и / или кућном инспекцијом пре него што добијете одобрење од оба зајма. Један зајмодавац се може сложити, док други може одбити кратку продају или предмет продаје продавца на ХУД-у.
Савет: Замолите да видите прелиминарни извештај о наслову или заложну титулу како бисте утврдили колико кредита обезбеђује имовина. Могао би бити исплаћени зајам који се никад није обновио.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ДРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.