Основни типови контингентних понуда за продају
Иако постоји много варијација потенцијалне понуде , већина се придржава једне од два формата:
- Продавац ће задржати имовину на тржишту, али прихватити потенцијалну понуду, пружајући купцима 72-сатно (преговарано) обавјештење о првом праву одбијања да изврши у случају да продавач добије бољу понуду.
- Продавац ће преузети имовину са тржишта и сачекаће купцу да прода постојећи дом купца.
Вероватноћа је да ће продавац изабрати опцију један, али купци би волели другу опцију. Разлог због којих би продавац прихватио другу опцију је ако не постоји вероватноћа да ће неки други купци понудити понуду за куповину . Већина продаваца неће вечно чекати и одредиће датум да се трансакција затвори. Ако кућа купца није продата до тог датума, трансакција може да откаже.
Шта је 72-сатно обавештење за понуду за контингента?
Обавештење које треба обавити може бити од било којег преговарачког трајања: 24 сата, 48 сати или било који број дана.
Временски период је шта год да се купац и продавац могу договорити. Прво, продавац шаље 72-сатно обавештење за обављање купца, обавештавајући купца да је примљена друга понуда, а купац сада има 72 сата да уклони непредвиђени случај да прода постојећи дом купца. Уколико купац не уклони непредвиђени случај продаје, обично продавац има право да затражи поништење уговора и поврати новчани депозит купцу.
Опције за уклањање непредвиђене продаје под првим правом одбијања
Прихватањем потенцијалне понуде за одређени временски период, продавац одобрава купцу прво право одбијања. Ако други купац жели купити кућу и купац још није продао свој дом, продавац може затражити од купца да уклони тај случај.
- Добити кредит за мост. Најбоље је да се претходно одобри за кредит за мост прије него што добије 72-часовно обавештење. На овај начин, нећете се бацати око покушаја да се финансирате током немогућег тродневног периода. Мостни кредити су скупа опција јер ћете платити накнаде за кредит.
- Додирните кредит кредита за домаћи капитал. Већина зајмодаваца неће вам дати зајам за домаћи капитал након што ваш дом буде на тржишту, а продавац вероватно неће прихватити потенцијалну понуду осим ако ваш дом није на тржишту. Али то није Цатцх-22. Ако поставите кредитну линију за домаћи капитал прије него што ставите свој дом на тржиште, једноставно можете пренети средства или написати чек.
- Промените хипотеку на вишу вредност кредита. Ако сте планирали да одложите, рецимо, 20% да бисте купили свој нови дом , ставили мање и добили виши износ хипотеке. Онда, када се ваш дом на крају продаје, можете користити средства да исплатите хипотеку. Имајте на уму да многи виши коефицијенти кредита и вредности носе веће каматне стопе.
- Боравите уплату од рођака. Неки кућни купци додирну банку маме и тате када се појави хитан случај. Не знам да ли куповина новог дома представља хитан случај у вашој породици, али у неким породицама то чини. Можда ће вам ујак Јое рано дао то наследство? Неће бити повређено да се распитује.
- Уклоните непредвидљиву продају и надајте се најбољем. Знам шта тренутно мислиш: "Да ли пуши?" Али ако сте сигурни да ће ваш дом на крају продати, неки купци бирају ову опцију.
Ризик од дна линије за уклањање непредвиђене продаје
Пре него што уклоните непредвиђену продају, прегледајте свој уговор о куповини са адвокатом и прибавите правни савјет како бисте утврдили ваша права на основу уговора. Уговори о куповини у Калифорнији, на примјер, јасно наводе да је ваш готов новац депозит у питању ако сте неисправни по уговору.
Колико си устао? $ 1,000? 5.000 долара? $ 10,000? Ако можете живети с губитком те количине узимањем коцке коју ће ваш дом продати, можда ће вам то вриједити. Иначе, покушајте да задржите непредвиђени случај.
Докази о средствима за затварање
Када се избаци контингент, продавци често траже доказе о средствима за затварање. То спречава купце да произвољно избаце контингент без стварне намере да се затвори (не да сте то мислили). Ако рођак има средства, обично дар писмо од рођака и копија банковних изјава или залиха на рачуну довољно је да задовољи вашег зајмодавца и продавца.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.